三、關(guān)于抵押的相關(guān)解釋與其他規(guī)范性文件

（一）最高人民法院關(guān)于審理礦業(yè)權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（節(jié)錄）

（2017年2月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1710次會(huì)議通過
自2017年7月27日起施行
法釋〔2017〕12號(hào)）

第十四條　礦業(yè)權(quán)人為擔(dān)保自己或者他人債務(wù)的履行，將礦業(yè)權(quán)抵押給債權(quán)人的，抵押合同自依法成立之日起生效，但法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的除外。

當(dāng)事人僅以未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或者登記、備案為由請(qǐng)求確認(rèn)抵押合同無效的，人民法院不予支持。

第十五條　當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)礦業(yè)權(quán)之抵押權(quán)自依法登記時(shí)設(shè)立的，人民法院應(yīng)予支持。

頒發(fā)礦產(chǎn)資源勘查許可證或者采礦許可證的國(guó)土資源主管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理的礦業(yè)權(quán)抵押備案手續(xù)，視為前款規(guī)定的登記。

第十六條　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人依據(jù)民事訴訟法第一百九十六條、第一百九十七條規(guī)定申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，人民法院可以拍賣、變賣礦業(yè)權(quán)或者裁定以礦業(yè)權(quán)抵債，但礦業(yè)權(quán)競(jìng)買人、受讓人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。

第十七條　礦業(yè)權(quán)抵押期間因抵押人被兼并重組或者礦床被壓覆等原因?qū)е碌V業(yè)權(quán)全部或者部分滅失，抵押權(quán)人請(qǐng)求就抵押人因此獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等款項(xiàng)優(yōu)先受償或者將該款項(xiàng)予以提存的，人民法院應(yīng)予支持。

（二）第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要（節(jié)錄）

（最高人民法院2016年11月30日發(fā)布）

四、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件的審理

房地產(chǎn)糾紛案件的審判歷來是民事審判的重要組成部分，審理好房地產(chǎn)糾紛案件對(duì)于保障人民安居樂業(yè)，優(yōu)化土地資源配置，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)以及國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)糾紛案件還會(huì)出現(xiàn)新情況、新問題，要做好此類糾紛的研究和預(yù)判，不斷提高化解矛盾的能力和水平。

（一）關(guān)于合同效力問題

14．物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。受讓人在抵押登記未涂銷時(shí)要求辦理過戶登記的，不予支持。

（三）最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)

（2012年11月28日發(fā)布并施行
〔2012〕行他字第8號(hào)）

山東省高級(jí)人民法院：

你院魯高法函［2012］3號(hào)請(qǐng)示收悉，經(jīng)征求全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部意見，答復(fù)如下：

在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。

二〇一二年十一月二十八日

附：

山東省高級(jí)人民法院關(guān)于擔(dān)保法司法解釋與建設(shè)部規(guī)章就在建工程抵押所作規(guī)定是否存在沖突問題的請(qǐng)示

最高人民法院：

聊城東昌府區(qū)人民法院在審理邯鄲市邯三建筑工程有限公司訴聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在建工程抵押行政登記一案的過程中，對(duì)擔(dān)保法司法解釋與建設(shè)部規(guī)章就在建工程抵押所作規(guī)定是否存在沖突問題把握不準(zhǔn)，逐級(jí)報(bào)請(qǐng)我院研究。經(jīng)我院審判委員會(huì)研究后認(rèn)為，相關(guān)法律適用問題較為復(fù)雜，特向貴院請(qǐng)示。

一、當(dāng)事人基本情況

原告：邯鄲市邯三建筑工程有限公司。

被告：聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。

第三人：聊城市聊韓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

第三人：程安宇。

二、案件由來及一審情況

原告邯鄲市邯三建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱邯三公司）起訴稱：2003年11月21日，我方與聊韓房地產(chǎn)公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由我方承建聊韓房地產(chǎn)公司開發(fā)的育新街韓國(guó)城的地下停車場(chǎng)、3#樓及4#樓的土建、給排水、電器安裝工程。聊韓房地產(chǎn)公司未支付工程款，在執(zhí)行過程中，我方發(fā)現(xiàn)被告聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱聊城市住建委）將原告承建的工程為兩第三人辦理了在建工程抵押登記，直接影響了原告合法權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)法律規(guī)定，在建工程抵押的抵押權(quán)人應(yīng)為銀行，不是企業(yè)或自然人。被告沒有審查貸款人主體資格，程安宇不符合貸款人主體資格，被告為第三人程安宇辦理在建工程抵押登記違反法律規(guī)定，請(qǐng)求法院依法撤銷。

被告辯稱：1．我方作出具體行政行為時(shí)，邯三公司與聊韓房地產(chǎn)公司的糾紛尚未產(chǎn)生，邯三公司的債權(quán)可以通過其他途徑解決，邯三公司認(rèn)為我方作出的登記行為直接影響其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的理由不能成立，邯三公司不具有原告主體資格。2．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第三款規(guī)定，我方以公民個(gè)人作為抵押權(quán)人辦理相關(guān)房地產(chǎn)抵押登記符合相關(guān)規(guī)定，并無不當(dāng)。3．第三人在申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，依法提交了規(guī)定的材料，我方經(jīng)對(duì)材料進(jìn)行審核，認(rèn)為第三人申請(qǐng)事實(shí)及權(quán)屬清楚，證據(jù)材料齊全，為其辦理了房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記。綜上，原告不具有訴訟主體資格，其訴訟沒有法律依據(jù)，我方作出的抵押登記行為事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人聊韓房地產(chǎn)公司辯稱：1．本案原告沒有訴權(quán)，因?yàn)槲曳脚c程安宇簽訂的抵押合同合法有效，本案原告要求撤銷的登記行為并沒有涉及抵押合同的任何內(nèi)容及權(quán)利義務(wù)關(guān)系，該抵押合同的成立及生效也并不是以抵押登記為生效要件，該登記行為并沒有涉及原告的合法權(quán)益，該登記行為不具有可訴性。2．根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)登記行為提起行政訴訟應(yīng)以解決基礎(chǔ)性的民事案件為要件，原告起訴不符合法律規(guī)定，請(qǐng)求依法駁回。3．原告起訴超過起訴期限。

第三人程安宇答辯稱：1．原告2009年已經(jīng)起訴聊韓房地產(chǎn)公司并申請(qǐng)法院查封了本案在建工程，在當(dāng)時(shí)原告就應(yīng)該知道在建工程抵押的情況，故原告于2011年6月16日提起行政訴訟，超過了3個(gè)月的起訴期限。2.2007年 1月19日，我方與聊韓房地產(chǎn)公司簽訂借款協(xié)議，聊韓房地產(chǎn)公司以在建工程提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該在建工程抵押合法有效。3．原告主張?jiān)诮üこ痰盅簾o效沒有法律及事實(shí)根據(jù)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于在建工程抵押等內(nèi)容與新法或上位法沖突而不再適用，且其規(guī)定過于片面，不應(yīng)依據(jù)該辦法的規(guī)定執(zhí)行。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

聊城市東昌府區(qū)人民法院一審查明：2003年11月21日，邯三公司與聊韓房地產(chǎn)公司簽訂《建筑工程施工合同》，約定由邯三公司施工建設(shè)第三人聊韓房地產(chǎn)公司開發(fā)的育新街8號(hào)韓國(guó)城項(xiàng)目的地下車庫、3#、4#商住樓三層的土建、給排水、電器安裝工程。2006年12月6日，聊韓房地產(chǎn)公司董事會(huì)作出決議并于2007年1月17日向房管局抵押科保證：同意對(duì)韓國(guó)商城3#樓部分面積進(jìn)行資產(chǎn)抵押，在抵押期間不對(duì)外銷售。2007年1月1日，聊韓房地產(chǎn)公司與程安宇簽訂借款合同，聊韓房地產(chǎn)公司以育新街8號(hào)3#樓1—3層部分為抵押，向程安宇借款750萬元，保證方式為在建工程抵押，期限從 2007年1月1日起至2007年12月31日止。聊韓房地產(chǎn)公司與程安宇就上述在建工程抵押向被告提出登記申請(qǐng)，2007年1月24日被告為第三人程安宇辦理了抵押登記并頒發(fā)聊房他字第0307000266號(hào)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。原告于 2011年6月16日提起行政訴訟。

聊城市東昌府區(qū)人民法院形成兩種處理意見：

第一種意見：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保法司法解釋）第四十七條的規(guī)定，以依法獲取尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物設(shè)定抵押，當(dāng)事人需辦理抵押物登記。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”根據(jù)該條規(guī)定，辦理在建工程抵押登記中，抵押權(quán)人只能是貸款銀行。在本案中，從原告與第三人簽訂的抵押協(xié)議內(nèi)容看，抵押物為第三人聊韓房地產(chǎn)公司正在開發(fā)建設(shè)的商品房，屬在建工程，因此該抵押登記實(shí)質(zhì)上是在建工程抵押登記。被告辦理的被訴在建工程抵押登記中，抵押權(quán)人（債權(quán)人）為自然人程安宇而非貸款銀行，不符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的在建工程貸款抵押權(quán)利主體的法定條件。故依法應(yīng)撤銷被告聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作出聊房他字第0305004800號(hào)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的具體行政行為。

第二種意見：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)在建工程抵押的設(shè)定了幾個(gè)條件，其中一個(gè)條件就是抵押權(quán)人為貸款銀行。而擔(dān)保法司法解釋第四十七條中并未規(guī)定在建工程抵押必須具備上述條件。由于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》僅是建設(shè)部的一項(xiàng)規(guī)章，在審判實(shí)踐中其效力層次低于司法解釋，因此，根據(jù)擔(dān)保法解釋的規(guī)定，對(duì)在建工程抵押不應(yīng)限制抵押權(quán)人的條件，被告為兩第三人辦理在建工程抵押登記符合法律規(guī)定，依法應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

東昌府區(qū)法院傾向于第一種意見。

三、聊城中院意見

案經(jīng)聊城中院審判委員會(huì)討論認(rèn)為，本案起訴人應(yīng)具有原告主體資格。在案件實(shí)體處理上有兩種意見：

第一種意見是同意東昌府區(qū)人民法院第一種意見，判決撤銷抵押登記。

主要理由是：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》對(duì)在建工程抵押并未作出明確規(guī)定。2000年頒布實(shí)施的擔(dān)保法司法解釋第四十七條規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”該司法解釋明確了在建工程可以抵押，但并未規(guī)定設(shè)定抵押的條件。1997年頒布、2001年修訂的原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定，在建工程抵押登記的抵押權(quán)人應(yīng)為貸款銀行。該管理辦法是對(duì)在建工程辦理抵押的具體規(guī)定，與擔(dān)保法司法解釋并不沖突。本案中，被告辦理的在建工程抵押登記的抵押權(quán)人為自然人，而非金融機(jī)構(gòu)，不符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的規(guī)定。應(yīng)撤銷被告為第三人辦理的抵押權(quán)登記。

第二種意見是同意東昌府區(qū)法院第二種意見，駁回原告訴訟請(qǐng)求。主要理由是：雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押的抵押權(quán)人為貸款銀行，但擔(dān)保法司法解釋并未對(duì)抵押權(quán)人進(jìn)行限制，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定了在建工程可以抵押，但也未對(duì)抵押權(quán)人的范圍進(jìn)行限制。由于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》僅是建設(shè)部的規(guī)章，在審判實(shí)踐中其效力層次低于司法解釋。在建設(shè)部規(guī)章與司法解釋的規(guī)定存在沖突的情況下，應(yīng)適用擔(dān)保法司法解釋。東昌府區(qū)法院應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行合法性審查后依法作出裁判。

四、我院研究意見

我院審判委員會(huì)研究認(rèn)為：

（一）本案起訴人邯三公司具有原告訴訟主體資格。主要理由是：一般債權(quán)人不具有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記提起訴訟的原告資格的原因是，一般債權(quán)的標(biāo)的物是不特定的，并未直接指向爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)。而本案中，邯三公司所享有的在建工程優(yōu)先受償權(quán)指向是特定的，即爭(zhēng)議的房產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)具有原告訴訟主體資格。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中明確規(guī)定，債權(quán)人為抵押權(quán)人的，具有原告主體資格，而工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，以此類推，承包人作為債權(quán)人也應(yīng)該具有原告主體資格。

（二）關(guān)于擔(dān)保法司法解釋與建設(shè)部規(guī)章是否沖突問題。我院審委會(huì)研究后認(rèn)為，擔(dān)保法司法解釋與建設(shè)部規(guī)章不沖突。主要理由是：司法解釋沒有對(duì)抵押權(quán)人的范圍進(jìn)行限制，故不能推出部門規(guī)章不能進(jìn)行此類限制。建設(shè)部規(guī)章將在建工程抵押權(quán)人限定為銀行是合適的，可以防止濫用抵押權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)尊重行政主管部門的意見。本案行政訴訟過程中應(yīng)對(duì)抵押登記的證據(jù)、程序和法律適用等方面進(jìn)行全面審查，依法作出是否合法的判斷。但也有委員提出，建設(shè)部規(guī)章所稱在建工程抵押，是抵押人將“土地使用權(quán)連同在建工程”抵押給貸款銀行，而擔(dān)保法及其司法解釋規(guī)定的是房屋抵押，不包括土地，兩者規(guī)范的對(duì)象并不相同。

本案如何適用法律，請(qǐng)給予批復(fù)。

二〇一二年三月五日

附：相關(guān)法律法規(guī)

1.1997年建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”

2．《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”

3．《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

4．《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋［2002］16號(hào)）

上海市高級(jí)人民法院：

你院滬高法［2001］14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。

（四）最高人民法院關(guān)于《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于征求為公司債券持有人辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記意見函》的答復(fù)

（2010年6月23日發(fā)布并施行
（2010）民二他字第16號(hào)）

國(guó)土資源部辦公廳：

國(guó)土資廳函［2010］374號(hào)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于征求為公司債券持有人辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記意見函》收悉，經(jīng)研究，答復(fù)如下：

基于公司債券持有人具有分散性、群體性、不易保護(hù)自身權(quán)利的特點(diǎn)，《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）規(guī)定了公司債券受托管理人制度，以保護(hù)全體公司債券持有人的權(quán)益。基于此，《辦法》第二十五條對(duì)公司債券受托管理人的法定職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，同時(shí)允許當(dāng)事人約定權(quán)利義務(wù)范圍。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，函中所述案例的抵押權(quán)人為全體公司債券持有人。抵押權(quán)的設(shè)定有利于保護(hù)全體公司債券持有人的利益。在公司債券持有人因其不確定性、群體性而無法申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記的情形下，認(rèn)定公司債券受托管理人可以代理辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，符合設(shè)立公司債券受托管理人制度的目的，也不違反《辦法》第二十五條的規(guī)定。在法律沒有禁止性規(guī)定以及當(dāng)事人之間沒有禁止代為辦理抵押登記約定的情形下，應(yīng)認(rèn)定公司債券受托管理人可代理全體公司債券持有人申請(qǐng)辦理土地抵押登記。

以上意見僅供參考。

（五）最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（節(jié)錄）

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過
自2009年9月1日起施行
法釋〔2009〕11號(hào)）

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

（六）最高人民法院關(guān)于已登記的抵押物的善意受讓人在抵押物滅失后應(yīng)否對(duì)抵押權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的復(fù)函

（2006年10月25日發(fā)布并施行
〔2006〕民立他字第98號(hào)）

山東省高級(jí)人民法院：

你院（2005）魯民監(jiān)字第335號(hào)《關(guān)于惠民華潤(rùn)紡織有限公司因抵押合同糾紛申訴一案的法律適用問題的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)你院請(qǐng)示報(bào)告，濱州市濱城區(qū)第四油棉廠向惠民華潤(rùn)紡織有限公司（以下簡(jiǎn)稱惠民華潤(rùn)）出賣皮棉57.7噸，并向惠民華潤(rùn)收取了相應(yīng)的價(jià)款，但未告知所出賣的皮棉為已辦理登記的抵押物。你院請(qǐng)示報(bào)告還稱，惠民華潤(rùn)不知也不應(yīng)知涉案皮棉已抵押，而且惠民華潤(rùn)在抵押權(quán)人主張抵押權(quán)前已將所購皮棉消耗完畢。因此，根據(jù)擔(dān)保法第五十八條等規(guī)定，設(shè)立于惠民華潤(rùn)所購的該批皮棉的抵押權(quán)消滅，惠民華潤(rùn)不再對(duì)抵押權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

此復(fù)！

（七）最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法司法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問題的答復(fù)

（2006年5月18日發(fā)布并施行
法函〔2006〕51號(hào)）

四川省高級(jí)人民法院：

你院川高法［2005］496號(hào)《關(guān)于對(duì)〈最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋〉第五十九條的理解與適用的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條、第四十三第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記而未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不成立；自愿辦理抵押物登記而未辦理的，抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人。因登記部門的原因致使當(dāng)事人無法辦理抵押物登記是抵押未登記的特殊情形，如果抵押人向債權(quán)人交付了權(quán)利憑證，人民法院可以基于抵押當(dāng)事人的真實(shí)意思認(rèn)定該抵押合同對(duì)抵押權(quán)人和抵押人有效，但此種抵押對(duì)抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力。

此復(fù)。

中華人民共和國(guó)最高人民法院
二〇〇六年五月十八日

（八）最高人民法院關(guān)于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大連市分行友好支行訴大連中大集團(tuán)公司、第三人中國(guó)大連國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司借款合同抵押擔(dān)保糾紛一案請(qǐng)示的答復(fù)

（2003年11月24日發(fā)布并施行
〔2003〕民二他字第26號(hào)）

遼寧省高級(jí)人民法院：

你院（2002）遼民三初字第12號(hào)請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

從你院請(qǐng)示材料看，依據(jù)大連市中級(jí)人民法院（1999）大民初字第160號(hào)民事調(diào)解書、大連市房地產(chǎn)管理局大房局管字（2000）16號(hào)文件以及大連市中級(jí)人民法院（2002）大行再字第21號(hào)行政判決書，中大大廈9—15層的產(chǎn)權(quán)確系中國(guó)大連國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大連國(guó)際）所有，大連中大集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱中大集團(tuán)）未經(jīng)大連國(guó)際的同意將中大大廈整體抵押給債權(quán)人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大連市分行友好支行（以下簡(jiǎn)稱友好支行）的行為，屬于無權(quán)處分行為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，抵押合同涉及無權(quán)處分部分無效。但鑒于中大大廈在抵押時(shí)的全部產(chǎn)權(quán)登記在中大集團(tuán)名下，不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力，因此，如無證據(jù)證明友好支行在接受抵押時(shí)對(duì)中大大廈9—15層產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀況為明知或應(yīng)知的，友好支行可以善意取得對(duì)中大大廈9—15層的抵押權(quán)。你院應(yīng)當(dāng)在查明案件事實(shí)，尤其是債權(quán)人在接受抵押時(shí)是否屬于善意的基礎(chǔ)上，妥善處理該案。

此復(fù)

2003年11月24日

（九）最高人民法院關(guān)于船舶抵押合同為從合同時(shí)債權(quán)人同時(shí)起訴主債務(wù)人和抵押人地方人民法院應(yīng)否受理請(qǐng)示的復(fù)函

（2003年1月6日發(fā)布并施行
〔2002〕民四他字第37號(hào)）

山東省高級(jí)人民法院：

你院魯高法函［2002］51號(hào)《關(guān)于船舶抵押合同為從合同時(shí)，債權(quán)人同時(shí)起訴主債務(wù)人和抵押人，地方人民法院應(yīng)否受理的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，同意你院傾向性意見。現(xiàn)答復(fù)如下：

船舶抵押合同糾紛案件應(yīng)由海事法院專門管轄。船舶抵押合同為從合同時(shí)，債權(quán)人同時(shí)起訴主債務(wù)人和抵押人的船舶抵押合同糾紛案件，一律由海事法院管轄；債權(quán)人直接起訴船舶抵押人的船舶抵押合同糾紛案件，亦應(yīng)由海事法院管轄；地方法院受理的上述案件，應(yīng)當(dāng)移送有關(guān)海事法院。

此復(fù)

（十）最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)

（2002年6月11日由最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過
自2002年6月27日起施行
法釋〔2002〕16號(hào)）

上海市高級(jí)人民法院：

你院滬高法［2001］14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條^[1]的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。

此復(fù)。

2002年6月20日

（十一）最高人民法院關(guān)于國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備等財(cái)產(chǎn)為抵押物與債權(quán)人簽訂的抵押合同的效力問題的批復(fù)

（2002年6月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過
自2002年6月22日起施行
法釋〔2002〕14號(hào)）

重慶市高級(jí)人民法院：

你院渝高法［2001］37號(hào)《關(guān)于認(rèn)定國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備、廠房為抵押物與債權(quán)人簽訂的抵押合同的法律效力的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條^[2]規(guī)定的精神，國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備、廠房等財(cái)產(chǎn)與債權(quán)人簽訂的抵押合同，如無其他法定的無效情形，不應(yīng)當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由認(rèn)定抵押合同無效。

本批復(fù)施行后，正在審理或者尚未審理的案件，適用本批復(fù)，但判決、裁定已經(jīng)發(fā)生法律效力的案件提起再審的除外。

此復(fù)。

（十二）最高人民法院研究室關(guān)于抵押權(quán)不受抵押登記機(jī)關(guān)規(guī)定的抵押期限影響問題的函

（2000年9月28日發(fā)布并施行
法（研）明傳〔2000〕22號(hào)）

廣東省高級(jí)人民法院：

你院［1999］粵高法經(jīng)一請(qǐng)字第23號(hào)《關(guān)于抵押登記機(jī)關(guān)規(guī)定的抵押期限是否有效問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，辦理抵押物登記的部門規(guī)定的抵押期限對(duì)抵押權(quán)的效力不發(fā)生影響。

（十三）最高人民法院關(guān)于能否將國(guó)有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)

（1998年9月1日由最高人民法院審判委員會(huì)第1019次會(huì)議通過
自1998年9月9日起施行
法釋〔1998〕25號(hào)）

四川省高級(jí)人民法院：

你院川高法〔1998〕19號(hào)《關(guān)于能否將國(guó)有土地使用權(quán)以國(guó)土部門認(rèn)定的價(jià)格抵償給抵押權(quán)人的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有。

此復(fù)

[1] 《合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

[2] 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。合同法第七十七條第二款、第八十七條、第九十六條第二款所列合同變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形，依照前款規(guī)定處理。