一 房產的功能

在中國，關于房價的預測一直沒有停歇，是一個最容易引起討論的熱點話題。對于房產，可以有兩個視角。

首先，從居住角度看，房產是總價很高的必需品。

其次，從投資角度看，房產并不是理想的投資品，原因有三個：

① 門檻太高，首付成本是筆巨款；

② 交易周期太長，二手房交易需要幾個月以上的時間；

③ 摩擦成本太高，房產買賣的中介費、各類稅費，算下來整體費用都不少。

盡管如此，人們還是在不斷地買房，不是因為房產是最好的投資，而是在所有不理想的投資當中，房產被視為相對不壞的選擇。

對購買者來說，買房這個消費行為的價值體現在三個方面：

① 避免房價快速上漲帶來的財產損失和決策焦慮；

② 是資產保值抗跌的需要；

③ 符合中國人“有恒產者有恒心”的傳統價值觀。

中國于1998年結束福利分房，社會逐步進入商品房時代。中國房價在過去二十多年持續上漲的主要動力有三個：

① 住房改革，即房產開始市場化；

② 快速的城市化進程；

③ 貨幣政策長期處于寬松狀態。

只要房地產開發企業清楚購房者的決策動機，便可以判定，房產作為一種商品，其自身的使用功能并不是購買的主要動力，進而能夠把握房產該如何銷售，如何在企業的銷售系統里確定營銷戰略及銷售策略。

1.安居樂業

安居樂業是中國人價值觀中的重要一點，即所謂“有恒產者有恒心”。房屋買賣牽扯著中國人最重要的生活，是整個社會經濟生活的重要部分。中國人的家園感來自房產，一棟房產可以解決安居樂業的諸多問題：娶妻、生子、儲蓄、養老。

2.家族財產

在日常生活中，常聽身邊的朋友說“某某買房子賺了”；售樓部的銷售人員推薦房產時，也會給消費者計算買房帶來的收益。

從目前的數據和實例來看，全國任何一個城市任何一種類型的商品房，租金都很難沖抵月供；從投資視角看，高房價的商品房基本不具備短期投資回報功能。中國的置業群體在決策買房時一般會考慮哪些因素呢？

使用功能是房產最根本的價值，但卻并非第一價值。置業者買房還有三個重要因素：

① 短期獲利，即買完房產后，價格還能上漲；② 好的地段和位置，決定房產隨時轉手賣掉不會虧；③ 好的教育及醫療等置配套規劃，未來有更大升值空間。

以上這些因素，都促使房產成為家庭和家族的重要財產，作為家族資產留給后代子女。

3.養老

由于投資渠道和產品稀缺，房產成為大眾心目中保值、增值的優選商品。中國逐年持續穩定上漲的房價行情，在購房者心中植入了一個魔幻意念：有房產在手，一世無憂！中國人崇尚居家養老，選擇居家養老的老年人占90%。在養老方面，除了傳統的家庭、子女養老， “獨立養老”的觀念逐漸形成，越來越多的中國人開始用房產養老，房產既是自己養老的本錢，也是留給子女的一筆豐厚遺產。

4.教育

中國人極為看重對后代的教育，讓孩子盡可能接受良好教育的機會非常重要。就目前的社會發展來看，學歷比學區房更有投資價值，供孩子上個好大學是更有價值的教育投資。購房者在房產的選址上都會參考一個重要指標：社區安全環境及是否有教學質量上乘的學校，也就是現在的城市學區房。

這就導致了一點：從地段上講，學區房多在老城區，其品質一般不高，居住功能較差甚至不全，但是，學區房的價格卻高出普通城區商品房好幾倍。

就學區房來說，其自身的居住價值和投資價值不是第一位，房產所對應的學位才是最有價值的部分。