租賃權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系

第405條　抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

解讀

根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定，房屋出租之后成立的抵押權(quán)不影響原來的租賃關(guān)系，先設(shè)立的租賃權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)。需要注意，此規(guī)定要求在抵押權(quán)設(shè)立之前，房屋已經(jīng)被承租人實際占有，也就是說租客已經(jīng)實際住進房屋之內(nèi)。如果租賃合同簽訂后租客沒有住進房屋中，那么在設(shè)定抵押時抵押權(quán)人很難知曉租賃關(guān)系的存在。此種情形下，租賃權(quán)人主張在先成立的租賃關(guān)系優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)，顯然對抵押權(quán)人不公平。而除了房屋等不動產(chǎn)租賃需要滿足此條件，其他動產(chǎn)適用這一規(guī)則時也要求承租人實際占有所租賃的財產(chǎn)。

具體到本示例中，小明先將房屋出租給小李，小李實際居住在該房屋內(nèi)，后來小明才將房屋抵押給銀行。由于小李的租賃權(quán)先于銀行的抵押權(quán)，后設(shè)立的抵押權(quán)不能對抗小李的租賃權(quán)，因此，小李可以繼續(xù)承租該房屋，不受銀行抵押權(quán)的影響。