中國改革開放40周年之際，很多學者都在討論總結中國經濟增長模式的問題。到底是什么原因，使我們在40年里創造了這樣的經濟增長奇跡？其中，新供給主義經濟學家把中國模式的成功，歸因于“三大紅利”。
三大紅利，主要包括要素紅利、技術紅利和改革紅利。其中，要素紅利包括人口紅利、土地紅利和高儲蓄紅利；技術紅利包括第一次工業革命、第二次工業革命、第三次工業革命，也就是說我們復制了過去300年西方國家工業革命的所有成就；改革紅利則包括市場化紅利和制度改革紅利。也就是說，過去40年的成功既有一定的偶然性也有一定的必然性：制度是經濟增長條件（precondition），勞動、土地、資本是經濟增長的要素（factors），技術是經濟增長的驅動力（driving force）。
改革開放之初，港資企業蜂擁而入，首先看中的是內地幾近無限供應的廉價勞動力，其次就是毗鄰香港、地價幾乎可以忽略不計的深圳土地。深圳面積比香港大一倍，深圳的土地近乎生地，但是好在離香港非常近，只要開通基礎設施，就可以納入國際經濟大循環之中，實現其土地要素的經濟價值。
“一夜城”的奇跡
深圳的成功不是無來由的，無數的歷史機緣成就了深圳的今天。從這個意義上說，深圳不是一天建成的。但是若從深圳改市建特區以來城市面貌的日新月異來看，深圳堪稱人類城市史上“一夜城”的奇跡。北京、廣州，都是千年古城；香港、上海也都是經過上百年的發展才分別成為“東方之珠”和“東方巴黎”，而深圳從小市鎮到大都市的崛起不過30余年，“深圳速度”殊非浪得虛名。
三十年河東，三十年河西。
以市場手段發掘土地價值是成就深圳奇跡的又一竅門。
1978年，深圳建市的前一年，中國城鎮居民人均居住面積為3.6平方米，而這個數字在1949年是4.5平方米。國務院原住房制度改革領導小組辦公室主任陳學斌說：“這證明我們在（中華人民共和國成立后的）前30年的住房制度是失敗的。”
1978年，27歲的文學青年王石從蘭州鐵道學院（今蘭州交通大學）畢業，被分配到了廣州鐵路局，枕著一本已經被翻爛的《大衛·科波菲爾》，睡在建筑工地的竹棚里。就是這一年的9月，在中央召開的城市住宅建設會議上，鄧小平問了一句：“解決住房問題能不能路子寬些？”王石的命運、深圳的機會，就在這一問之中改變了。
1980年1月8日，深圳率先成立了中國第一家房地產企業——深圳經濟特區房地產公司，當時的深圳房地產管理局由駱錦星兼任總經理。這一年4月，北京出臺了政策，城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年還清都行。由此，全國房地產買賣的序幕拉開了。到1980年10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。
1981年，中國第一個商品房小區——由深圳經濟特區房地產公司開發的東湖麗苑面市，每套房配備3個深圳戶口名額，每平方米2730港元（按當時的匯率約1000元）。深圳率先開啟住宅用地轉讓，邁出了房地產市場的第一步。
1984年國家計委、經委、統計局、標準局等批準頒布了《國民經濟行業分類和代碼》，首次正式將房地產列為獨立的行業。那一年王石通過“買賣”玉米，在深圳賺了第一個300萬元。
1988年，深圳頒布《深圳經濟特區住房制度改革方案》，由深圳在全國率先發起的住房制度改革，提出“補貼提租、鼓勵買房”的改革思路，開始了住房分配貨幣化的進程，也積極推動了房地產市場的形成。這一年，王石把自己一手創辦的深圳現代科教儀器展銷中心通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業股份有限公司”。11月，萬科以2000萬元的價格拍下地王，正式進軍房地產行業。3年后萬科在深交所掛牌，在A股市場上市，開啟了萬科的黃金時代。這比許家印、王健林、馮侖、李彬海等一眾風云人物在1992年后才分別成立恒大、萬達、萬通、保利等房地產企業要早四五年。
深圳的城市建設、房地產開發，為什么起步早、發展快？
首先是來自香港外溢的購買力。無論是羅湖橋頭的商鋪、寫字樓，還是上步工業區、八卦嶺工業區的廠房，乃至蛇口開發區的港口和臨港工業區，埋單的資金都是從香港過來的。深圳建特區，國家沒有錢，除了少量啟動資金和一部分銀行貸款（銀行貸款也要還本付息），深圳的建設資金絕大部分來自香港和海外。羅湖開發，銀行貸出3000萬元開發資金，之所以能換回來10多億元港幣的銷售收入，是因為20世紀70年代末期和深圳一河之隔的香港正處于樓市的狂歡巔峰期。以尖沙咀東部為例，地價在1978—1980年的3年間上升了六七倍，樓價亦上漲了3倍。香港的購買力一旦向深圳傾瀉，深圳的樓市就自然而然地水漲船高了。羅湖、福田更鄰近香港，可謂是近水樓臺先得月。二線關外的“三來一補”工廠也因為工繳費的大量盈余，居民購買力大幅提升，地價、房價節節攀升，這也是香港購買力的變相外溢。當然，香港的購買力則源于國際市場的產品變現。說到底，是因為中國的改革開放，深圳率先通過香港融入國際市場，從國際產業分工中賺到了自己的第一桶金。
其次是香港房地產經驗被復制到了深圳。1983年，深圳首推商品房預售概念，這是從香港借鑒過來的。房地產的證券化也開始試水，這也是從香港借鑒過來的。因為有香港的經驗教訓在前，深圳的城市建設與房地產開發少走了許多彎路，發展起來顯得更快更順利。資料顯示，1992年，房地產價格放開后，許多政府審批權力下放，金融機構開始大量發放房地產開發貸款，土地開發和出讓規模迅速擴大，市場開始出現“房地產熱”。全國各地數千億資金蜂擁撲向海南海口、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。
在學習和借鑒香港等成熟市場經濟手法的過程中，深圳大膽決斷，許多歷史性的操作廣為世人稱道。其中，最為經典的就是1987年12月1日在深圳發生的一件“破天荒”的大事：為了緩解大規模城市基礎設施建設對資金需求的壓力，深圳公開拍賣了一塊8588平方米的地塊50年的使用權。這就是聲聞遠近的中國“土地拍賣第一槌”！第一槌的槌頭直徑6厘米，槌高8.7厘米，槌長31厘米；槌板高7.5厘米，寬17.8厘米，長53.3厘米，重2.95公斤。因為中華人民共和國成立以來，人們不知“拍賣”為何物，當時的深圳竟找不到一只拍賣槌。為此，組織方特別請時任香港測量師學會會長的劉紹鈞和后來擔任香港特首的梁振英幫忙，專門派員赴英國，在一家有百年歷史的木匠行定做了這只棗紅色的樟木拍賣槌。
1987年12月1日這一拍，是中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。這直接促成了憲法中有關土地使用制度內容的修改——《中華人民共和國憲法修正案（1988年）》在刪除土地不得出租規定的同時，增加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的規定。
“錢，可以從這里來呀”
深圳開埠之初的那些年里，深圳土地使用的模式大體為，政府先對大范圍的土地進行“七通一平”的基礎工程建設，然后根據城市規劃建設項目的要求，將成片土地劃給房地產開發公司進行小區綜合開發。房地產公司通過土地資本化，如預售房產、擔保貸款等，邊建邊售邊回收。20世紀80年代初期，深圳已有幾十家地產公司參與特區建設，因為是邊建邊賣，資金回籠慢，他們只得頻繁地向銀行借貸，這給深圳市帶來巨大的資金壓力。到了1986年，隨著特區建設步伐加快，資金缺口越來越大。已經向銀行貸款6.1億多元的羅湖、上步兩個管理區的開發才剛剛起步，上海賓館以西的新區開發又迫在眉睫。這邊要還貸款，那邊又要追加資金，深圳市領導經常為籌措資金而緊鎖眉頭。
一次，霍英東不經意地指著深圳的大片土地說：“錢，可以從這里來呀。”
在深圳發展最需要資金的時候，霍英東給深圳提出了通過轉讓土地使用權為政府增加收入的建議。當時的深圳市領導深受觸動：是呀，外商在深圳投資使用土地要交費，為何國內單位、企業使用土地不可以走這條路呢？近在咫尺的香港每年從土地出讓中收益上百億港元，深圳土地面積較香港大一倍，因此更有可為。學習和借鑒香港的土地拍賣政策，可以成為化解深圳資金壓力的一大法寶。
深圳市立即成立專題調研小組，迅速組織了11個有關單位的負責人赴港取經。他們回來后，向市里提交了《香港土地政策與土地管理》等多個專題報告。1987年5月，《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》獲得深圳市委常委會一致通過。深圳市政府將現行的行政劃撥土地、收取土地使用費的辦法，改為以公開拍賣為主、招標與行政劃撥相結合的特區土地管理制度。
與此同時，深圳開始籌劃推出住房制度改革。1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產改革領導小組，負責全市房地產改革統一管理與協調工作。
1987年7月，國務院決定將深圳、廣州、上海和天津四個城市作為首批土地使用權有償出讓的試點城市。1987年9月9日，深圳就推出第一塊有償使用土地，中航工貿中心以議標的形式成交，成交價106萬元。簽字以后中航工貿中心即交付了21萬元履行合同的定金，合同履行后抵作地價。地價余款由中航工貿中心在30天內向政府一次付清。這塊土地位于振華、中航交叉路口，面積5300多平方米，土地用于建單身職工宿舍。按合同規定，中航必須在1989年3月1日前竣工。如延期竣工，第一、第二年按全部地價的10%向土地主管部門繳納延期金，兩年以上未交的，市政府就無償收回土地及地上建筑物。合同規定，這塊土地使用年期為50年。按市土地使用規則，用地者可以將土地連同建筑物一起轉讓，但必須辦理土地使用的變更手續。
1987年10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，該研討會對深圳的土地制度改革帶來很好的推動作用。1987年11月25日，深圳開始進行招標有償出讓的試點。其時，全國市長會議在深圳舉行。借著中央領導和全國許多城市參加的東風，深圳決定于1987年12月1日舉行全國首創的土地拍賣大會。當時深圳市考慮到拍賣、招標的說法可能太敏感，還特意把“拍賣”改成了“公開競投”。
17分鐘，落下“動地一槌”
1987年12月1日下午4點。
可以容納700多人的深圳會堂座無虛席，人聲鼎沸。媒體記錄了當時的盛況：西裝革履、手握電子計算器的地產商人在會堂內外高談闊論；捧著一沓沓土地資料，前來出謀劃策的“智囊團”成員在席間竊竊私語；還有更多的抱著好奇態度的旁觀者。更重要的是，坐在會堂里的嘉賓還有來自北京的領導、全國17個城市的市長、28位香港企業家和經濟學家。海內外十幾家新聞單位的60多位記者也來到現場，記錄這一歷史時刻。人們焦灼地等待著一個令人矚目時刻的到來：這里將要進行中華人民共和國首次土地使用權的公開拍賣。
首次土地拍賣的舉槌人，由時任深圳市規劃國土資源局局長劉佳勝擔任。當時，他和另一位拍賣師廖永鑒正忙著對拍賣程序進行最后一次彩排。“土地使用權拍賣擊槌器”是這次拍賣活動的一個舉足輕重的“道具”。這只棗紅色的、做工相當精致的擊槌器，正面鑲嵌著一塊銅牌，上面端端正正地寫著：“深圳市人民政府笑納，香港測量師學會敬贈。1987年12月1日。”據時任香港測量師學會會長的劉紹鈞先生說：“這是專門從英國定做的，我們鑲上這塊銅牌，以銘記這個具有歷史意義的時刻。”
1987年12月1日下午4時30分，拍賣會正式開始。
劉佳勝宣布：“本地塊面積8588平方米，拍賣底價200萬元人民幣，現在，拍賣開始！”
話音未落，會場四處都已經亮出了白底并標有紅色編號的應價牌。“200萬”“205萬”“210萬”……參加競投的44家企業，其中9家是外資企業，齊刷刷地亮出了應價牌。
有人等不及了，呼地一下站起來，響亮地喊出了“250萬元”。
會場氣氛頓時熱烈起來。
地價很快上升到了390萬元。
會場內突然出奇地安靜。
深圳市工商銀行房地產公司的代表突然站起來：“400萬！”
“嘩！”場內一片掌聲。
“420萬！”
深圳經濟特區房地產公司經理駱錦星的報價再次引起場內一片驚呼。
此時，競價者只剩下了3家。
幾個回合后，深圳經濟特區房地產公司喊出了“485萬元”。
就在主持人準備擊槌時，場中冒出了“490萬”的喊價。
駱錦星又開始迎戰。
拍賣會經過17分鐘的輪番競價，報價最終定格在了525萬元。
劉佳勝喊道：“525萬第一次，525萬第二次，525萬第三次！成交！”
劉佳勝一槌擊下，莊嚴地宣告：“這塊土地的使用權歸深圳經濟特區房地產公司！”
敢闖敢試的深圳人邁出了中國城市土地管理制度改革的關鍵一步，全場的掌聲瞬間淹沒了劉佳勝的聲音。
有趣的是，由于劉佳勝落槌太快，很多記者沒有反應過來，還未來得及拍照。記者們便圍住劉佳勝，請他再敲一次槌。由于場面熱烈、群情振奮，仍有記者沒有抓住這“第二次機會”，劉佳勝不得不“第三次落槌”。
因為這是“中國第一拍”，媒體的反映也很強烈。第二天香港《新報》頭版報道說，土地拍賣意味著中國土地有償使用，標志著中國經濟改革進入新的里程。香港《大公報》也稱這是理論和實際上的一次突破。香港《鏡報》報道，這是新中國空前的壯舉，標志著中國改革歷史進入新時期，是市場經濟的一座里程碑。
駱錦星：第一個吃螃蟹的人
首次土地拍賣會，讓深圳特區房地產公司經理駱錦星進入了公眾的視野。
1979年3月，深圳由縣改為市，惠陽地區為支援深圳建設，開大會動員干部報名到深圳工作。駱錦星喜歡接受挑戰，參加報名并得到批準。
他本來以為調到郵電局當局長，結果讓他當房管局副局長專抓基建，這大大出乎他的意料。沒學過，沒干過，也得干：要在一年之內，按科級以上干部住房標準，建好2萬平方米、300多套干部宿舍。
當時最難的是錢。深圳地方財政很困難，一年收入只有3000萬元左右。計委主任說，只能給你50萬元。駱錦星說這么少怎么行？起碼要200萬元。主任說你先拿著吧。
有一次，他跟香港朋友訴苦，說建房子沒有錢。香港朋友就說，你這個局長是端著金飯碗在要飯，為什么不學香港把土地變成黃金。他說：不行啦，法律規定不允許，憲法明文規定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。
駱錦星他們就想了一個變通的法子，叫“補償貿易”——深圳出地，港商出錢，合作建房，利潤分成。但這畢竟是違反憲法的，為了找到一些依據，駱錦星還專門找到《列寧選集》“住宅問題”一節，列寧引用恩格斯的話說：住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人，或協作社使用。同樣，消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租——雖然是用改變過的形式——轉交給社會。駱錦星把這個想法匯報給市委領導，領導也說，馬克思和恩格斯在《共產黨宣言》中還說過“剝奪地產，把地租用于國家支出”，你們就先干著試試看吧。
允許和港商合作的消息傳開后，駱錦星首先接觸到的港商叫劉天就，他也是坐單車來深圳投資的港商第一人。雙方一拍即合，擬了兩頁多紙的“補償貿易”，由駱錦星找工程隊施工，劉天就在香港銷售，深圳分成85%，劉天就分成15%。
1980年1月1日，雙方簽訂了合同。1月8日，深圳成立了深圳特區房地產公司，由駱錦星兼任經理，注冊資本是4部舊單車。深圳市本來答應給4萬元的開辦費，但因為財政很困難，房管局也沒錢，后來還是港商借了4萬港幣作為開辦費。辦公地點就是一個平房，擺了幾張桌子，人員只有財務、出納和兩個技術員，后來又來了一人做秘書。與港商合作建房就由這個深圳特區房地產公司負責。
在春節期間，圖紙拿出來，手續也很簡單，合同拿到外事辦去審，由規劃局劃地，報上去一兩天就批下來，這就是中國第一個商品房小區——東湖麗苑。住宅區的設計圖紙剛出來，還沒有動工，劉天就已經開始在香港賣房了，均價2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同時提供購房入戶的服務，每家大約配備3個戶口名額。結果反響熱烈，5000多人排隊購房，最后只好抽簽定盤，一次售罄。當時在香港買一套房要幾十萬元，在深圳4萬元就可以，還允許遷戶口，買的人當然多，有香港人也有華僑，有自住的也有投資的。
房子還在圖紙上，港商就得到了建房的全部資金，駱錦星這時才恍然大悟為什么劉天就愿意給深圳方85%的分成。東湖麗苑這個項目讓駱錦星他們賺到了500多萬元，他第一次體會到土地在市場中的巨大作用。
雖然駱錦星他們謹慎再謹慎，一直避免“房地產”三個字，始終用的是“補償貿易”這個詞，但還是引起了軒然大波。有報紙公開刊登《舊中國租界的由來》，影射我們的“土地出租”就是“租界”。有人公開吹風：“深圳發生了驚天賣國案。”好在省市領導都支持，駱錦星他們才堅持下來了，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。
駱錦星他們研究出了一個辦法：合作蓋成的房，高層深圳拿80%，外商拿20%；低層深圳拿70%，外商拿30%。然而，“補償貿易”的房地產利潤，蓋成了樓才能拿到，那還得過兩三年；合作蓋房，即使房蓋成了，也只能分到房，拿不到錢。遠水解不了近渴，尤其在市委決定開發羅湖時，要搞兩平方千米的“七通一平”，預算1.5億元，資金更為緊張。雖然預期開發總效益達19個億，但是怎么才能順利拿到錢呢？
當時《廣東省經濟特區條例》業經全國人大常委會通過，已經觸及土地“出租”問題，只是沒用“出租”這個詞，而是用“土地使用費”替代。于是，深圳干脆公布了羅湖小區總體規劃，公開招商引資。規劃規定商住區二樓以下當商場，上面做住宅，商場歸深圳，上面的住宅由港商在香港銷售，地價為5000元一平方米，容積率不超過10倍，一共收20年土地使用費1.5億元。這個標準對深圳來說已相當可觀；但當時香港中介地租每平方英尺已達15000港元，相比之下，深圳的地價只是香港的1/11。因此引來了德興、海豐苑、新都大酒店三家開發商。
1983年，深圳通過《深圳特區房地產管理暫行條例》，并由特區發展公司向用地單位收取土地使用費，但企業收取土地使用費，名不正言不順，最后企業只收了2000多萬元。這時深圳房管局開始分家，一分為四：房地產公司（專管房地產經營）、物業發展有限公司（專管國貿和配套住宅，后經主管建委市領導提出，建委系統沒有一個高樓，就連公司帶樓都給了建委）、深圳住宅公司（專管政府住房和民房）、寶安縣房管局（專管寶安縣）。1984年，深圳決定政企分開，除協議用地（軍隊、政府用地）外，其他土地全部有償使用。
在1986—1987年，深圳和國家層面先后出臺多項關于土地的政策法規，土地有償使用有了政策依據，深圳、上海、天津成為土地使用制度改革試點。在公開拍賣前的3個月內，深圳又在內地率先以協議和招標的方式，有償出讓了兩塊商品房用地。其中一塊面積為5300余平方米，協議出讓給了中國航空技術進出口公司工貿中心，即如今的中航北苑所在地；另一塊面積46355平方米，即現今位于羅湖的文華花園。
1987年10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，12月，全國市長會議在深圳召開。深圳市委市政府總結了房地產發展歷史，借著有中央領導和各兄弟城市參加的東風，決定將緊靠風景秀麗的深圳水庫、面積8588平方米、規劃為住宅用地、編號H409-4的地塊的50年使用權進行公開拍賣。
這塊地正好緊鄰駱錦星他們開發的東湖麗苑。駱錦星熟悉這塊地，很清楚這塊地的價值。兩地相連，價值更高。拍賣之前，公司成立專項小組，一方面到現場實地考察，判斷這塊地的投資價值；另一方面組織人員按標書要求制作圖紙，作會計預算。預算可以接受的底價是530萬元。
拍賣開始的時候，駱錦星很鎮定。按照預計，這塊地肯定不止200萬元，所以一開始駱錦星根本沒有舉牌。一直叫到390萬元，駱錦星才第一次直接叫價400萬元，現場頓時掌聲如雷。到400萬元這個價位上，場上的競爭者只剩下了深圳經濟特區房地產公司、深圳市工商銀行房地產公司和深華程開發公司。隨著“420萬”“485萬”“490萬”一路叫下來，競價升到了520萬元，每一次舉牌，會場里面嘩嘩的掌聲也是一浪高過一浪。叫到520萬元時，駱錦星也有些緊張了，離公司預算的530萬元承受價位只差10萬元。拍賣規定，每次加價至少5萬元，駱錦星只剩兩次加價機會了。他沒有猶豫，再次舉牌，525萬元，又是一片掌聲。終于再沒有人應價。拍賣師一“槌”定音，駱錦星他們公司以超出底價300多萬元，地價610多元一平方米成交。媒體的相機閃光燈、攝像機鏡頭一齊對準駱錦星，這位深圳房地產業的“祖師爺”從此青史留名。
拍賣會后，有記者問駱錦星：你認為拍賣如何？價格高不高？駱錦星回答說：我們心中有數，不高，請大家放心，我們不會虧本，但也不會從這塊地牟取暴利，利潤率不會超過15%。
1988年7月，拍賣地塊上的東曉花園建成。當時市價可以賣到2000元每平方米，但拍賣時駱錦星承諾利潤率不超過國際慣例的15%，所以每平方米的銷售價僅1650元左右。結果不到一個小時，東曉花園的房子全部售罄，排隊的長龍從樓上排到樓下，甚至有人頭天晚上或下了班就來排。盡管如此低價，駱錦星公司還是凈掙了將近400萬元。
修憲后的“黃金時代”
深圳的土地拍賣“第一槌”直接促成了憲法的修改，這一修改也以國家根本大法的形式肯定了深圳土地管理體制改革的做法，為全面實行國有土地使用權有償讓渡提供了根本的法律依據和保障。深圳的“一槌”奠定了中國城市土地管理制度改革的基石。
1988年4月12日，由第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》第二條寫道：“憲法第十條第四款：‘任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。’修改為：‘任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。’”原來憲法中禁止出租土地的條款刪去，增加了“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。土地的禁錮終于放開。自此，土地終于可以名正言順地交易。1998年2月5日，《深圳經濟特區土地使用權招標、拍賣規定》發布實施，規定深圳特區內經營性項目用地一律采用招標、拍賣方式出讓。2001年3月，深圳土地房產交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市場管理規定》發布實施，規定土地必須在交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行。就在這些政策和法規的逐步開放和完善之后，中國的房地產業迎來了“黃金時代”，并逐漸成為國家經濟的重要支柱。
深圳原本是寶安縣的建制，陸域面積僅1997平方千米，迄今實際建設用地規模也不過1000平方千米。40年來，深圳管理人口數量從建市之初的30多萬人，增長到現在的2000多萬人；GDP從2億元，增長到2.5萬億元。深圳在空間資源極其有限的條件下實現了城市的快速發展，完成了高度城市化進程。這當中，土地管理制度改革提供了重要有力的支撐。
中國土地拍賣第一槌的“舉槌人”、時任深圳市國土規劃局局長的劉佳勝說過：“深圳的城市發展史就是一部生動的土地改革史。”面對城市不同發展階段土地資源管理面臨的各類問題，深圳人頂著壓力和風險，以排除萬難的決心和魄力，以改革創新的思維和方法，開辟了一條土地利用管理的新路，有力助推了特區的發展，為全國土地管理工作積累了經驗，做出了示范。
1992年，深圳將原特區內全部農村集體土地一次性轉變為國有；2001年，深圳在全國率先建立了土地有形交易市場，比全國出臺統一政策提前了3年；2004年，深圳開展原特區外“城市化統轉”工作，成為全國首個也是唯一一個沒有農村建制的城市；2005年，深圳首次以掛牌方式成功出讓產業用地，比全國統一政策提前兩年……每一輪土地管理制度改革，都促進了城市的發展轉型。打開了深圳城市化進程的歷史畫卷，房地產行業一直扮演著先鋒者的角色。從全國土地第一拍到全國第一家物業公司，從全國第一間中介公司到全國第一棟商品樓，從全國物業第一法到全國第一個業委會，從全國第一個小區會所到全國首個合資建筑師事務所、全國首個招標工程，從四輛單車起步的特區房地產公司到聞名全國的“招、保、萬、金”四大一線房地產企業群……過去40年，深圳地產業在居住、商業、工業、寫字樓、旅游等領域打造了行業標桿，也向全國傳播了先進的開發理念、規章制度、設計思想、物管精神。深圳城市化的進程，為房地產企業帶來參與城市運營的機遇，而優秀的房地產企業也同樣從多個角度推動了城市化前行。
低居住成本的另一個秘密
深圳土地拍賣，借鑒的是香港經驗。深圳此后房地產業的發展，學習的也是一河之隔的“香港模式”。香港模式的房地產業，一方面快速籌集了城市發展的急需資金，為開發工業園、住宅小區、城市基礎設施和公共空間，提供了強大的金融支持；另一方面，地價、房價持續上漲，間接推高了城市商務成本和居住成本。1981年深圳內地第一個商品房小區東湖麗苑在深圳開售，每平方米2730港元，按當時的匯率，一平方米約1000元。1998年，國家取消福利分房，深圳房地產從此走上市場化軌道，深圳房價均價躍升到500元每平方米。2004年，9.3萬平方米的香蜜湖地塊以9.5億元的價格拍出，深圳首次出現樓面地價超出平均樓價。一年后“香蜜湖1號”開盤價格就達到了每平方米7萬元。今天，深圳房價進入每平方米10萬元、20萬元的時代。深圳高房價對城市人口和制造業的“擠出效應”日益明顯，亟須尋求新的對策。
這時人們發現，在深圳40年的發展歷程中，曾經的城中村是全世界高速城市化中最好的大都市低成本生活區。
改革開放之后中國的城市化一躍千里，深圳迎來了空前的人口流動。有人算了一筆賬，每引進1億元外資就可創造1000個工作崗位，奔赴這些生產崗位的勞動者們不是住進了產權明晰的商品房，而是住進了沒有清晰產權的城中村。
深圳城市化研究學者李津逵曾經總結，深圳的城中村具有驚人的規模和完美的布局。深圳有240多個城中村，在深圳700多平方千米的建城區中，平均4平方千米就有一個村。也就是說，深圳的低成本生活區之間的距離是步行距離，這是相當難得的事情。其次，深圳的城中村具有罕見的密度和便利的服務。深圳有半數人口都住在城中村，但整個城中村的面積不足深圳的5%，這半數深圳人口的衣食住行全部在村里解決，可見城中村中的供應與服務是一個很好的良性循環。深圳的城中村里走出過很多知名人物，有企業家、發明家、藝術家、演員等，是個具有濃郁自由氛圍的城市天地。
李津逵不認可城中村是深圳“毒瘤”的說法。有人統計過城中村發生的刑事案件比例占全深圳的比例，最后按照人口來算，它是一個平均數。也就是說，城中村里每萬人發生多少案件，非城中村地帶每萬人也發生這么多案件，這是深圳社會治安的大環境問題，不是城中村小環境的問題。說城中村是深圳“毒瘤”的人，他真的不知道城中村的價值。李津逵說，城中村是深圳的奶娘，她養育了深圳。
關于城中村改造，李津逵舉了個例子。崗廈村改造以前建筑面積是51.4萬平方米，本地人口900人，外來的租戶7萬人。改造以后，它的面積增加了一些，達到70萬平方米。增加的面積、變化的戶型使得居住成本迅速升高，原來住在里面的人再租不起了。結果原本7萬人的崗廈只住進1萬高收入的人，低收入的人都去了關外的龍華。住在龍華最大的問題就是要過梅林關，汽車、公交、地鐵，不論你選擇哪種交通工具，都很堵。
城中村拆除、房價飆升、低收入人群出走，越來越擁堵的道路、越來越長的通勤時間，這時深圳就有很多人開始反思。在白石洲的一間小小的客廳里，一個叫作馬立安的美國人類文化學家發起一個“握手302”的活動，邀請人們來這里一起討論白石洲的未來。
馬立安曾經帶著一批美國的高中生參觀華強北。他們中的很多人在美國就聽說過深圳的華強北是“創客的天堂”。但是看過之后，他們的問題就更多了。概括來說就是，他們無法理解究竟是什么原因造成了深圳在極短的時間內，變成一個全球重要的IT中心，讓全球最有創意的人才、加工條件、物料等元素都集中在深圳。
想了解這種經濟傳奇背后的故事，就無法忽視深圳多元與混雜的城市生態。所以馬立安又帶他們去了特區內最大的城中村：白石洲。馬立安相信這里的空間與社會的觀感——原住民聚落的空間變遷，草根創業和移民文化造就的夢想與現實的交織——能夠直觀地告訴這些初次來深圳的美國高中生，深圳奇跡背后就是這些人一路走過來創造的歷史。
馬立安希望通過“握手白石洲302”，讓美國中學生懂得“如果進行創造，就需要付出失敗的代價”。白石洲之旅讓來自大洋彼岸的美國高中生明白了他們苦苦思索而不得的答案：為何山寨的稱呼不再是羞辱，而是這個城市驕傲的動力源？因為城中村讓普通人能夠承擔失敗的風險，這對萬眾創業來說是最佳的土壤。
深圳城中村的價值正在被發現，深圳城市的更新也在如火如荼地進行，土地價值如何才能更好地利用，將繼續考驗深圳這座年輕的城市。2018年6月5日，深圳作為中國第一個發布2035年住房規劃的城市，深圳住建委發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確了面向未來的住房發展目標，計劃未來18年提供170萬套住房。在這份詳細的住房規劃中，深圳將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為1:1:1:2，徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體系，供給主體走向多元化；在住房土地來源上，也從過去的政府壟斷供應土地，變為政府供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多個渠道。
一個時代結束，另一個時代又開始了。