第一章 樓市的百年沉浮·美國

第一節 1800—1860年：農業時代——最后的田園牧歌

今日的美國，擁有世界一流的科技、軍事實力和工業制造能力，其GDP雄踞世界第一已經有120多年了。如果說上述結論都太過抽象，那么當外國游客乘船游覽紐約的哈德遜河時，除了對河岸左側的自由女神像嘖嘖稱奇，大多也會為右岸曼哈頓高樓林立的城市天際線所震撼，這就是對美國國家財富最直觀的感受。

作為美國最大、最發達的城市，紐約的房地產價格無不顯示著居住在街頭巷尾的市民的財富實力。2018年，紐約曼哈頓的住宅平均價格高達每平方英尺1773美元（約折合每平方米13萬元人民幣），其中最奢華的房產價格甚至可以達到每平方英尺10000美元（約折合每平方米73萬元人民幣），寸土寸金的房地產價格反映出紐約被稱為“世界的中心”“世界的十字路口”名副其實。

不過“羅馬并非一日建成”，哈德遜河兩岸摩天大樓一棟棟拔地而起、房地產價格步步攀升的背后，與這個國家的產業變遷息息相關。由曼哈頓島北上，舊紐約港、華爾街、百老匯、中央鐵路、谷歌公司總部等坐落其中，這些時代印記鮮明的地標性建筑勾勒出了從殖民貿易到工業革命再到互聯網浪潮的產業發展路徑。它們塑造了整座城市的靈魂，更成為美國房地產發展歷史的注腳。

然而200多年前，美國國父之一——托馬斯·杰斐遜[1]卻完全沒能預想到今天美國城市車水馬龍的生活圖景。在《獨立宣言》發表后的半個世紀內，美國的城鎮化率一直低于10%，90%以上的美國人生活在鄉村。農田和牧場才是當時美國人工作與生活的主要場景，農業是當時美國經濟的支柱。在這種情況下，作為美國農民的政治代言人，托馬斯·杰斐遜宣揚擁有土地的美國自耕農是世界上最平等、道德最高尚的人群，是“上帝的選民”（Chosen People of God）。他所構想的未來美國是田園牧歌式的，美國在世界貿易中的位置將以出口農產品為主。在托馬斯·杰斐遜的思想中，制造業工廠只能造成貧窮和階級不平等，因此他曾說：“就讓那些工廠留在歐洲吧”。

美國建國后，也的確按照托馬斯·杰斐遜的田園牧歌式藍圖運轉了七八十年。在南北戰爭前，除了紐約、波士頓等個別貿易型城市憑借著先天優良的地理條件有所發展以外，地廣人稀的美國內陸僅散布著農田與農莊，城市的蹤跡難以尋覓。因此，這一時期美國房地產的側重點在鄉村，核心是農業土地的交易，與今日我們所熟知的房地產的含義大不相同。1800—1860年公共土地銷售情況與農產品價格走勢見圖1-1-1。

一、第一次土地泡沫：拿破侖掀起的颶風

人們常用“巴西的一只蝴蝶扇動幾下翅膀，或許會在得克薩斯引發一場颶風”來形象地描述“蝴蝶效應”。而當法國軍事天才拿破侖指揮軍隊馳騁于歐洲戰場的時候，應該不會想到，他會成為“一只扇動翅膀的蝴蝶”，在大洋彼岸的美國土地市場掀起一場颶風。

1803年，年輕的拿破侖正作為一顆政治新星在歐洲大陸冉冉升起。在他麾下，法國大革命的成果繼續發揚光大，短短數年間法國的封建地主和貴族階級被一掃而光，整個歐洲舊貴族為之震動。因為害怕法國革命繼續向歐洲大陸傳播，從俄羅斯到奧地利，封建國家聯起手來，企圖扼殺法國的資產階級統治，恢復舊制度。作為法國的宿敵，英國也抓住機會與法國處處針鋒相對，數次挑起海上爭端。

眼見一場大戰不可避免，拿破侖決定廣泛地尋找政治盟友，拉近與大洋彼岸的新興國家——美國的關系。他拍板以極低的價格向美國出售了路易斯安那殖民地超過200萬平方千米的土地，這一行動史稱“路易斯安那購地案”。購地后，美國與法國的關系大為改善，并成為法國在北美抗衡英國的得力助手。法國自身也通過出售土地獲得了8000萬法郎（約折合9300萬元人民幣），為接下來的戰爭籌措了軍費。在當時看來，雙方皆大歡喜。

對美國而言，接納了路易斯安那后的美國國土面積增加了近一倍，密西西比河西岸大量肥沃的無主土地經政府測量后，進入公開市場出售，為數年后土地市場的第一次繁榮和泡沫埋下了伏筆。

隨著拿破侖在歐洲大陸上接連不斷地取得勝利，封建國家的國王們一次又一次地組建反法同盟，歐洲大陸戰事的波及范圍越來越大。大量農夫被征為士兵，歐洲的農業生產遭到嚴重破壞，國際糧食價格開始飆漲。在1813—1814年的第六次反法同盟對法作戰中，歐洲大陸上數以百萬計的士兵在戰場上廝殺，戰事達到高潮，國際糧價也攀上頂峰，較戰前上漲了約40%。與此同時，美國為了支援法國選擇向英國開戰，盡管美英雙方沖突規模并不大，但戰事依然起到了進一步刺激美國糧價的作用。

在高漲的糧食價格面前，美國農民都躍躍欲試，準備購買新的土地，擴大生產以賺取更多的利潤，只是很多人苦于手中沒有現金來購買土地。這時，美國初具雛形的金融系統為土地市場的繁榮添了一把火。其中最重要的角色莫過于第二合眾國銀行，這是一家公私合營的銀行，除了負責經營國庫，具有一部分中央銀行的職能，還負責發放商業貸款。政府考慮到農民的呼聲，同時為了鼓勵民眾開發尚且荒蕪的中西部，決定聯合第二合眾國銀行向購買土地的農民提供貸款。土地購買者可以僅用1/4的首付購買土地，并在4年內還清貸款，這無疑降低了土地購買和投機的門檻。

允許貸款買地的政策出臺后，美國農民參與土地市場的熱情被完全點燃了。1815—1818年的短短3年內，以第二合眾國銀行為首的美國金融系統向農民提供的土地貸款由300萬美元上升至1700萬美元，這一數額甚至超過了美國政府當年從法國手中購買路易斯安那的花費。活躍的土地市場和不斷上漲的土地價格引來了投機者，從政府手中購得土地后，轉手賣給他人就能獲利的事情屢見不鮮。最終，在美國農民和投機者的共同發力下，1818年美國政府售出的土地面積較1813年上漲了6倍。

頗具戲劇性的是，在大洋彼岸的拿破侖一手扇起了美國土地市場的颶風，也正是拿破侖的失敗給這個市場帶來一片狼藉。1815年，拿破侖兵敗滑鐵盧，失去了他最后的機會，被流放到地中海的小島上郁郁而終。歐洲大陸的戰事也因為拿破侖的失敗而偃旗息鼓，當地農業生產逐漸恢復，國際糧食價格幾近腰斬。許多剛剛貸款購買土地的美國農民發現，由于糧食價格變得過低，即使他們出售所有的收成也難以償還貸款，最后只能選擇破產。土地市場的震蕩最終引發了美國這個農業國家全面的經濟危機，19世紀10年代第一次土地市場的繁榮和泡沫就此消亡。

二、第二次土地泡沫：運河故事

在土地市場的第一次喧囂沉寂20年之后，繁榮再次悄然來臨。這一次引起泡沫的主因不再是戰爭，而是19世紀30年代美國如火如荼的運河建設。

說起美國的運河建設，就不得不提大名鼎鼎的伊利運河。這條1825年全線貫通的運河，全長584千米，將哈德遜河和美國最重要的農業產區——五大湖流域連接起來。伊利運河完工后，五大湖流域出產的農產品經水路從紐約出口至海外，路途中的運輸成本較陸路削減90%以上。伊利運河帶來的價格優勢奠定了紐約金融中心和航運中心的地位，并極大地刺激了運河沿線和五大湖流域農業區的發展，為全美帶來了示范效應。因此，從19世紀30年代開始，全美各地方政府紛紛上馬運河項目，企圖借運河刺激當地的發展。

當時的伊利諾伊州政府就是受運河熱情感染的地方政府之一。1835年，該州政府計劃挖掘芝加哥運河，從而連通密西西比河和密歇根湖。若該運河能夠成功開通，伊利諾伊州中西部的農產品就不必再繞遠路沿著密西西比河向南出海，而是可以進入五大湖并通過伊利運河出口，極大地節約了運輸費用。消息一經公布后，立刻吸引了一大批投機客涌入芝加哥購買運河沿線的土地，導致芝加哥的城鎮人口從1833年的300人增至1837年的4100人，這里的土地的名聲甚至在紐約也非常響亮。對當年的芝加哥投機熱有這樣的描述：

“我們到達之時（1836年），我幾乎從沒見過有哪個地方比芝加哥還忙。街上到處都是土地投機者，這兒那兒地跑來跑去談生意。一個穿著紅色衣服的黑人，拿著紅色旗幟，騎著白馬宣布交易時間開始。只要他在大街的任何一個角落停下，人們便涌上前圍住他，似乎是一種流行的狂熱影響了所有人。這些紳士在街上走著，店主們便會拿著出賣農場或者土地的牌子跟他打招呼，奉勸他趕緊在土地價值還沒有上升前將其買下。”

除了各地興建運河的計劃活躍了土地市場外，同一時間，美國混亂的金融體系也給土地市場泡沫火上澆油。1836年，曾在第一次土地泡沫中表現活躍的第二合眾國銀行的20年特許經營權即將到期，然而時任美國總統安德魯·杰克遜[2]卻極力反對這家銀行的公私合營模式，認為其損害了其他銀行的利益，并最終拒絕了第二合眾國銀行繼續經營的要求。第二合眾國銀行關閉后，國庫存款被轉移至其他州銀行。然而此時，美國的州銀行系統嚴重缺乏必要的監管，獲得財政存款后，各州銀行肆意發放貸款和銀行券，造成了經濟體系內的貨幣超發。

恰逢19世紀30年代中期美國在與墨西哥和清政府的貿易中取得了突破性進展，大量通貨通過貿易流入美國，進一步造成了貨幣的泛濫，資本市場極度活躍。這時，受運河建設的消息提振且空間巨大的土地市場就成為“熱錢”的最好去處。在多重因素作用下，1836年成為美國歷史上第二輪土地投機的頂峰，不包括私人交易，當年僅美國政府就賣出了8萬多平方千米的土地。

為遏制土地市場投機，安德魯·杰克遜政府于1836年通過了《鑄幣流通令》（Specie Circular），要求只能用金銀通貨購買政府土地。一時間，美國民眾兌換硬幣的需求大增，州銀行儲備急劇下降，信貸緊縮，土地市場開始冷卻。屋漏偏逢連夜雨，1840年前后，英國農作物歉收，農產品進口導致該國貿易逆差加大。為了防止黃金流出，英格蘭銀行提高了存款利率并吸引海外資金回流。作為美國最大的外來資本，英國資本的回流進一步加劇了美國銀行業的資金困境。最終，這場銀行業危機于1840—1842年集中爆發，因通貨儲備入不敷出，業內接近1/3的銀行被迫倒閉，成為美國第二次土地市場泡沫和衰退的犧牲者。

三、第三次土地泡沫：向西部前進

與拿破侖這樣鼎鼎大名的人物不同，美國土地市場的第三次泡沫是由一個寂寂無聞的小人物開啟的。這個人叫詹姆斯·馬歇爾，他出生在美國東部的一個農場，是家里眾多孩子中的一個。成年后脫離父母的他，為了討生活加入了前往中西部的移民大軍，搬到密蘇里州經營一個小農場。然而不幸的是，當時的密蘇里州瘧疾流行，他也因此染病。為了治病，詹姆斯·馬歇爾聽從醫生的建議，再次離家去西部尋找新的機會。

在詹姆斯·馬歇爾動身前往西部的時候，正值美墨戰爭期間。他先服役于美國軍隊，在加利福尼亞州跟隨當地將領征討墨西哥人和當地印第安人。很快美墨戰爭接近尾聲，詹姆斯·馬歇爾也結束了他短暫的軍旅生涯，并在加利福尼亞州東部山區一個叫科洛馬的鎮區旁安定下來，經營一家伐木場。然而，就當詹姆斯·馬歇爾的中年生活即將走上正軌的時候，一個意外的發現改變了他的人生軌跡，也掀起了美國一段波瀾壯闊的歷史。

一天早晨，他在照常檢查伐木場的水渠時，突然在渠底發現了亮晶晶的金屬碎片，對礦物有一定認知的他初步推斷這極有可能是黃金。他異常興奮地帶著這些碎片跑回伐木場營地，并對他的工友宣稱：“我發現了這個，這是黃金！”一陣躁動之后，他和工友們經過一些化學檢驗，證實了這些碎片就是黃金，而且純度非常高。

幾天后，詹姆斯·馬歇爾到附近的農工小鎮將他的發現分享給了當地人，很快加利福尼亞州發現黃金的消息一傳十、十傳百，傳遍了美洲大陸。諷刺的是，發現黃金的詹姆斯·馬歇爾本人并沒因黃金而致富。等他從小鎮回到伐木場時，他的工友們都已經拋下了木鋸，拿起礦鎬和鏟子跑去淘金了，伐木場因此難以為繼。沒過幾天，一群淘金者霸占了他的營地，并將他從伐木場趕了出來。就這樣，詹姆斯·馬歇爾再次過上了居無定所的生活。

對財富異?？释拿绹贻p人紛紛拿起包裹，動身前往加利福尼亞州淘金。這片美國剛剛在戰爭中贏得的土地，在短短數年的時間內就迎接了30萬前來尋找發財機會的移民。加利福尼亞州的淘金熱，不但極大地促進了美國東西海岸的人員、物資交流，更加快了西部的開發進度。在整個20世紀50年代加利福尼亞州淘金熱期間，共有75萬磅（1磅≈0.45千克）黃金被開采出來，價值接近2億美元的貴金屬進入美國的經濟體系內部流通，也為西部土地的投機提供了資金來源。

在對財富的追求和對西部的幻想中，美國的農業土地市場迎來了第三輪繁榮。隨著越來越多的移民進入西部，當地的農產品供應形勢緊張了起來，食品價格步步攀升，反而支撐了西部農業的蓬勃發展。那些因淘金富裕起來且目光長遠的人紛紛購買農田作為長久的安身立命之所。同時也有不少投機者和掮客穿梭在土地市場中，向剛從東部移民而來的人們販賣從地中掘出黃金的夢想。

不過，隨著1857年后加利福尼亞州黃金產量明顯下降，黃金開采支撐的經濟繁榮開始消退，美國農業土地的繁榮第三次沉寂了下去。這是美國農業土地市場最后一次大放異彩，因為此時的中東部由鐵路帶來的城市建設已經悄然拉開了序幕。

作為經濟的大動脈，鐵路連接著鄉村和東部沿海港口，因其廉價且運力龐大，很快就成為商品運輸的主要通道。在內陸的交通樞紐，一個個諸如辛辛那提、圣路易斯這樣的鐵路重鎮正在孕育，就如同我國石家莊、鄭州這樣號稱“鐵路拉來的城市”。大型紡織廠、食品加工廠也代替了農莊磨坊、作坊，圍繞著鐵路城市駐扎下來。在南北戰爭前夕，美國的城鎮化已經開始起步，而城市房地產也將取代農田土地成為資本市場新的焦點。