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1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。

1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務(wù)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式,但總體上可以概括為以下兩類。

1.銷售開發(fā)產(chǎn)品模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段,將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者,并一次性取得銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品是為了回收資金、實(shí)現(xiàn)盈利。

2.自持物業(yè)模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用,通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入,持有房地產(chǎn)的目的在于獲取長期的租金或增值收益。2015年以來,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇自持物業(yè)模式,并完成了從開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開發(fā),也可以將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)者,又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。

1.土地的開發(fā)與經(jīng)營

擁有土地使用權(quán)是城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的前提和首要條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對(duì)征用或受讓的土地按城市總體規(guī)劃進(jìn)行地面平整,建筑物拆除,地下管道鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),將生地變?yōu)槭斓兀员銛U(kuò)大對(duì)土地的有效使用范圍,增加土地的利用程度,滿足不斷發(fā)展的社會(huì)生產(chǎn)和人民生活的需要。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用有償獲得的土地使用權(quán)完成開發(fā)后,既可將土地使用權(quán)再次有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施,然后作為商品作價(jià)出售,還可以開展土地使用權(quán)出租業(yè)務(wù)。

2.房產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營

房產(chǎn)的開發(fā)指房產(chǎn)的建造,房產(chǎn)的經(jīng)營指房產(chǎn)的銷售與出租。企業(yè)開發(fā)完成房產(chǎn)后,可將其作為商品作價(jià)出售、自持使用或?qū)ν獬鲎狻7康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn),按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。

3.城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既開發(fā)可以有償轉(zhuǎn)讓的城市配套設(shè)施,也開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。總之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多地為城市開發(fā)和建設(shè)服務(wù)。

此外,代建工程項(xiàng)目的開發(fā)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)。代建工程項(xiàng)目指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受政府和其他單位委托,代為開發(fā)的各種工程項(xiàng)目,包括土地開發(fā)工程,房屋建設(shè)工程,道路鋪設(shè)工程,供水、供氣、供熱管道以及其他市政公用的設(shè)施等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以接受政府和其他單位委托,代為開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目。

這里的代建項(xiàng)目,必須同時(shí)符合下列條件:

(1)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);

(2)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

(3)與委托方事前簽訂委托代建合同;

(4)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算;

(5)受托方不墊付資金。

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)經(jīng)營以上各項(xiàng)業(yè)務(wù)外,還從事工業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。

1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要特征

1.開發(fā)產(chǎn)品類型多,投資成本巨大

開發(fā)產(chǎn)品按類型可劃分為商品房、配套設(shè)施、代建工程、車庫等,按用途可劃分為銷售產(chǎn)品、出租產(chǎn)品、自用產(chǎn)品。

開發(fā)產(chǎn)品的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長,多以分期滾動(dòng)開發(fā)方式進(jìn)行,成本項(xiàng)目分?jǐn)倧?fù)雜,項(xiàng)目清算前難以精確計(jì)算成本。開發(fā)前期應(yīng)按項(xiàng)目成本對(duì)象編制開發(fā)成本預(yù)算,開發(fā)過程中按預(yù)算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時(shí)修訂預(yù)算并執(zhí)行,實(shí)際開發(fā)成本在項(xiàng)目完工辦理成本決算后才能確認(rèn)。

2.銷售收入種類多,銷售行為受到政府監(jiān)管

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、車庫銷售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房租金收入等。

預(yù)售商品房首先要獲得房屋的銷售許可證(預(yù)售許可證),然后簽訂統(tǒng)一格式的銷售(預(yù)售)合同并在房產(chǎn)管理部門備案。竣工后經(jīng)建設(shè)管理部門驗(yàn)收合格之后,按實(shí)際測量面積結(jié)算房款,交付業(yè)主后須辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),完成房屋的最終銷售。所以,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)相對(duì)于普通的生產(chǎn)型企業(yè)的收入確認(rèn)具有一定特殊性。

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門,房地產(chǎn)開發(fā)流程與各政府部門的職能如圖1-1所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其主要開發(fā)流程包括企業(yè)設(shè)立階段、取得土地使用權(quán)階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)施工階段、房產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段、項(xiàng)目清算階段、物業(yè)服務(wù)階段。

(一)企業(yè)設(shè)立階段

為滿足開發(fā)項(xiàng)目的需要,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既可以以現(xiàn)有公司為主體直接立項(xiàng)開發(fā),也可以設(shè)立二級(jí)非法人分支機(jī)構(gòu)或者直接設(shè)立子公司進(jìn)行開發(fā),還可以通過參股、控股、股權(quán)收購等重組方式取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目開發(fā)主體的確立方式直接影響開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)各個(gè)階段的納稅實(shí)施方案。

(二)取得土地使用權(quán)階段

土地是所有建筑的基礎(chǔ),沒有土地儲(chǔ)備,房地產(chǎn)開發(fā)就無從談起。目前直接拿地的方式仍然以“招拍掛”方式為主。除此之外,拆遷改造、聯(lián)合開發(fā)、公司合并、股權(quán)收購等也是常見的拿地方式。拿地渠道和方式不同,適用的房地產(chǎn)納稅政策也必然不同,既影響拿地成本,也影響稅負(fù)。

圖1-1 房地產(chǎn)開發(fā)流程與各政府部門的職能

取得土地使用權(quán)階段的主要工作是通過各種方式獲得土地,以拿到土地使用權(quán)為目標(biāo)。取得土地使用權(quán)的方式有多種,包括購入方式、置換方式、接受土地使用權(quán)投資方式、非貨幣性資產(chǎn)換入方式等。

(三)前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備階段的工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)及可行性分析、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)具體情況對(duì)投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。戰(zhàn)略決定成敗,前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的重要環(huán)節(jié),也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

(四)建設(shè)施工階段

在建設(shè)施工階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案,通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建造過程,并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的中心環(huán)節(jié),決定著開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量與檔次。

(五)房產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段

在房產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房產(chǎn)回籠資金,獲取利潤。這個(gè)階段一般會(huì)采取房產(chǎn)預(yù)售方式獲取現(xiàn)金流。

通常情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工之前即已開始預(yù)售。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額,以9%的適用稅率扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證,進(jìn)行面積確權(quán)、權(quán)屬登記、物業(yè)交割后,項(xiàng)目開發(fā)即進(jìn)入尾聲。完工后開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)核算計(jì)稅成本和項(xiàng)目的實(shí)際毛利率。

(六)項(xiàng)目清算階段

項(xiàng)目清算階段一般涉及土地增值稅的清算、企業(yè)所得稅的匯算清繳工作。這一階段是形成最終財(cái)務(wù)、稅務(wù)結(jié)果的階段,其過程比較復(fù)雜。

(七)物業(yè)服務(wù)階段

物業(yè)服務(wù),又稱自持物業(yè),此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦新企業(yè)、拓展新項(xiàng)目等方式,取得租金或經(jīng)營收入。

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