- 物業環境管理
- 張天琪主編
- 8173字
- 2023-09-25 17:53:29
任務二 物業環境管理的相關內容
案例導入
“從天而降”的垃圾
問題與思考
1.對于此事件，物業公司能對業主實施罰款嗎？
2.如果物業公司對業主實施罰款，會違背物業環境管理的什么原則？
知識探究
一、物業環境管理的特點
（一）管理范圍的局限性
無論是住宅小區還是辦公樓，物業環境管理都只是在城市區域中的某一個地段、地點上實施管理，其環境管理是對一種聚落空間的特定環境進行管理。各地段、地點的自然環境和人文環境往往差別較大，所面臨的環境問題也不完全一樣。
（二）管理對象的特定性
物業環境管理一方面是對物業所有人和使用人的環境行為進行管理，另一方面是對所管轄區內的不動產的環境質量進行管理。這兩方面的管理都是與特定地方的特定人、特定物相結合的。
（三）管理任務的服務性
物業管理企業的環境管理任務主要由物業管理委托合同加以規定，規定企業必須按照物業服務合同為業主和使用人提供服務。
（四）管理內容的有限性
狹義的物業環境管理主要涉及房屋維修管理、設備設施管理、轄區安全管理、綠化管理、環境衛生管理等與人們的健康安全和環境質量相關的內容。廣義的物業環境管理除包括上述內容外還包括對轄區內的業主和使用人進行可持續發展觀、科學生態環境觀的宣傳教育，發動群眾參與所在城市和社區可持續生產和消費活動等環境文化建設事項，這種宏觀意義上的環境管理內容，在現代城市管理中是不可缺少的。
（五）管理工作的配合性
物業環境管理的中心任務是維護和提高轄區的整體環境質量。為此，物業管理企業一方面要自主開展有益于轄區自然環境質量保持和改善的事業；另一方面要積極配合國家，特別是地方政府做好關于城市環境和社會環境建設的落實工作。另外，關于環境違法行為的查處權由有關行政主管部門掌握，物業管理企業一般只有監督權而無處罰權，所以對轄區內發生的環境違法行為，要配合有關行政主管部門做好查處事宜。
二、物業環境管理的內容及目標
（一）物業環境管理的內容
1.物業環境保護管理
物業環境保護管理是指物業管理企業執行國家有關環境保護的法律、法規，采取各種可行、有效的措施，防治物業管理區域內的大氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染等。
2.物業環境綠化管理
擴大綠化面積及花草樹木的種植種類，不僅可以凈化空氣，調節物業區域小氣候，保持水土，而且還可以消聲防噪，達到凈化、美化環境的目的。具體而言，物業環境綠化管理包括綠化和美化兩部分內容。
（1）環境綠化主要是在物業管理的公共場所種植和養護花草樹木，在樓宇公共場地布置和維護綠化景觀。
（2）環境美化主要是增設人文景觀，建設各種環境小品。環境小品具有美化環境、提供生活便利等功能，就其性質來說，可以分為功能性（如電話亭、標示牌、兒童游樂設施、休息廳廊等）、裝飾性（如花架、花壇、水池、人工噴泉、假山等）和分隔空間（如圍墻、欄桿、臺階）三類環境小品。
3.物業環境衛生管理
物業環境衛生管理是物業管理中的一項常規性管理服務工作，其目的是凈化環境，給物業業主和使用人提供一個清潔宜人的工作和生活環境。良好的環境衛生不僅可以保持物業區域外觀的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康也十分有益，同時，對社會精神文明建設也具有重要作用。其管理主要包括以下兩方面內容：
（1）對管理區域的衛生情況進行保潔管理，包括清除公共設施和樓宇的污漬、收集和清運生活垃圾、維護和保養衛生設施等。
（2）對公共場所設施進行消毒管理，如滅殺公共場所的害蟲等。
4.物業區域內的違章搭建管理
違章搭建是對整個物業區域和諧環境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面的問題。因此，物業管理公司一定要協助有關部門，認真做好清除和防止物業區域內違章搭建的管理工作。
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違章建筑
5.市政公用設施管理
為物業業主、使用人和受益人生產、生活、辦公等服務的市政公共設施是該物業區域的一個重要組成部分，它一旦遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的生產、生活和工作。因此，加強市政公用設施的管理也是物業環境管理的一項重要工作。
6.物業環境小品管理
環境小品具有方便實用、美化環境、優化空間的功能。不同物業的環境小品布置的原則和方法也不盡相同。因此，環境小品的管理應從使用功能出發，在整體環境協調統一的要求下，與建筑群體和綠化種植保持緊密配合才能達到理想的效果。
7.物業車輛交通安全管理
車輛是人流、物流的載體，是現代生活的重要組成部分。物業區域的交通道路是物業人流、物流流動的通道。物業車輛交通管理的目的是建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業業主、使用人和受益人的車輛不受損壞或失竊，以創造良好的交通安全環境。
8.物業治安安全管理
物業區域內的治安安全管理工作是指物業管理企業為防盜、防破壞、防不法侵害、防意外及突發事件而在所管物業區域內進行的一系列管理活動。治安安全管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業區域內財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序。治安安全管理在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。它是物業業主、使用人和受益人正常工作、生活的基本保證，也是整個社區及社會安定的基礎。同時，良好的物業治安環境能提高物業和物業管理企業的聲譽。
9.物業消防安全管理
消防管理工作在物業管理中占有頭等重要的地位。為使物業業主、使用人和受益人享有一個良好的物業使用環境，物業管理公司應做好物業消防設施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作。預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為物業業主、使用人和受益人的生產和生活提供安全的環境，增強其安全感，保護其生命和財產的安全。
10.物業人文環境管理
新型的人文環境管理應該是為了營造和睦共處、互幫互助的生活環境，互利互惠、溫馨文明的商業環境，融洽和諧、輕松有序的辦公環境，安全舒適、相互協作的生產環境等而實施的管理。新型的人文環境可以使人們煥發熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，對社會治安狀況的改善有很大的促進作用。
（二）物業環境管理的目標
物業環境管理的實質就是要遵循社會經濟發展的自然規律，采取有效的手段來影響和限制物業業主、使用人和受益人的行為，從而保證物業正常的工作、生活秩序與優美舒適的工作、生活環境，確保物業經濟價值的實現，最終達到物業經濟效益、社會效益和環境效益的統一。依據以上這個總目標，物業環境管理的具體目標，主要包括以下幾個方面。
1.創造一個可持續發展的健康環境
合理開發和利用物業區域的自然資源，維護物業區域的生態平衡，防止物業區域的自然環境和社會環境受到破壞和污染，使之更好地服務于人類勞動、生活和自然界生物的生存和發展。
要達到這一目標，就必須把物業環境的管理與治理有機地結合起來，也就是合理利用資源，預防環境污染；在產生環境污染后，做好綜合治理的補救性工作。這是防止環境污染和生態破壞的兩個重要方面。在實際工作中，我們更應注意以防護為主，把環境管理放在首位，通過管理促進治理，為物業業主、使用人和受益人創造一個有利于生產和生活的優良環境；一個既能保證技術的合理發展，又能防止污染的健康、舒適、優美的物業環境，以達到物業經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
2.創造一個清新、美好的綠色環境
隨著人民生活水平的不斷提高，基礎性居住環境已遠遠不能滿足人民群眾日益增長的物質和精神文明的需求，因此，物業環境管理要加強綠化管理，以滿足當今人們“擇綠而居”的要求，建設美麗綠色家園。
3.創造一個潔凈、整齊的衛生環境
這個目標是物業環境管理的基本目標。物業管理區域是否干凈、設施是否整潔，最能直觀體現物業環境的好壞和管理水平的高低。如果物業管理區域內存在道路及綠地內雜物隨處可見、樓道墻角灰塵覆蓋、各種設施銹跡斑斑、各種設備破壞嚴重、公共網線雜亂交織、路面“疤痕”累累等現象，那么就沒有達到物業環境管理的要求，必須進行必要的整改。
4.創造一個放心、穩定的安全環境
這個目標實質上是通過對硬環境建設來實現軟環境的目標。物業管理公司有責任和義務貫徹落實國家關于物業環境保護的法規、條例、政策、規劃等，并制定具體的物業環境安全管理方案和措施。切實做好物業環境安全的維護和監督工作，選擇能夠保護和改善物業環境安全的途徑，形成一個社會安定、居住安全的物業管理區域，為社會穩定和發展盡到物業管理公司的職責。
5.創造一個和諧、舒適的人文環境
物業環境管理的提出與發展，孕育了一種新型環境文化，這種環境文化代表了人與自然關系的新價值取向，即人與自然本質上是一個整體，人與自然應當和諧相處。這種新型的環境文化標志著人類環境意識的覺醒，不斷提高公眾的環境意識是現代文明進步的標志。
通過提高物業管理人員的服務熱情、積極開展環境保護宣傳教育、引導公眾參與物業環境管理等，可實現更高水平的物業環境管理，為人們創造一個正常的生活和工作秩序。
物業環境雖是一個局部區域的環境，但它直接影響著一個城市乃至整個國家的整體環境，最終涉及人們的切身利益。因此，普及環境意識，引導人們自覺遵守和維護有關保護物業環境的法律、政策，使人們關心物業環境、社會公共利益與長遠利益，把物業環境管理方面的要求和標準變成人們自覺遵守的行為準則和道德規范，是實施物業環境管理的根本和基礎。
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什么是綠色建筑？
三、物業環境管理的基本原則和基本手段
（一）物業環境管理的基本原則
1.依法管理的原則
物業環境管理主要是指業主依法將物業環境管理服務通過合同形式委托給具有相關資質的物業服務企業，而物業服務企業通過業主的授權，依據物業環境管理的標準、規程、規范，對所委托的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，保障物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理企業依法成立，環境管理的內容通過合同進行約定，管理活動是依照相關規程和規范進行的，物業管理活動中發生矛盾和糾紛也必須通過有關法律進行調解。因此，物業環境管理自始至終都是依照國家法律、法規和相關規范性文件開展工作的。
2.業主主導的原則
業主在物業環境管理中應處于主導地位，物業環境管理應以物業管理區域內的業主（或業主委員會）為核心。物業企業在接受了業主委托后，應按照業主的意志和要求，通過專業的環境管理服務人員，對物業的環境進行管理。物業管理在提供專業服務的同時，也離不開業主的參與和配合，特別是在衛生、綠化、消防、車輛等方面，業主應主動配合物業管理公司共同做好物業環境管理工作，創造一個和諧、潔凈、安全的物業環境，這也有助于物業管理區域不斷升值，為業主提供物業保值、升值服務。
3.服務第一的原則
服務是物業環境管理的本質特征。現代物業環境管理要求以新的管理思想、技術手段、管理手段管好物業，為業主和使用人提供優質、高效、經濟、便捷的服務。物業環境管理是直接涉及業主利益的工作，從事物業環境衛生、綠化、安全、車輛和消防等服務的工作人員必須牢固樹立為業主和使用人服務的思想，增強服務意識，表現出良好的服務態度，提高服務技能，做好日常管理服務工作。
4.權責分明的原則
物業環境管理是物業管理的一項重要內容，每天都要進行，因此必須分清權責。具體權責包括物業服務公司與物業環境管理部門的權責、內部人員管理的權責、物業服務公司和業主之間的權責等。主要通過各種規章制度來規范各種管理行為，做到物業環境管理工作依靠制度而不是依靠人來進行管理。
5.專業高效的原則
物業管理企業對物業開展管理是市場選擇的結果。物業管理行業總體上進入門檻相對較低，企業之間競爭激烈，物業管理企業必須為業主提供優質的、專業的和高效的服務，才有可能被業主認可。物業環境管理包括許多方面，但其性質和功能不完全相同，如綠化、安全和消防等，其管理人員要求必須專業化，這樣才能適應物業環境管理的發展需要。只有建立專業化的物業環境管理模式，才能真正提高物業管理的實效，提高業主的滿意度。
6.統一管理的原則
物業環境管理要實行統一管理，避免各個管理環節之間的銜接出現問題，造成物業環境管理的失誤。如要進行物業二次裝修，則要注意環境衛生的清掃、建筑垃圾的收運、物業消防的要求等，只有統一管理起來，才能使得物業環境得到持久的保持。
（二）物業環境管理的基本手段
1.法律手段
依法治企、依法管理是做好物業管理的基本保證。在物業環境管理中涉及許多法律問題，如環境污染方面的問題如何處理？環境安全方面的問題如何處理？這些都要以我國的法律、法規為依據，只有這樣，才能有效地解決問題，從而得到法律的保護。
2.經濟手段
在物業環境管理過程中，資金充足是搞好環境管理的物質基礎。通過經濟手段，如采取收取物業費、物業裝修保證金、車位費等措施，可保障物業小區內環境優美、整潔有序。收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到物有所值。
3.技術手段
物業環境管理專業性強，涉及管理、建筑工程、電氣設備、排水、門禁自動化、消防設備、保潔、綠化等多個專業領域。可以通過運用先進技術和設備，提高物業環境管理的專業性、高效性。
4.宣傳教育手段
物業環境管理人員一方面要加強對物業區域內成年人的環境意識教育，另一方面要重視向物業區域內的中、小學生和學齡前兒童普及環境科學知識，使他們從小養成良好的環境意識和習慣。總之，加強公眾環境意識的宣傳教育工作，是保護環境、促進社會經濟持續發展的重要手段。
四、物業環境管理的重要性及發展趨勢
（一）物業環境管理的重要性
物業環境質量的好壞對人們的生活、物業管理區域的價值、物業管理公司的發展以及整個城市環境的改善都具有十分重要的意義。
1.物業環境質量直接影響著人們的生活質量
在優美、安全的環境中工作、居住、生活是一種美的享受，會使人感到舒適、方便、安全、順心，這是外界環境給人的直接感受。可以說，居住環境既是物質文明程度的體現，也是精神文明建設的標志。作為人們工作、居住和生活的場所，物業環境的好壞是人們生活質量的一個重要體現，也是關系到社會能否穩定、人們能否安居樂業的大事。
2.物業環境質量關系到城市的可持續發展
隨著國家城市化進程的加快，人們更注重人和環境的和諧發展。城市是由一個個小的單元組成的，其中物業管理區域是城市發展的重要組成部分，而物業環境管理的好壞，既關系到城市環境的好壞，也關系到城市形象的好壞，同時又關系到城市能否有序發展。因此，物業環境質量的好壞直接影響著一個城市能否持續發展。
3.物業環境管理質量具有品牌效應
近年來，房地產市場經歷了從集團購買到散戶購買的轉型，國內的房地產市場已經發生了根本性變化，市場需求方的成熟帶動了住宅產品的逐步成熟，樓市競爭逐漸演變成差異性競爭，強調產品的個性化品質已經成為產品創新的主流，并已應用到房地產市場的營銷手段中，而良好的物業管理品牌不僅具有強大的市場號召力，而且符合市場發展方向，已成為物業管理企業邁向市場并取得競爭優勢的重要法寶。
4.良好的物業環境管理可以實現經濟效益
從業主角度看，物業環境管理做得好，能延長房屋的主體結構和設備設施的使用壽命，使業主的切身利益得到保障；從開發企業角度看，物業環境管理做得好，不僅有利于房屋銷售，而且有利于開發企業以較高的價格售房，從而獲取更多的利潤；從物業管理企業角度看，物業環境管理部門可通過提供各種有償服務，來彌補管理經費的不足，以取得良好的經濟效益；從政府角度看，如果沒有小區物業管理，政府就要投入大量的人力、物力、財力用于房屋維修、環衛、治安、綠化及市政設施管理。小區由物業公司管理后，政府不僅不需要投資，而且還可以向物業管理企業征稅，經濟效益是很明顯的。
（二）物業環境管理的發展趨勢
物業管理企業應在環境科學和可持續發展思想的指導下，認清環境管理和環境質量對社會以及業主的重要意義和作用，不斷創新、不斷完善所承擔的物業環境管理工作，使業主獲得最大的價值。以下是今后物業環境管理工作的發展趨勢。
1.建立物業小區環境質量動態評價系統
借鑒環境影響評價技術，同本地環境監測部門保持環境信息交流，定期對本轄區的環境質量做一次評價，并將每次的評價指標、數據和評估結果建立相應的數據庫。當然，如果科技力量強，也可以開發一套轄區可持續發展評價系統，把轄區內的環境與經濟、社會的復合關系量化，以指導物業環境管理工作的有效開展。
2.積極爭取環境管理達到國際標準
環境管理體系（ISO14000系列標準）是國際標準化組織繼ISO9000系列標準后提出的又一套重要的系列標準，它包括環境審計、環境標志、環境行為評價、產品壽命周期等幾個方面。該標準是以消費行為為根本動力的，強調持續改進，通過第三方認證的方式實施。根據實際情況，適時采用環境管理體系，對加強物業管理服務全過程的環境管理與控制，提高物業管理企業的環境管理水平和企業形象，實現環境保護和改善目標具有積極意義。
3.采取有效行動和措施推動物業小區內可持續生產和消費
加強轄區環境文化建設，提倡和鼓勵轄區內生產經營單位（含個體工商戶和物業管理服務企業）和居民堅持可持續生產與消費，通過高效生產和合理使用自然資源，做到廢棄物的最小化、產品和服務的最優化，對環境質量的提高做出貢獻。
此外，區分轄區內各種污染源的性質和特點，采取相應對策予以控制，加強轄區防災減災預防和實施工作，提高環境管理科技含量，開發轄區立體園藝，努力做到在促進人與自然、人與社區和諧相處的基礎上，開拓轄區居民舒適的生活空間、美好的感應空間和愉悅的精神空間。
案例評析
物業公司不能對業主實施罰款。
如果物業公司對業主實施了罰款，就違反了物業環境管理依法管理的原則。罰款是一種行政處罰行為，物業公司不是行政主體，因而沒有罰款的權力。處罰權只能由行政機關、司法機關或其他具有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。物業公司擅自處罰，沒有法律依據，不具有約束力。即業主與物業公司之間沒有行政管理的法律關系，而是一種平等的合同關系，物業公司不能凌駕于業主之上行使處罰權。