產業地產的定義

產業地產是以標準廠房、定制化廠房、裝配廠房、研發辦公樓、工業大廈、企業總部基地及配套宿舍和服務設施等為開發對象，依托產業和地產兩大載體，以促進生產制造、調整產業結構、發展創新經濟為目標的產業組織形式。產業地產能夠通過資源整合，形成集投資開發、技術創新、產業孵化、產業運營、配套服務于一體的“產、學、研、金、用”產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力，幫助企業提升產品性價比、提高市場競爭力。

廣義地說，以各類產業發展為主題的開發建設都可以被稱為產業地產，比如文旅地產、物流地產、康養地產等等。本書的討論則主要集中于狹義的產業地產，即工業地產和科技地產。

產業地產的上游是政府，產業地產商需要向政府購買土地使用權；產業地產的下游是企業，即產業地產商在土地上建好各類產業用房，再賣給企業或者租給企業，如圖1-1所示。由此可見，產業地產商既不供給土地，因為土地是國有資源，也不直接生產供消費者消費的產品，因為產業用房只是生產資料。歸根到底，產業地產商就是政府和企業之間的“二道販子”。事實上，產業地產作為概念提出并發展至今，不過二三十年而已。如果從蛇口工業區開始算起，也只經歷了四十余年的發展，而其蓬勃發展不過是近十幾年的事。在此之前，產業用地是由政府直接出讓給企業的。所以，從某種角度來說，即使沒有產業地產商這個“二道販子”，產業經濟本身也能正常運轉。

圖1-1　產業地產商和政府、企業的關系