2.3　拆遷補償費的核算

拆遷補償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種，具體包括貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換補償和兩者相結(jié)合的補償方式。

2.3.1　貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)，由專業(yè)評估機構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價：一是市場評估價格；二是商品房交易均價；三是重置價格。

1.市場評估價格

市場評估價格是指被拆遷房屋的市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定。

2.商品房交易均價

商品房交易均價是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3.重置價格

重置價格是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)相關(guān)評估資料，向被拆遷戶支付的貨幣化補償作為拆遷補償費，按開發(fā)項目計入開發(fā)直接成本：

借：開發(fā)成本——拆遷補償費

貸：銀行存款

【例2-9】遠(yuǎn)大房地產(chǎn)有限公司取得郴州市舊城區(qū)陽光小鎮(zhèn)拆遷項目，共支付拆遷費用1780萬元。

根據(jù)政府拆遷文件、補償文件、付款證明等，進(jìn)行會計處理。

借：開發(fā)成本——陽光小鎮(zhèn)——拆遷補償費　　17800000

貸：銀行存款　　17800000

企業(yè)拆遷補償費支出，據(jù)實計入開發(fā)成本，在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時，在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。

2.3.2　產(chǎn)權(quán)置換補償

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，分為以下兩種形式：

1.異地安置

異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減，盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2.回遷安置

回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

企業(yè)對產(chǎn)權(quán)置換的會計處理：一方面對換出的房屋應(yīng)視同銷售；另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

【例2-10】遠(yuǎn)大房地產(chǎn)公司開發(fā)福恒城中村改造項目，該項目占地5000平方米，住宅建筑面積25000平方米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為5000平方米，其余200000平方米住宅由開發(fā)商銷售。2×21年3月項目竣工，5月清盤。取得銷售收入8720萬元，平均銷售單價3488元。

該公司竣工決算成本包括開發(fā)成本5450萬元，其中土地征用費（不包括拆遷補償費）1200萬元，前期工程費400萬元，建筑安裝工程費1100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費1800萬元，公共配套設(shè)施費260萬元，開發(fā)間接費用690萬元。

拆遷補償費支出=3488×5000=17440000（元）

項目土地成本=17440000+12000000=29440000（元）

銷售收入=87200000+17440000=104640000（元）

單位可銷售面積計稅成本=（54500000+17440000）÷25000=2877.60（元/平方米）

補償安置房銷售成本=5000×2877.60=14388000（元）

整個項目銷售成本=14388000+2877.60×20000=71940000（元）

（1）房屋竣工時，按安置時同期同類房屋價格。

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費——拆遷補償費　　17440000

貸：應(yīng)付賬款——拆遷補償費　　17440000

借：應(yīng)付賬款——拆遷補償費　　17440000

貸：主營業(yè)務(wù)收入　　17440000

（2）結(jié)轉(zhuǎn)拆遷安置房成本會計處理。

借：主營業(yè)務(wù)成本　　14388000

貸：開發(fā)產(chǎn)品　　14388000

相關(guān)政策

1.增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式（即“拆一還一”），屬于開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，視同銷售，應(yīng)申報繳納增值稅。

2.土地增值稅

拆遷補償費作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，屬于土地增值稅清算扣除項目。