第五節 房地產企業會計與稅務

一、房地產行業會計準則

（一）房地產行業新舊會計準則比較[6]

1.新準則允許投資性房地產采用公允價值模式進行計量，而舊準則僅允許采用成本模式進行計量。新會計準則僅允許有確鑿證據表明投資性房地產存在活躍市場價格時，才可以采用公允價值進行計量，而不能采取現金流量貼現法等其他方法計量投資性房地產的公允價值。

2.新準則不允許資產減值準備的轉回，而舊準則則允許資產減值準備的轉回。

3.新準則明確要求采用遞延稅款法對所得稅進行核算，而舊準則所得稅費用僅包括本期應繳稅金。

（二）投資性房地產

1.投資性房地產的范圍

投資性房地產是指為了賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，具體包括：（1）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（2）已出租的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

投資性房地產不包括如下情形：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產；（2）持有并準備銷售的房地產應計入存貨科目，不屬于投資性房地產；（3）已經按照經營租賃方式租入的土地使用權或者建筑物再轉租給其他單位的；（4）依據國家規定認定的閑置土地使用權。

2.投資性房地產的計量模式

（1）投資性房地產的初始計量應當采用成本法：①外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；②自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；③由存貨或者自用房地產轉換為投資性房地產的，應當按照轉換日存貨或固定資產的賬面價值/公允價值進行初始計量；④以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。

（2）投資性房地產的后續計量可以采用成本法或者公允價值模式。如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，則可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。如果企業選擇采用公允價值模式進行后續計量，則應當對其所有投資性房地產采用公允價值進行后續計量。

采用公允價值模式計量的前提條件包括：①投資性房地產所在地存在活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式；成本模式可以轉變為公允價值模式，但應當作為會計政策變更進行會計處理。

（三）借款費用

借款費用確認的基本原則是企業發生的借款費用可直接歸屬于符合資本化條件資產[7]的購建或生產，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用則應當在發生時確認為費用，計入當期損益。借款費用資本化應當符合如下條件：

（1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔有息債務形式發生的支出；

（2）借款費用已經發生；

（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始；

（4）如果符合資本化條件的資產在構建或生產的過程中發生非正常中斷，且中斷時間超過3個月的，應當暫停借款費用資本化；如果購建或生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或可銷售狀態時，應當停止借款費用資本化。

（四）收入確認

房地產銷售收入的確認條件之一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。房地產物業的銷售包括了建造、預售、付款、完工、交付和法律權屬轉移等步驟，對于哪個步驟屬于收入確認的時點存在一定的爭議。根據實務操作及相關法律的司法解釋，企業將物業的重大風險和報酬轉移給買方，賣方既不保留任何后續的管理權，也不控制資產的時點，是企業完成了物業的建造且驗收合格并按照合同交付買方之時，此時物業的法律權屬可能還沒有轉移。

具體而言，房地產銷售收入確認的條件包括：（1）房地產開發企業已將房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給購房者；（2）房地產開發企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已出售的房屋實施控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經濟利益很可能流入企業；（5）相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。