第3章 我國房地產市場發展階段及調控政策分析

房地產市場有狹義和廣義之分：狹義的房地產市場①是指房地產交易的場所；廣義的房地產市場還包括房地產交易雙方的經濟關系，是買賣雙方相互作用的一種機制，是房地產市場交易的綜合或房地產商品流通中所有交換關系的總和。房地產市場是市場經濟體系的重要組成部分。房地產市場按照運行市場層次可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。房地產一級市場指的是土地使用權出讓市場，又稱土地批租市場，由國家壟斷，是國家將土地使用權出讓給土地使用者的市場。房地產二級市場包括土地使用權轉讓市場、新開發商品房的初次交易市場。房地產三級市場是房地產消費者之間的交易市場，包括商品房、經濟適用住房或已購公有住房等的再交易。房地產體系圖見圖3-1。

圖3-1 房地產市場體系

根據我國中央政府對房地產市場的調控目標及措施，可以將我國房地產市場的發展分為8個主要階段：

表3-1 1978—2020年我國房地產調控階段

下面來分階段仔細分析各個階段出臺的不同的條例和調控效果。