大盤時代后遺癥

城市運營商從哪里來？可以說，這粒種子從萌芽的那一刻起，就和房地產(chǎn)有著千絲萬縷、剪不斷理還亂的關系。它不是從天上掉下來的，也不是拍腦袋拍出來的，不是某一個天才人物的偉大發(fā)明，而是在中國的城市化進程和房地產(chǎn)市場化的實踐中打磨、探索出來的。

催生城市運營商的外因，還是得從房地產(chǎn)的大盤運動說起。

作為華南板塊會戰(zhàn)的重要策劃者和參與者，王志綱工作室當時發(fā)出了“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的市場宣言，現(xiàn)在看來，這句話恰如其分。華南板塊會戰(zhàn)的真正價值在于，它宣告了中國的房地產(chǎn)競爭進入了一個全新的階段——大盤時代。但面對這個突如其來的住宅郊區(qū)化、大盤化、國際化的全新時代，無論對發(fā)展商還是對政府來說，都是一個空前的挑戰(zhàn)，誰都沒有足夠的心理準備。

只有大盤開發(fā)，社區(qū)才能有足夠的配套設施；只有大盤開發(fā)，才能保證投入的規(guī)模效益；只有大盤開發(fā)，才能創(chuàng)造出拉動購房者的生活方式，才能吸引人們到郊區(qū)安家落戶。如果我們把住宅郊區(qū)化看做中國城市化的一個縮影，不難得出結論，伴隨著中國城市化進程的不斷加快，在未來二三十年的時間里，海闊憑魚躍，天高任鳥飛，房地產(chǎn)發(fā)展商仍然大有作為。

2001年，以大盤時代為標志的興起于神州大地的新造城運動給發(fā)展商們提供了幾乎無限的空間，但真正的好戲才剛剛開始。以華南板塊為代表的大盤發(fā)展商們已開始有意無意地觸摸到城市發(fā)展的脈搏，房地產(chǎn)對于城市本身發(fā)展的影響也開始引起了政府的高度關注。

對于華南板塊現(xiàn)象，王志綱事后這樣評價：華南板塊至少有三大貢獻。一是空前的市場競爭使發(fā)展商最大限度地發(fā)揮了產(chǎn)品創(chuàng)新的本領和價格性能比的潛力，大大提升了廣東房地產(chǎn)的整體水平，最終受益的是消費者；二是順應了廣州南拓的發(fā)展思路，為廣州的城市化探索了有益的經(jīng)驗和教訓；三是政府通過華南板塊真正體會到該如何尊重城市化的規(guī)律，與市場跳好“雙人舞”。

但他同時也指出，華南板塊的成功得益于純粹市場的力量，是一種對政府主導行為的“矯枉過正”，其不足之處恰恰也是因為純粹的市場行為，導致了政府的缺位。直接表現(xiàn)為政府在規(guī)劃、配套、公共設施和服務、市政建設、商業(yè)招商引資等方面基本無所作為，而發(fā)展商需要自己編規(guī)劃、打造完整的社區(qū)、完善社會服務。在依靠發(fā)展商解決了醫(yī)療、交通、商業(yè)等問題后，華南板塊才有今天的繁榮，但之后這些設施的運營和政府后續(xù)接手進入時，還會產(chǎn)生新的問題。

與華南板塊形成鮮明對比的，是廣州市政府啟動十年未果的珠江新城。珠江新城位于廣州東部新中軸線上，總用地面積約6.6平方公里，北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道，東抵華南大道，被公認為未來廣州的CBD。1992年，廣州市政府決定打造珠江新城。1993年6月，珠江新城規(guī)劃確定，堪稱廣州當時最先進的一個城市規(guī)劃。

但七八年過去，珠江新城不僅沒有成為人們想象中的黃金旺地，反而成了政府和發(fā)展商心中的痛——好地幾乎賣完，錢只收回一半左右；在賣出的土地中，有2/3的土地沒有進入實質性開發(fā)。對政府而言，何時能收回全部賣地的收入，心里沒底；那些當初以高價購地的開發(fā)商，對珠江新城的明天也不敢多想。2000年8月，市政府公開對珠江新城進行規(guī)劃檢討，廣泛聽取民意。直到2002年6月，才終于有了新一輪的定案，此后的珠江新城隨著廣州的城市發(fā)展自然成熟，又經(jīng)歷了一個十年才開始真正興旺。

對比華南板塊和珠江新城的開發(fā)歷程，不難發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：同樣是城市大型片區(qū)的開發(fā)，一個是市場強力拉動，一個是政府傾力打造，其結果是一個取得了市場的極大成功，但也不可避免地帶來了完全由發(fā)展商來主導的新矛盾；另一個則因為忽視了市場的承受力，以至于政府的藍圖遲遲不能變成現(xiàn)實，發(fā)展商們也騎虎難下。

由此可見，純粹政府行為或純粹市場行為在城市片區(qū)的開發(fā)與運作上都是不科學的，科學的做法應該是由市場和市長共跳“雙人舞”，即所謂的政府搭臺、企業(yè)唱戲。

道理雖然簡單，但在實踐中，市長和市場到底該如何跳“雙人舞”呢？推而廣之，珠江新城早期的命運能否不再在中國的城市化進程中上演？華南板塊大盤開發(fā)的“后遺癥”有沒有成功的規(guī)避之道？政府和開發(fā)商到底該如何駕馭城市化浪潮的前進之舟？可以說，華南板塊為中國的房地產(chǎn)開發(fā)課題上交了一份優(yōu)秀的答卷，它在宣告房地產(chǎn)大盤時代來臨的同時，也為另一個時代的誕生埋下伏筆。

2001年秋，帶著華南板塊的硝煙，王志綱工作室從市場化多年的南國來到北京，繼大盤時代之后，又在一個全新的領域開始了艱苦的探索。

是時，正可謂環(huán)球同此涼熱，全國的大盤開發(fā)大有愈演愈烈的趨勢，來找王志綱工作室的發(fā)展商口氣越來越大，動輒就是想圈地上萬畝的。種種跡象表明，伴隨著中國城市化的滔天巨浪，一場由市場力量主導的新造城運動正轟轟烈烈地震蕩于中國的每一個角落。對很多夢想升級換代的發(fā)展商來說，穿過城市化的曙光，眼前是無限美好的藍圖，但對于王志綱工作室來說，卻是一個空前的挑戰(zhàn)。

如果說華南板塊是由市場的主角——發(fā)展商們，上演的一次城市擴張之劇，那么在大盤時代之后，中國的地產(chǎn)開發(fā)又會發(fā)生什么變化？它將給城市的發(fā)展帶來什么樣的影響？在新的時代背景下，諳熟于地產(chǎn)操作的發(fā)展商們又將如何選擇呢？

王志綱工作室發(fā)現(xiàn)，在與企業(yè)的密切合作中，大盤時代的迷霧漸漸廓清，一個嶄新的時代，一個城市運營的新天地，悄悄拉開了帷幕，這片舞臺上，城市運營商開始“粉墨登場”。

直到今天，對“城市運營商”這個概念，很多人依然抱著懷疑和審慎的態(tài)度。有人說，所謂城市運營商，不過是房地產(chǎn)發(fā)展商換上的一件“新馬甲”而已，雖然叫法不同，但骨子里還是一個東西。也有人說，房地產(chǎn)商的開發(fā)規(guī)模有限，只能間接地推動城市發(fā)展，不應該忘了自己的本分，去搞什么城市運營。還有人則干脆說，城市經(jīng)營是政府的事，讓“城市運營商”走開！

但另一方面，也有人為城市運營商的出現(xiàn)拍手稱快。最興奮的莫過于與地產(chǎn)運營相關的企業(yè)和機構，能夠帶上“城市運營商”的這頂升級過后的冠冕，儼然成為他們的新夢想。在很多城市，城市運營商已不僅僅是一個概念，政府開始頻頻借助城市運營商之手去做自己想做的事情。值得一提的是，2002年11月，“城市運營商”的字眼首次出現(xiàn)在國土資源部頒發(fā)的文件中，算是得到了官方的肯定和認同。

作為“城市運營商”概念的首創(chuàng)者，王志綱工作室堅定地認為：伴隨著中國市場經(jīng)濟的巨輪緩緩駛入全球經(jīng)濟一體化的大潮之中；伴隨著中國的城市化每年至少驅使一千萬農(nóng)民從農(nóng)村搬進城市的歷史進程；伴隨著中國的房地產(chǎn)市場仍然不可阻擋的飛速發(fā)展，各種類型的城市運營商的誕生將不再以人們的意志為轉移，它是中國城市化、市場化的必然產(chǎn)物。