案例2：租賃合同期滿，承租人應(yīng)返還租賃物

——吳某被判騰房并支付租金案

案情

2017年1月1日，張某將自己所有的坐落在某建材市場(chǎng)的店房租賃給吳某。合同約定：租賃期間自2017年1月1日起至2017年12月底止；年租金為8600元，按年收取；合同期滿后，被告在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。2017年12月18日，張某在未通知吳某是否愿購(gòu)買其租賃店房的情況下，將店房出賣給案外人黃某，雙方訂立了房屋買賣合同。2017年12月22日，張某告知吳某其租賃的店房已出賣，請(qǐng)吳某在2017年12月底騰出店房。租賃合同期滿后，吳某仍占用張某店房?，F(xiàn)張某起訴，要求吳某騰房并支付租金。

法院判決：吳某騰房并支付租金。

評(píng)析

房屋租賃合同糾紛中，租賃期滿后，承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時(shí)有發(fā)生，出租人作為房屋的所有權(quán)人，應(yīng)如何主張自己的權(quán)利：

首先，《民法典》第240條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”第235條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”租賃關(guān)系終止后，承租人已沒有占有租賃物的合法依據(jù)，因此，出租人可以基于所有權(quán)要求承租人返還房屋。

其次，《民法典》第733條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！弊赓U期間屆滿，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告終止，承租人即無權(quán)再繼續(xù)使用租賃物，故應(yīng)及時(shí)向出租人返還租賃物，這是租賃合同中承租人的一項(xiàng)主要義務(wù)。因此出租人可以基于租賃關(guān)系要求承租人返還房屋，承租人不及時(shí)返還租賃物，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。

綜上所述，租賃合同期間屆滿，出租人既可以基于租賃關(guān)系要求承租人返還，也可以基于所有權(quán)要求承租人返還，承租人不僅應(yīng)當(dāng)支付逾期返還租賃物的租金，償還違約金或賠償損失，還應(yīng)承擔(dān)租賃物逾期返還期間意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

本案中，吳某承租張某房屋的租賃期間已屆滿，張某不愿再將房屋出租，其要求吳某騰房，是其行使房屋所有權(quán)人的權(quán)利，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。至于吳某提出張某出售本案爭(zhēng)議房屋損害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，屬另一法律關(guān)系，且吳某已就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題另行起訴，因此法院對(duì)此問題并未進(jìn)行審理。