一 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)變化

1.鼓勵(lì)房屋自住

2019年7月，銀保監(jiān)會(huì)約談了部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，要求嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”要求，之后相繼出臺(tái)了各類相關(guān)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。

房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。2020年，三四線城市的房產(chǎn)庫(kù)存仍較多，很多地方政府在政策上更鼓勵(lì)居民買房自住，鼓勵(lì)城市非戶籍就業(yè)人員購(gòu)房。

2.遏制房?jī)r(jià)上漲

2018年7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了明確定調(diào)：邊際調(diào)整，方向不變，堅(jiān)定去杠桿，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

3.穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)

2019年12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部依然把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為首要工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期堅(jiān)持房產(chǎn)自住，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

4.基建轉(zhuǎn)向居民居住需求

國(guó)家“十三五”規(guī)劃（2016—2020年）明確提出，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)的大部分任務(wù)已經(jīng)完成。2018年啟動(dòng)三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，提出要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

目前處于棚改末期，主體工作會(huì)從兩方面進(jìn)行：① 通過(guò)加快安置房的建設(shè)，為棚改居民提供實(shí)物安置；② 通過(guò)地產(chǎn)調(diào)控與限制貨幣化安置，降低市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，加強(qiáng)居民的拆遷意愿。

棚改模式撤場(chǎng)，影響最大的是二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不同于一線城市的高收入機(jī)遇和強(qiáng)勁剛需，許多二三線城市的購(gòu)房需求被棚改計(jì)劃帶起來(lái)，如果棚改政策不再繼續(xù)，這些城市的購(gòu)房實(shí)力和需求必然回落。

全面轉(zhuǎn)向的基建“十三五”規(guī)劃即將結(jié)束，棚改模式即將退場(chǎng)。我國(guó)執(zhí)行的基建模式正在不可逆轉(zhuǎn)地改變方向：從過(guò)去的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄏ虬l(fā)展。

政府屢次強(qiáng)調(diào)不搞“大水漫灌”，對(duì)基建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是如此。如今，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)朝著建設(shè)有價(jià)值、滿足居民居住需要、能提升地方經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目發(fā)展，而非繼續(xù)過(guò)去的土地財(cái)政與資本游戲。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。