適用提示

《土地管理法》于1986年6月25日由第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過,其間經(jīng)過1988年、1998年及2004年三次修改。《土地管理法》共8章86條,明確了國有土地和集體所有土地在范圍上的劃分,確立了土地用途管制制度,編制土地利用總體規(guī)劃,對耕地實(shí)施特殊保護(hù),詳細(xì)規(guī)范了建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的應(yīng)當(dāng)辦理的審批手續(xù),加強(qiáng)了各級土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)行為的監(jiān)督檢查力度,強(qiáng)化了違法者的法律責(zé)任。

(一)土地權(quán)屬制度:我國實(shí)行土地公有制,分為全民所有和集體所有兩種。其中國有土地的范圍包括:城市市區(qū)的土地;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地依法規(guī)定屬于國家所有的;國家已征收的土地。土地所有權(quán)不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓,但是土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

(二)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地:國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量。建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)按照管理權(quán)限辦理批轉(zhuǎn)手續(xù)。(1)由國務(wù)院批準(zhǔn)的為:省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地;(2)由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的為:在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的;(3)由市、縣人民政府批準(zhǔn)的為:在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體建設(shè)項(xiàng)目用地;(4)前述三項(xiàng)之外的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

(三)土地征收及征地補(bǔ)償:國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

(四)國有土地使用權(quán)的出讓和劃撥:(1)取得的代價不同:經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn),以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的,無須向國家繳納土地使用權(quán)出讓金,為無償取得。但是如果該土地被劃撥前存在拆遷、安置等情況的,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償安置的費(fèi)用。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,須向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。(2)使用年限不同:以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)一般沒有使用年限的限制,以出讓方式取得的土地使用權(quán)則有期限限制,如工業(yè)用地出讓年限最高為50年,商業(yè)用地最高為40年,居住用地最高為70年。(3)經(jīng)營活動的限制不同:劃撥取得的土地使用權(quán),限制自用,未經(jīng)政府批準(zhǔn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營、聯(lián)建等經(jīng)營活動,出讓方式取得土地使用權(quán),可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押等經(jīng)營活動。(4)依法收回土地使用權(quán)時補(bǔ)償不同:劃撥方式取得的土地使用權(quán),依據(jù)土地取得用途不同給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;出讓則根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

本書以《土地管理法》為主線,結(jié)合對其條文的解讀及真實(shí)、具體的案例進(jìn)行注釋,從而呈獻(xiàn)給讀者的不僅是“紙面上的法”,還有活生生的“生活中的法”。