第九條　土地使用權(quán)

國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

?理解與適用

本條是關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定，體現(xiàn)了土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則。雖然國家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、個人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利并獲取收益，但是，并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的不同，科學(xué)使用土地，防止水土流失和鹽漬化。

［國有土地依法確定給單位或個人使用的方式］

（1）土地劃撥。即土地使用者只需按照一定程序提出申請，經(jīng)法定機關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，無須向土地所有者交付租金及其他費用。（2）土地使用權(quán)出讓。即國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

［國有土地依法確定給單位或個人使用后，其使用權(quán)可否進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)］

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，以出讓方式有償取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或繼承。而根據(jù)該條例第44條的規(guī)定，除法定的特殊情況外，以土地劃撥方式無償取得的土地使用權(quán)則不得進(jìn)入市場交易或流轉(zhuǎn)。但是，根據(jù)該條例第45條的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

通過土地劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，必須依法轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)之后，方可進(jìn)入市場交易或流轉(zhuǎn)。

?條文參見

《物權(quán)法》第118條；《農(nóng)村土地承包法》第2、20條；《城市房地產(chǎn)管理法》第2條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12、44、45條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》；《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知》

?典型案例指引

1.楊延虎等貪污案（最高人民法院指導(dǎo)案例11號）

案件適用要點：土地使用權(quán)具有財產(chǎn)性利益，屬于刑法第三百八十二條第一款規(guī)定中的“公共財物”，可以成為貪污的對象。

2.山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與太原重型機械（集團(tuán)）有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案（《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第3期）

案件適用要點：劃撥土地，指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”對于劃撥的土地，即使轉(zhuǎn)讓方在簽署合同時無土地使用權(quán)證，也不導(dǎo)致合同必然無效，只要轉(zhuǎn)讓方在起訴之前取得土地使用權(quán)證的，或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府主管部門同意轉(zhuǎn)讓的，合同是雙方的真實意思表示，不存在規(guī)避法律，損害國家利益的行為，應(yīng)認(rèn)定該合同是合法有效的。本案中，《協(xié)議書》是雙方在平等的基礎(chǔ)上，自愿協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，是雙方真實的意思表示。《協(xié)議書》不僅詳細(xì)地約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積、價格、付款方式、違約責(zé)任，還具體約定了雙方權(quán)利義務(wù)及履行程序。《協(xié)議書》簽訂時，嘉和泰公司及太重公司均知道該宗土地屬于劃撥用地，所以在《協(xié)議書》第三條8約定：由太重公司負(fù)責(zé)辦理土地出讓手續(xù)；第三條9約定：太重公司土地出讓手續(xù)辦理完畢，即為嘉和泰公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這一締約行為并沒有規(guī)避法律損害國家利益，事實上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述約定完成該宗土地轉(zhuǎn)讓的。因此，《協(xié)議書》合法有效。