2.3 投資性房地產(chǎn)的初始計量

2.3.1 外購投資性房地產(chǎn)的賬務處理

外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費（不包括可以抵扣的增值稅進項稅額）和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。在采用成本模式計量下，外購的土地使用權和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，按照支付的全部價款，貸記“銀行存款”等賬戶。

在采用公允價值模式計量下，按照外購的土地使用權和建筑物發(fā)生的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，按可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，按照支付的全部價款，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2-1】2020年12月30日，大華公司購入一幢辦公樓并辦妥了各項手續(xù)，購買價款1200000元，增值稅108000元，款項已用銀行存款支付；辦妥各項手續(xù)后，大華公司將辦公樓出租給A公司使用。

若大華公司采用成本模式核算，其賬務處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓1200000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）108000

貸：銀行存款1308000

若大華公司采用公允價值模式核算，其賬務處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）1200000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）108000

貸：銀行存款1308000

2.3.2 自行建造投資性房地產(chǎn)的賬務處理

自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。采用成本模式計量的，應按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。采用公允價值模式計量的，應按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2-2】2020年5月，大華公司從其他單位以300萬元購入一塊土地的使用權，并在這塊土地上開始自行建造A、B、C三棟倉庫，B、C倉庫建成后可以自己使用，又可以單獨出售，A倉庫用于出租。2020年12月1日，大華公司預計倉庫即將完工，與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的A倉庫租賃給丙公司使用。租賃合同約定，A倉庫于完工時開始起租。2020年12月25日，三棟倉庫同時完工。A、B、C三棟倉庫的實際造價分別為200萬元、300萬元、500萬元。A倉庫造價包括工程物資140萬元、工資40萬元、銀行存款支付其他費用20萬元。假設不考慮相關稅費。

B、C倉庫完工后，大華公司自己使用，故完工后按固定資產(chǎn)入賬。

而A倉庫明確為出租而建造，故作為投資性房地產(chǎn)核算。

假設大華公司采用成本計量模式核算，其投資性房地產(chǎn)的賬務處理如下：

A倉庫分攤的土地使用權=300×［200÷（200+300+500）］=60（萬元）

借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權600000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權600000

借：投資性房地產(chǎn)——A倉庫（在建）1400000

貸：工程物資1400000

借：投資性房地產(chǎn)——A倉庫（在建）400000

貸：應付職工薪酬400000

借：投資性房地產(chǎn)——A倉庫（在建）200000

貸：銀行存款200000

投資性房地產(chǎn)A倉庫賬面價值=1400000+400000+200000

=2000000（元）

A倉庫完工時結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：投資性房地產(chǎn)——A倉庫2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——A倉庫（在建）2000000

2.3.3 投資者投入的投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資者投入的投資性房地產(chǎn)，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。對于投資者投入的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應按投資合同或協(xié)議約定的價值，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，貸記“實收資本”或“股本”賬戶。

【例2-3】2020年8月28日，大華公司與其投資者張華簽訂了一份投資合同，該合同約定：張華將其所有的一棟寫字樓投入大華公司，大華公司隨即將該寫字樓出租給A公司，該寫字樓的合同價格為2600000元，增值稅為234000元，已辦妥相關手續(xù)。大華公司將其寫字樓作為投資性房地產(chǎn)，其賬務處理為：

借：投資性房地產(chǎn)2600000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）234000

貸：實收資本2834000