1.1　房地產開發企業設立

設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（1）有自己的名稱和組織機構；

（2）有固定的經營場所；

（3）有符合國務院規定的注冊資本；

（4）有足夠的專業技術人員；

（5）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。房地產開發企業在領取營業執照后的30天以內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

1.1.1　房地產開發企業資質

根據《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

1.一級資質

申請一級資質的企業應滿足以下條件：

（1）從事房地產開發經營5年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

（3）連續5年建筑工程質量合格率達100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

（6）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（8）未發生過重大工程質量事故。

2.二級資質

申請二級資質的企業應滿足以下條件：

（1）從事房地產開發經營3年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

（3）連續3年建筑工程質量合格率達100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

（6）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（8）未發生過重大工程質量事故。

3.三級資質

申請三級資質的企業應滿足以下條件：

（1）從事房地產開發經營2年以上；

（2）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

（3）連續2年建筑工程質量合格率達100％；

（4）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

（5）工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

（6）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（7）未發生過重大工程質量事故。

4.四級資質

申請四級資質的企業應滿足以下條件：

（1）從事房地產開發經營1年以上；

（2）已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

（3）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

（4）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

（5）商品住宅銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

（6）未發生過重大工程質量事故。

5.如何辦理資質

新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案：

（1）營業執照復印件；

（2）企業章程；

（3）企業法定代表人的身份證明；

（4）專業技術人員的資格證書和勞動合同；

（5）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年，房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

1.1.2　房地產開發企業經營流程

房地產開發操作流程包括投資決策、規劃設計、建設實施、竣工交付，如圖1-1所示。

在房地產企業開發流程中，“五證”缺一不可，即《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售許可證》。

1.第一步，投資決策

房地產開發企業通過對市場和政策分析，了解目標城市規劃，明確重點投資區域，初步進行市場調研，提供競爭樓盤及周邊配套分析等。確定開發方案，編制可行性研究報告，參加土地競拍。

2.第二步，規劃設計

在房地產開發中，土地的取得是最重要的。企業獲得土地的方式包括政府劃撥或協議出讓，投資參股、土地收購，以及在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地。企業取得土地后簽署土地出讓合同，辦理《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》，領取《國有土地使用證》，向設計單位招標，進行成本預算，支付首期土地出讓金。項目總體規劃設計方案報政府有關部門審核批準，成立招投標小組，監理單位、總包單位招投標。

提示

（1）《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

（2）《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

（3）《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

（4）《建筑工程施工許可證》，也稱為《建筑工程開工證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。

（5）《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。

在此階段，應向政府相關部門辦理手續，如圖1-2所示。

3.第三步，建設實施

企業取得《建設工程施工許可證》，可以進行項目施工，項目分包可進行招標，同時確定推廣銷售策略，資金不足可辦理抵押貸款。

4.第四步，竣工交付

建設工程竣工驗收，進行工程結算，并取得《商品房銷售許可證》，正式開盤，進行推廣及銷售活動。

第三、第四步中相關證件取得的流程，如圖1-3所示。

5.商品房銷售

商品房銷售有預售和現售兩種方式。

（1）預售。

由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。預售條件，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五條規定：

①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

②持有建設工程規劃和施工許可證；

③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

（2）現售。

商品房現售，應當符合以下條件：

①現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

③持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

④已通過竣工驗收；

⑤拆遷安置已經落實；

⑥供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

⑦物業管理方案已經落實。

1.1.3　房地產開發企業生產經營的特殊性

房地產開發企業生產經營及其商品的特殊性決定了會計核算的特殊性。同其他行業相比，房地產開發企業的會計核算具有以下特點。

1.開發產品收入的特殊性

房地產開發企業營業收入一般包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉讓收入、其他業務收入等。由于房地產開發產品價值高、開發周期長，需要大量的資金，銷售往往采用預售辦法。由于項目未完工，預售款項無法確認為收入，只能計入預收賬款，造成收入與房屋交付期不一致。

一般來說，在房地產投資建設的初期往往面臨資金投入大而收入較少的現象，但在建設后期資金投入相對較少而收入大量增加。

2.開發產品成本的核算具有一定的特殊性

（1）核算難度大。房地產開發企業主要從事房地產開發建設活動，其生產成本主要指開發產品的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用及其他開發費用等。這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業領域，從而導致成本核算難度大。

（2）核算時間跨度大。房地產項目開發的周期較長，少則1至2年，多則5年，使房地產成本費用核算的時間跨度很大。

（3）成本核算的差異較大。

3.存貨核算的特殊性

房地產開發企業的土地使用權是作為存貨核算的，而其他企業擁有的土地使用權一般作為無形資產核算；房地產開發企業的存貨的借款費用可以資本化。

4.涉及稅種較多

在整個開發過程中，房地產行業涉及稅種包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、個人所得稅、土地增值稅等。