鶴云天想全方位的了解和掌握關于房地產開發方面的知識。便與夏雨萌商定在她父親房地產公司里的主要部門學習和歷練。

在夏雨萌的安排下，鶴云天學習的第一站是房產公司銷售部。

鶴云天認為，房地產開發，如何開發，如何定位。首當其沖的要先了解客戶需求，把握客戶心理，從客戶需要出發。

鶴云天這樣做的目的就是通過銷售部掌握和分析潛在客戶的消費能力，消費階層，年齡比例，戶型要求以及客戶心理所承受的市場價位。

鶴云天在銷售部一方面積極接觸客戶，跟消費者談心交心。另一方面，時常向銷售部經理、員工虛心請教，借鑒經驗。通過個人不懈努力，鶴云天用了一個月的時間，基本掌握了所自己需要的行情數據。

房地產行業從產生以來一直是備受關注的行業，影響房地產行業的基本要素主要有三個方面。

一是地段要素

房地產在當前城市所處的位置，周邊配套盡量齊全完善，位于人流量比較大的區域。

二是時機要素

進行房地產銷售，需要抓住時機，將房產以最大利潤出售。

三是質量要素

房地產商需要特別注重樓房的優缺點，以及所選物業服務質量的好壞。

基于上面幾個要素，第二站，鶴云天去了策劃部。

房地產行業有一句話，項目未動，策劃先行！

古人云：兵馬未動，糧草先行；對于房地產開發而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃，就項目策劃簡單而言是要搞清楚以下幾個方面：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產品，我們的產品做成什么樣的特點，商業怎么做？住宅怎么做？配套怎么做？商業和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風格做成什么樣子？項目的景觀應該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由??！

這些問題無論有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發揮最大的價值所在。而如果在下結論以前，如果進行全面的調研與市場分析，項目產品的探索性研究，結論加以科學的論證，必然會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎問題的重點在于：

在設計之前或者設計開始的同時，需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點。在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。

經過一段時間的鍛煉和深入學習，鶴云天根據自己的理解以文字版的形式發給了夏雨萌。得到了夏雨萌的稱贊。

凡事預則立，不預則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產項目開發的計劃包括項目的整體開發計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。

每一個部門負責人對屬于自己部門的分內工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

鶴云天第三站去了設計部。

有句話說，地產開發，設計重中重！

對于房地產開發，房子就是產品，而產品是設計出來的，開發的先決條件好，即使市場不好，留下來的房子要全部是優質資產。設計要解決的問題很多，成本控制就在設計階段可以解決85％。

首先，設計需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。

其次，是結構方案的確定，從基礎的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設備，材料選型，在設計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設計過程中，確保所有的大問題在設計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設計做好了，工程成本控制就成功了85％！

上述的總結，鶴云天十分滿意，筆記本上記錄的更加詳細。

第四站，鶴云天去了預算部。

控制成本，全面預算！

在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應該可以提前做好全面的預算，工程有一個細致的預算，從圖紙到材料設備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預算，營銷也有一個全面細致的預算；財務也有一個全面的預算，對外報建關系協調也有一個全面的預算，所有這些預算都是成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，公司應該將團隊職責分配好，然后對整體預算進行核實，并且在項目的整體開發過程中，忠實執行預算制度，當然這些預算可能會有調整，比如3個月或者6個月審核一次，看預算中哪些超越了，哪些節約了，通過一兩個項目是控制成本能力能夠得到提升，這正式開發水平的體現。預算部涉及各個層面，少有疏忽，必然會造成成本增加或者資源浪費。

當鶴云天與夏雨萌講述他的所得所獲時，夏雨萌都被鶴云天的學習能力，領悟能力驚詫了。暗暗為自己遇到鶴云天而心花怒放。

鶴云天最后一站去了工程部。

工程部類似于部隊的戰斗單元，是沖鋒作戰的具體單位。項目的實施，建設，日常的管理，離不開嚴謹的管理體系，離不開事無巨細的管理制度，更離不開作風硬朗的執行力。

項目管理，流程優先。萬丈高樓平地起，輝煌只能靠自己，非常適合工程部門的敬業精神，離不開工程部門的條理清晰，更離不開工程部門的責任心。

時間的腳步，總是在忙碌中被忽略。時間的影子，總是在不經意間擦身而過。

不知不覺中已是半年時間。在這半年的時間里，鶴云天猶如上緊了發條的時鐘，滴滴答答的忙碌著……

猶如一位參加高考的學生，鶴云天孜孜不倦地學習每一節新知識，新內容。遇到不懂的，虛心請教，謙虛做人。遇到不把握的查手機，查電腦，查資料。一年下來，鶴云天熟練掌握了房產開發需要的基本知識。

鶴云天的時間是充實而忙碌的。白天在公司工作，晚上只要不和夏雨萌在一起的話，一有時間就上網查閱國內外，港澳臺等有名的房產開發的資料。結合他們所處的那個年代，所處的那個環境，一方面分析它們的成功經驗，另一方面也找尋它們不足的地方，失敗的投資。

鶴云天成長的速度讓夏雨萌非常震驚。在房產開發方面，鶴云天談起來幾乎是滔滔不絕。

不管是引經據典也好，不管是旁征博引也罷。鶴云天的才識和心得體會，都能令坐在鶴云天對面的夏雨萌為之贊嘆。

鶴云天所講的，既有前人的知識，又有自己的見解。每一段話，每一個觀點，無不體現了鶴云天為之付出的一切努力，無不體現了鶴云天為之認真的思考過，精心的準備過。

夏雨萌心中暗暗歡喜，她沒有看錯人，鶴云才是她的真命天子