第二百七十九條 【將住宅改變為經營性用房的規定】

本條來源

《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”本條延續了該規定，僅僅在“應當經有利害關系的業主同意”中增加了“一致”二字，體現了物權編對業主權益的有力保護。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》在第十條、第十一條針對業主將住宅改變為經營性用房的糾紛問題的解決作出了規定。

立法演變

物權編一審稿第七十四條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。”此后各稿延續了一審稿的規定。

條文釋義

本條是關于建筑物區分所有權人即業主改變住宅用途限制條件的規定。

實際生活中“住改商”的行為較為常見，即個別業主將住宅性質用房的用途改變為餐飲、娛樂、超市等商業用房或者開辦公司、事務所等辦公用房，用于自己的經營。但是此種“住改商”行為應當遵守法律法規以及管理規約的相關規定，否則就是違法行為。

同時，業主在將住宅改變為經營性用房時，除必須遵守法律法規和管理規約的相關規定外，還應當經有利害關系的業主一致同意。某個業主出于實現最大化的自我利益增值，將住宅改變為經營性用房而不利于建筑物的正常或者約定的使用行為，此時應當予以限制。[17]此種限制正是因為建筑物區分所有權的特殊性所致，業主作為權利主體，其身份具有多重性，集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。權利客體同樣具有多樣性，專有權的客體為建筑材料組成的四周上下封閉的、在構造和使用上具有獨立性和經濟價值的建筑空間，而共有權的客體為建筑物及其附屬建筑物中所有的共有部分，成員權的客體為業主作為管理團體成員所為的行為。所以，結合民法典中建筑物區分所有權原理和相鄰關系原理考慮，業主在行使權利，特別是將住宅改為經營性用房時需考慮和尊重有利害關系業主的意愿。

法條關聯

◆《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。