《國有土地上房屋征收與補償條例》理解與適用

2011年1月19日國務院第141次常務會議通過《國有土地上房屋征收與補償條例》，于2011年1月21日公布，并自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

與國務院2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下稱原拆遷條例）相比，本條例突出了“維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益”的立法目的與宗旨：一是規定了只有為了公共利益的需要，才能征收單位、個人的房屋，并且強調應當對被征收人給予公平補償（第2條）。二是明確了房屋征收與補償的原則，用于指導整個房屋征收與補償工作，這是新增的內容，原拆遷條例對此未作規定（第3條）。三是規定了房屋征收與補償的主體是政府，改變了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實施拆遷的做法。主體的變化導致法律關系也發生了相應的變化，根據原拆遷條例的規定，拆遷法律關系產生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理，并可以作為中立的第三方對拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭議作出行政裁決；而根據本條例的規定，征收法律關系產生于政府和被征收人之間，政府作為當事人一方，不再作為中立的第三方，因而也不具有行政裁決權（第4條）。四是規定了房屋征收部門可以委托實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，但接受委托的房屋征收實施單位不得以營利為目的。根據原拆遷條例的規定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。為此，本條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規定房屋征收部門可以委托實施單位承擔房屋征收補償的具體工作，并且其不得以營利為目的（第5條）。

按照統籌兼顧工業化、城鎮化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統一起來的總體要求，《國有土地上房屋征收與補償條例》主要內容包括以下方面：一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產停業損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優先給予住房保障。二是征收范圍。確需征收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。三是征收程序。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，還要組織聽證會并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估。四是政府為房屋征收與補償的主體。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。五是取消行政強制拆遷。被征收人超過規定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。此外，還對違反本條例的行為設定了嚴格的法律責任。