8.登記機構原因造成房子被錯誤轉讓，所有權人不懂法不知如何維權

案例背景

2013年4月，張晨在曙光小區購買了一套住宅樓，打算以此作為自己的婚房。張晨家境較差，手上沒有足夠的錢購買新房子，所以其購買的曙光小區的房子為二手房。即使是二手房，該購房款也是張晨用自己畢業以后多年的工作積蓄以及父母四處借來的錢所購買，因此，張晨非常珍惜這套房子。張晨購置完房屋以后，依法辦理了不動產登記手續，并及時對自己的房子重新進行了裝修。2014年8月，張晨搬進該房子居住。

2015年3月，一個自稱房主的鄧某來向張晨收房租，稱張晨該交下一年的房租了。張晨稱這是自己的房子，并詢問房主是否搞錯了。房主遂將自己的房產證拿了出來，以證明自己是真正的房主。后來查明，來收房租的人確實是房子的房主鄧某。而張晨在購買房子時是從小趙手上購得，小趙是鄧某的租客，小趙曾經向鄧某索要過房產證明，并進行了復印。后來，小趙又制作了一個證明自己是鄧某的假的身份證明，并與張晨辦理了房屋過戶手續。鄧某得知后特別生氣，可是卻怎么也聯系不上小趙。于是找到了不動產登記機構，稱由于登記機構的錯誤給自己帶來了巨大的損失，并要求其對自己的損失進行賠償。登記機構卻稱小趙的證件真假無從知曉，他們只是進行一個形式審查，沒有實質審查的義務，因此拒絕賠償鄧某。鄧某本想著將自己閑置的房屋出租出去賺一份房租，沒想到卻因此丟了自己的房屋。幾次找張晨要房租，張晨卻拿著房產證據理力爭；找小趙討個說法吧，卻怎么也聯系不上他；找到房產登記機構，房產登記機構的理由自己也無話辯駁。鄧某非常苦惱，自己不懂法，也不知該如何維權。

律師分析

本案是關于登記機構登記錯誤后的賠償問題。首先根據《物權法》第一百零六條的規定可知，張晨在受讓房屋時屬于善意取得，并且已經依法辦理了房屋產權過戶手續，所以其已經取得了該房屋的所有權。鄧某不能再向張晨索要房子，而應該向無處分權人即小趙要求賠償自己的損失。那么，登記機構對鄧某的損失是否要承擔賠償責任呢？根據《不動產登記暫行條例》第二十九條的規定可知，不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，依照《物權法》的規定承擔賠償責任。本案中，不動產登記機構登記錯誤的原因是其對小趙的虛假登記材料及身份證明未能及時發現，即登記機構未盡到審核登記材料的義務，所以，其本身是存在過錯的，應該按照《物權法》的規定對鄧某進行賠償?！段餀喾ā返诙粭l規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。據此可知，提供虛假材料的當事人小趙和登記機構對鄧某都負有賠償責任。因此，在鄧某找到登記機構時，其不應該推卸責任，而是應當對鄧先生的損失積極進行賠償。當然，登記機構賠償以后有權對小趙進行追償。在登記機構拒絕鄧先生的賠償請求以后，鄧先生則可以通過法律的途徑將登記機構和小趙告上法庭以維護自己的權益。但是由于鄧先生不懂法，只得干著急。

溫馨提示

買房子對許多人來說是一件大事，一定要擁有良好的法律意識。在此要提醒各位需要購置房屋的消費者，尤其是在購買二手房子時，在購買之前，一定要仔細審查房子的所有權歸屬，在進行登記之前要認真進行相關資料的核實。如果遇到登記錯誤的情況，要及時到登記機構進行維權。

法律依據

《不動產登記暫行條例》

第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

《中華人民共和國物權法》

第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

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