第二節　產業園區的四種開發建設模式

產業園區是產業聚集發展的重要載體，招商引資的主要平臺，對外開放的窗口，經濟發展和城市化進程的推進器。產業園區的開發建設主要有以下四種模式：

一、政府主導，園區平臺公司開發建設模式

我國最常見的產業園區開發模式是政府主導，園區平臺公司開發建設模式。它是以政府為主導，根據城市和產業發展規劃的要求，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合產業定位的發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。

政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等，這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。

長沙經濟技術開發區成立于1992年，2000年升級為國家級經開區，是湖南省首家國家級經開區。園區位于長株潭自主創新示范區和長沙東部開放型經濟走廊，經過28年的發展沉淀，園區形成了工程機械、汽車及零部件、電子信息等“兩主一特”產業格局，工程機械、汽車及零部件產業均為千億產業。截至目前，園區共有規模以上工業企業237家，年產值億元以上企業96家，過10億元企業18家，過100億元企業5家，過1000億元企業1家，世界500強投資企業34家。2019年，實現規模工業總產值2426億元，規模工業增加值577億元，工商稅收155.5億元。在商務部2019年國家級經開區綜合發展水平考核中位列第17位，在21世紀經濟研究院發布的《2019年全國經開區營商環境指數報告》中位居全國第八、中部第一，已成為中部地區工業發展的核心增長極和重要驅動力。

二、規模龍頭企業投資開發建設模式

規模龍頭企業投資開發建設模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產業中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業集聚，最終完善整個產業鏈的開發建設模式。

這種開發建設模式以規模龍頭企業為主導，一方面符合主體企業戰略發展的要求；另一方面帶動同類產業的聚焦，促進了整個城市經濟的專業化建設。

但是，從城市建設的角度來說，相較政府主導的開發建設模式，規模龍頭企業投資的開發建設模式是自發形成的，因此存在建設速度慢、形成周期長、缺乏整體規劃、具有一定程度的盲目性等劣勢，難以形成城市專業化發展的主要模式。

三、產業地產商投資開發建設模式

產業地產商投資開發建設模式是房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取土地項目，進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、出售或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。

聯東集團創立于1991年，是中國領先的產業園區專業運營商。以“聯東U谷”為核心品牌，致力于支持中國實體經濟發展，專注園區產業運營，服務中國新興產業，已在全國超過45個城市投資運營產業園區。截至2019年，“聯東U谷”連續8年在國務院發展研究中心企業研究所、中國指數研究院聯合發布的“中國產業園區十強企業排行榜”和“中國產業園區品牌價值排行榜”中高居榜首。

華夏幸福基業股份有限公司創立于1998年，是中國領先的產業新城運營商。其投資建設房地產項目，修建工業園區及基礎設施，提供房地產中介服務、施工設備服務，進行企業管理咨詢、生物醫藥研發，開展科學技術推廣服務。

華夏幸福以“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城作為核心產品，通過“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP市場化運作機制，在規劃設計服務、土地整理投資、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務、綜合運營服務六大領域為區域經濟提供可持續發展的綜合性解決方案。

四、政企合作，園企共建的綜合運作模式

綜合運作模式是指政府主導，園區平臺公司開發建設模式與規模龍頭企業投資的開發建設模式、產業地產商投資開發建設模式混合運用的開發模式。在這種模式下，政府提供土地，給予減免稅收等優惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，園區平臺公司或地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，規模龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力共同推進產業園區開發和經營。

綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性，也能發揮市場的靈活性，責權明晰，有利于引入多元化投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是，這種模式對政企關系協調要求非常高，如果政企關系處理不當，很容易造成產業園區發展停滯不前的局面。

綜上所述，單純采用一種開發模式很難順利推進產業項目，因此，必須基于區域經濟發展情況設計具有針對性的開發方案，靈活運用多種開發建設模式，才能提升園區開發效率，實現園區經營目標。

【案例】

綜合運作模式

——湖南金榮集團探索首創的EPC+O模式介紹與實踐案例

黨的十八屆三中全會指出經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用。這要求政府轉變政府職能，建設服務型政府。

產業園區是先進制造業的聚集地，是實體經濟發展的“主戰場”。長期以來，我國產業園區開發建設運營多由園區所在地政府派出機構園區管委會及其下屬開發公司主導，市場化程度不高。

如何解決政府園區市場化程度不高帶來的土地利用率低、產業招商難、運營服務欠缺、隱性債務增加等問題？

湖南省產業園區建設領導小組發布的《2020年湖南省產業園區工作要點》給出改革的方向，即以推進市場化改革為主線，以推進畝均產出提高、特色產業集群培育提速、綠色集約化發展水平提升為重點，推動實現園區經濟質量變革、效率變革、動力變革。

金榮集團根據近20年市場化建設及運營產業園區的經驗，探索首創的EPC+O模式提供了市場化改革新模式和高質量發展新動能。

EPC+O模式如圖1-1所示。

EPC+O模式以“科學定位、合作共建、市場運作、共享發展”為主旨，通過市場化招商、市場化運營、社會化服務等方式構建“一主一特多輔”的地方性產業結構，開展產業鏈、產業集群招商，打造競爭優勢明顯的特色產業園區，提升園區資產價值，提高土地利用率，化解地方政府隱性債務，重構現代產業體系和現代化經濟體系，推動區域經濟高質量發展。

（1）科學定位（P）是EPC+O模式的前提

根據實地產業調研結果，結合不同地區的產業資源、自然資源、技術資源、市場資源、人力資源，遵循一主導產業、一特色產業、若干輔助產業的原則來確定當地的產業定位，實現地區間產業的差異化、特色化發展。

根據不同的生產工藝、發展階段、發展水平和企業需要，配置不同的標準廠房、孵化樓、總部大樓，進行產品規劃設計定位，提供孵化鏈、產業鏈、產業集群等環境和創投風投、銀行金融、供應鏈金融、智慧園區管理、科技孵化、知識產權、國際創新服務、社會化服務等服務平臺。

（2）合作共建（B）是園區建設的創新形式

園區建設有民企建設、合資共建和園企共建三種形式。常規形式建設10萬平方米標準廠房大概需要24個月，園企共建形式只需要大概10個月，大大縮短了建設周期，減少了工程造價，提升了資金周轉效率，提高了產業落地速度。

（3）市場運作（O）是EPC+O模式的核心競爭力

具體包括市場化招商、市場化運營和社會化服務。

在市場化招商方面，金榮集團在湖南省商務廳領導的支持下建設湖南—粵港澳產業轉移綜合服務中心和長三角產業轉移綜合服務中心，打造一個近千人的專業招商團隊，開展產業鏈招商、行業商協會招商、產業集群招商，實現在園區開工建設前就完成20%的預招商，到園區建成時即完成80%的招商。

在市場化運營方面，金榮集團構建“四鏈一圈”，提供“八大服務體系”，打造“十六大服務平臺”，不斷完善中小企業成長生態圈。引入社會資本，參與組建省級EPC+O產業基金，以成本價收購閑置園區資產，注入產業資源，提升資產價值，這些是EPC+O模式的重要創新。

在社會化服務方面，金榮集團導入創投風投、銀行金融、供應鏈金融、智慧園區管理、知識產權、智慧食堂等平臺資源與增值服務，解決園區企業黨建、工商注冊、用工、知識產權保護及員工食住行等一系列問題。

（4）共享發展（S）

通過政府資源共享、產業資源共享、服務資源共享、大數據資源共享的方式實現各方獲益，多方共贏，構建新型共享發展關系，推動地方經濟長期可持續性高質量發展。

EPC+O模式的實踐案例

2017年，金榮集團與祁陽縣合作，開創了“政企合作，園企共建”的EPC+O模式，共同建設運營祁陽科創產業園，由“政府建園”轉變為“市場建園”，由“政府招商”轉變為“市場招商”，以成本價向企業銷售標準廠房等市場化手段，結合產業培育和企業服務，推動祁陽科創產業園高質量發展。經過兩年多的發展，園區規模工業總產值由180億元提升到350多億元，稅收由3.5億元提升到7.6億元，規模工業企業由79家增長到169家，建成24萬平方米標準廠房，完成37萬平方米標準廠房的招商，培育了5個主導產業，極大地推動了祁陽產業的高速高質量發展，實現了園區經濟總量大提升，發展質量大跨越，整體面貌大變樣。

祁陽的成功經驗帶動了湖南省各地市縣的積極跟進，省委、省政府高度重視這一改革成果。長沙市高新區、望城經開區、湘潭市高新區、永州市經開區、株洲市淥口區、岳陽市經開區、邵陽縣、澧縣、資興、汨羅、零陵、衡南縣、慈利縣等已經或計劃引入這一模式建設運營當地產業園區。全省推廣EPC+O模式被寫入湖南省園區辦一號文件《2020年湖南省產業園區工作要點》。

EPC+O模式有效地解決了以下幾個方面的問題：

（1）依托市場資源，解決政府園區建設所需資金。

（2）提高土地利用率，實現土地集約化使用。

（3）縮短園區建設周期，加快落地。

（4）由行政招商轉變為市場化招商。

（5）由政府運營園區轉向市場化服務。

（6）打造產業集群，實現園區經濟高質量發展。