第一節　物業公司成本的構成與分類

一、物業管理成本的構成

物業管理成本由以下兩個部分構成。

（一）營業成本

營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等（圖1-1）。

（二）期間費用或經營管理費用

期間費用或經營管理費用是物業公司在提供物業管理服務過程中產生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用。

1.管理費用

管理費用是物業公司行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而產生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失以及其他管理費用等（注：實行一級成本核算的物業公司，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用）。

稅金：指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

無形資產攤銷：指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

2.財務費用

財務費用是物業公司為籌措資金而產生的各項費用，包括：

（1）利息凈支出；

（2）匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失）；

（3）金融機構手續費；

（4）公司籌資發生的其他財務費用。

營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現后即得到補償，期間費用則計入當期損益。期間費用要按有關規定（或標準）分別計入管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，準確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。

二、物業管理成本的分類

物業公司的成本內容繁雜，為了加強公司對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標準對其進行分類。

（一）按照經濟性質分類

按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業公司產生的成本分為如表1-1所示的七個要素。

按照費用的經濟內容（或性質）進行分類，有助于具體反映物業公司各種費用的構成和水平。

（二）按照經濟用途劃分

物業公司在經營過程中產生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。

按經濟用途進行分類，有助于揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本、加強成本管理指明方向。

（三）按照與業務量的關系劃分

按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，如圖1-2所示。

將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由于固定成本總額與業務量的變動關系不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額入手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗入手。此外，這種成本劃分方式，還有利于進行物業經營管理的預測與決策。

（四）按照計算依據不同劃分

按照成本計算依據的不同，可以有一些成本的劃分（并非成本構成項目），如圖1-3所示。

把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對物業公司正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。

（五）按照與決策的關系劃分

按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等，如表1-2所示。