二、典型案例

案例1：未約定房屋租賃期限的，出租人能否隨時解除合同？

[案情回放]

陳恩在某地鬧市區購買了一處臨街店面。原準備自己做生意用，后因故未能起用，便考慮將其出租給他人。楊文起原是某企業銷售人員，看中了陳恩在市區的店面。兩人經過協商，簽訂了租賃合同。合同約定：由楊文起租陳恩臨街門面房一間，租金每月2000元，租期1年。

承租期滿后，陳恩口頭通知楊文起，增加租金，按每月2300元交納。楊文起表示同意，即從當月按每月2300元給楊文起交納租金。3個月以后，陳恩再次上調租金，每月2500元，遭到楊文起的拒絕。楊文起堅持雙方應按照原租金標準繼續履行合同。經協商未果，陳恩向人民法院提起訴訟，要求楊文起按每月2500元交納租金，并要求其于2個月內退出房屋。

［專家點評］

《合同法》第232條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”陳恩與楊文起之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由陳恩口頭通知被告應增加租金，等于發出繼續承租的條件的要約；楊文起對此表示同意，并按此標準向陳恩交納租金，是以意思表示及實際行為予以承諾。據此應視為原、被告之間成立了一個新的房屋租賃合同關系。但是，該租賃合同欠缺一個主要內容即租賃期限的約定。這在法律上意味著陳恩有權隨時要求解除租賃合同關系，并自提出要求之日起，給予楊文起一段合同時間搬遷。

因此，陳恩要求解除合同，并給予了楊文起兩個月的期限，要求其退出租賃房屋，符合合同法的規定，應當予以支持。但其要求被告按照每月2500元標準交納租金，沒有法定或約定的依據。在當事人一方不同意變更租金標準的情況下，應當按照原租金標準繼續履行合同。

案例2：隱瞞房屋已出租的事實給租房人造成損失的，應否承擔賠償責任？

[案情回放]

薛立萬有一套三居室房屋，于2018年出租給洪志成，雙方簽訂了為期3年的房屋租賃合同。2019年，薛立萬見當地房價上漲，覺得洪志成給的租金太低，打算毀約。

經過中介機構的介紹，薛立萬與家在外地的汪文明取得了聯系。汪文明對薛立萬房屋的面積和位置比較滿意，給出的價格較高，薛立萬當即表示愿意將房子租給汪文明，并催促其盡快遷來，雙方辦理租賃手續和入住。汪文明信以為真，與家人舉家搬遷往該地。在此期間，薛立萬向洪志成提出：自己的親戚將遷到該地，需要住房，要求解除合同。洪志成斷然拒絕，認為雙方有合同在先，應當按照合同繼續履行。雙方經多次協商，未能達成一致意見。

汪文明和家人遷到該地后，才發現薛立萬的房屋早已出租給他人，而且對方拒絕騰退房屋，無奈之下，只好在當地的旅館暫住。汪文明要求薛立萬賠償自己的損失，薛立萬認為雙方尚未簽訂房屋租賃合同，拒絕賠償。雙方為此發生糾紛，訴至人民法院。

［專家點評］

本案中，作為出租人的薛立萬所作的出租允諾，實際上是不誠實而帶有欺騙性的，不能認為是真實的意思表示，從這點說，本案的租賃合同未能成立。其次，原、被告之間就租賃物如何交付，租金如何支付等具體內容并未協商一致，不具備合同必要條款，進一步說明租賃合同未成立。既然合同未成立，薛立萬當然談不上負擔違約責任。

我國《合同法》第42條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”在本案中，薛立萬應承擔締約過失責任，賠償原告的損失，即因無房居住而支出的額外費用。

案例3：出租房屋內甲醛超標的，能否解除合同？

［案情回放］

周明德有一套閑置房屋。2018年4月，周明德與錢秀簽訂租賃合同，約定：錢秀承租周明德的閑置房屋，租金為每月4000元，支付方式為季付；租賃期限自2018年6月至2019年6月。合同簽訂后，錢秀支付周明德3個月的租金及保證金后入住。

2018年7月，錢秀向消費者協會投訴稱，自己承租的房屋內空氣質量存在問題，致居住后身體不適，經專家檢測屬甲醛超標，要求周明德退還已付租金及保證金并賠償損失。因周明德不同意，消費者協會于2018年8月出具終止調解書。某研究院受錢秀委托對租賃房屋內的空氣質量進行檢測，結論為：租賃房屋臥室、客廳空氣中甲醛濃度不符合GB/T 1883-2002衛生標準。

錢秀要求解除合同，并要求周明德退還租金與保證金，遭到周明德的拒絕。2018年9月，錢秀以周明德為被告向法院起訴，要求周明德退還租金和保證金。

［專家點評］

在本案中，出租人認為，承租人與自己訂立合同時曾多次看房，從未提出過空氣質量問題，由此訂立的合同是雙方的真實意思表示，應當得到履行。出租人這一觀點的錯誤即源于沒有認識到本案出租房屋的瑕疵為“隱蔽瑕疵”。對于一般人來說，房屋內空氣質量的不合格，屬于無法直接感知到的瑕疵。只有經過專業的檢測機構使用專業的檢測儀器，運用科學的檢測方法，才能夠判斷空氣質量是否符合國家為保護居住人的身體健康而制定的標準。本案承租人也正是在入住使用后身體不適才委托專業機構檢測，從而發現了出租房屋的這一隱蔽瑕疵。

本案出租房屋存在構成缺陷的瑕疵，由于該瑕疵的存在使合同目的無法實現，并給承租人的身體健康造成了損害。《合同法》第233條規定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。據此，錢秀作為承租人，可以行使合同的解除權。

案例4：因第三方原因導致承租人違約的，應否支付租金？

[案情回放]

某化妝品公司有一批化學制劑要運往外地。某貨運中心受某化妝品公司委托，承運該批化妝品化學制劑。為履行合同，某貨運中心與某煉油廠簽訂協議，向某煉油廠租借罐車一輛，并同某運輸公司簽訂了勞務合同，由某運輸公司為其提供有駕駛資格和豐富經驗的司機兩名。

運輸該批化學制劑的油罐車在途中發生交通事故，造成車輛報廢，兩名司機重傷，貨物損毀。經交警部門現場勘察認定，交通事故是由于天氣寒冷、道路結冰和駕駛員在道路拐彎處未減速行駛造成的，駕駛員負主要責任。

交通事故發生后，某貨運中心將車輛損毀的消息及時通知了某煉油廠。某煉油廠要求某貨運中心賠償車輛損失并支付租金。某貨運中心僅同意賠償車輛損失，但不同意支付租金。雙方為此發生爭議，訴至人民法院。

［專家點評］

《合同法》第121條規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”在本案中，某貨運中心與某煉油廠之間依法成立車輛租賃合同法律關系，某貨運中心與某運輸公司之間則成立勞務合同關系。根據公安機關交通管理部門的交通事故認定，某運輸公司的駕駛員在道路拐彎處未減速行駛，駕駛不當是造成交通事故的原因之一。由此可見，車輛損毀不屬于不可避免的不可抗力所致，且第三人運輸公司的行為與違約結果之間有一定的因果關系。所以，雖然某貨運中心自己對車輛損毀沒有過錯，但仍應承擔違約賠償責任。

根據《合同法》第231條規定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少或者不支付租金。在本案中，承租車輛損毀的原因不屬于“不可歸責于承租人的事由”，某貨運中心不支付車輛租金的理由不能成立。