1.10　土地增值稅

土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

1.10.1　土地增值稅稅率

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收，見表1-11。

1.10.2　土地增值稅計算方法

土地增值稅計算公式如下所示。

應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：① 取得土地使用權所支付的金額；② 開發土地的成本、費用；③ 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；④ 與轉讓房地產有關的稅金；⑤ 財政部規定的其他扣除項目。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除率。

1.10.3　增值稅征收的方式

（1）核定征收。按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500 000×1%=5 000元。

（2）減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。這種方式又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。如圖1-7所示。