第二篇 企業(yè)特殊經(jīng)濟業(yè)務(wù)或事項的會計核算

2 投資性房地產(chǎn)核算

2.1 投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征

2.1.1 投資性房地產(chǎn)的含義及內(nèi)容

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。

按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，故不屬于投資性房地產(chǎn)。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。

4.注意問題

（1）某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

（3）不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)，主要有以下兩種：

①自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。

②作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

2.1.2 投資性房地產(chǎn)的特征

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動

（1）投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，實質(zhì)上屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。出租房地產(chǎn)的目的是賺取房地產(chǎn)租金，而租金就是企業(yè)讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。

（2）投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素相關(guān)，但目的是增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

企業(yè)持有的房地產(chǎn)除用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。這就需要將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)進行核算，與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨（已建完工商品房）的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。企業(yè)在首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則時，應(yīng)當根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對資產(chǎn)進行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)的定義和確認條件的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)當歸為投資性房地產(chǎn)。