第二百七十七條 【業主大會、業主委員會設立】

本條來源

《物權法》第七十五條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”本條在此基礎上，在第一款增加“業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定”。在第二款的“地方人民政府有關部門”后增加“居民委員會”。《物業管理條例》針對業主大會、業主委員會的成立以及議事程序作出了詳細規定。本條之修改也是為了與《物業管理條例》更好地銜接。此外，《住房和城鄉建設部關于印發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》也有針對業主大會和業主委員會相關的權利和義務的規定。

立法演變

物權編一審稿第七十二條規定：“業主可以設立業主大會、選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”二審稿在第二款的“地方人民政府有關部門”后增加“居民委員會”。此后各稿延續了二審稿的規定。

條文釋義

本條是關于業主自治管理組織的設立以及地方人民政府有關部門、居民委員會指導和協助問題的規定。本條規定涉及業主、業主大會和業主委員會的權利和義務以及法律地位等方面的內容，有關行政法規還會詳細規定成立的具體條件和程序。

業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。[11]因此參加業主大會是業主行使共有權和共同管理權的最主要途徑。此外，業主大會還可依照法律和相關程序對小區內的業主專有權的行使作出一定的限制性規定，以維護建筑區劃內業主的合法權益。

業主委員會的意思形成和執行應當依據業主大會所制定的管理規約、大會

決議等，此種模式類似于公司的股東大會與董事會間的關系。[12]根據《物業管理條例》的相關規定，業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（4）監督管理規約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。

此外，《物業管理條例》還規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。根據有關行政法規的規定，業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

法條關聯

◆《物業管理條例》

第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

◆《住房和城鄉建設部關于印發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。