第二百七十五條 【車位、車庫的歸屬】

本條來源

《物權法》第七十四條第二款、第三款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”本條延續了該規定。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條進一步解釋了可認定為本條所稱車位的情形。

立法演變

物權編一審稿第七十條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”此后各稿延續了一審稿的規定。

條文釋義

本條是關于建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的規定。我國民法典遵循私法自治的原則，為方便車位、車庫的有效利用和管理，根據市場經濟的內在要求而作出本條規定。

第一，在實際生活中，車位、車庫所占用的土地并非完全是在建筑區劃內，有的是占用閑置土地，有的是占用道路，故在適用本條規定時應當進行區分。本條只對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬予以明確，不調整車位、車庫所占用的土地不屬于建筑區劃內的情形。

第二，當事人可以約定建筑區劃內車位、車庫的歸屬。這主要是考慮到車位、車庫主要由開發商投資興建，法律如果規定車位、車庫由業主共有，這將無法鼓勵開發商興建車位、車庫，并會造成業主與開發商、各業主間更大的矛盾糾紛。[8]在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關于車位、車庫權屬的約定。同時本條列舉了出售、附贈或出租等幾種約定方式。這幾種約定可以是商品房買賣合同，也可以是當事人達成的其他協議。

第三，本條第二款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”依《民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路、其他公共場所，屬于業主共有。所以在業主共有道路或其他場地上修建的停車位，其所有權性質應當隨著土地使用權的移轉而確定為業主共有。此外，本條僅規定了占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，并未將車庫規定在內。因為車庫作為獨立使用對象，并非小區共用的公共設施，故應由當事人通過約定確定車庫的歸屬問題。

法條關聯

◆《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

案例評議

北京市朝陽區某小區業主委員會訴北京某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案[9]

◆裁判規則

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。本案中，某業委會主張某公司返還停車費的依據是停車位占用了公共綠地，然結合法院調取的平面圖及查明的事實，可知涉訴的停車位亦具有規劃的性質，并非純粹的業主共有的道路或其他場地，在此前提下，并無法直接得出涉訴車位應當歸屬某業委會所有的結論。此外，再結合某公司與北京某房地產開發有限公司簽訂的《物業管理委托合同》的內容，某業委會主張某公司返還停車費的主張缺乏法律依據，法院不予支持。

◆評議

本條規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。但本案中結合法院調取的平面圖及查明的事實，可知涉訴的停車位具有規劃的性質，依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定可知，只有在規劃用于停放汽車的車位之外占用業主共有道路增設的車位，才應當認定為業主共有的車位。而涉訴的停車位具有規劃的性質，不符合司法解釋規定的情形，該地塊并不屬于法律規定的業主共有的道路，故無法直接得出涉訴車位應當歸屬某業委會所有的結論。