1.2 研究現狀

1.2.1 土地產權研究現狀

學者對我國土地產權問題的研究可分為兩大類，一是城市土地產權研究，二是農村土地產權研究。這些研究不僅涉及土地產權的內涵，而且涉及產權交易及其價格問題，但很少涉及地下空間土地或土地地下空間的產權問題。

關于城市土地產權問題的研究學者們的研究主要集中在城市土地產權結構、城市土地所有權行使、城市土地使用權交易及價格等方面。楊繼瑞（1990）提出了城市土地“商品化”和“城市地產”概念。他建議：城市土地實行商品化經營；明確土地使用權的有償轉讓期限，強化國有土地所有權；明確城市地產使用者或經營者的權利和義務，使用城市地產必須繳納地產使用費；明確提出這種地產使用費不僅包括地租，而且包括土地資金的折舊費和利息。劉國光、張卓元（1992）為主持人的課題組對中國城市土地產權的組成，國家的角色、行為及產權界定，城市土地配置效率，城市土地市場及其收益分配等問題進行了較為系統的研究。課題組提出，所有權是一個由占有權、使用權、收益權和處分權等若干權利組成的權利束；國家作為土地所有者的將土地的使用權賦予土地使用者并不是將所有權與使用權分離，而是對土地所有權的部分轉讓，土地使用者實際得到的是部分的所有權。謝地（1994）也認為，城市土地產權是以土地所有權為核心的一系列財產權利，不僅指所有權與使用權；城市土地產權制度改革關鍵要賦予土地使用者的土地財產權利，推動存量土地的流轉，并對土地財產權利時效和使用期間地產增殖收益分配做出合理安排。

王克忠（1994）對城市地價進行了研究，他根據馬克思的地價理論提出，城市土地價格受地租、利息率、土地使用權出讓期、供求狀況等因素影響，并提出了城市土地理論價格和城市土地基準價格的計算方法。鄧宏乾（1995）對城市土地產權結構及其界定問題進行了研究，作者提出建立現代城市土地產權制度要用法的形式硬化土地資產及產權關系，明確土地所有權主體和其他土地產權主體及其權利關系，實現土地產權契約化和證券化。楊繼瑞（1996）認為，城市土地產權主要指各權益主體對城市土地所擁有的受法律保護的、具有財富屬性的各種權利，但他明確提出城市土地的范圍主要指城市范圍的地上空間和地下空間的地表或地皮。楊繼瑞（1997）出版了專著《中國城市地價探析》，把城市土地產權區分為土地所有者產權和土地使用者產權，并以馬克思主義地租理論為指導，提出了土地所有者產權價格和土地使用者產權價格的概念和計算方法。劉詩白（1999）認為，這是對中國城市地價的科學探索。

汪利娜（2006）出版了專著《中國城市土地產權制度研究》，對中國城市土地公有制的歷史成因、法制結構、風險責任等問題進行了研究，提出城市土地產權制度改革應以人為本，建立權責明確的契約關系，實現多元化土地產權分離，擴大城鄉土地所有權權屬范圍；建議政府率先推出城鄉土地市場交易，成立城市國有土地經營企業等。聶華林、任海軍（2007）發表了《城市土地產權論綱》，對中國城市傳統的產權制度導致的土地所有權主體“虛位”、市場多頭供應、“雙軌模式”及其滋生的灰色土地市場、權力尋租等問題進行了分析，提出了城市土地權利群概念和城市土地權利法制化、物權化的建議。

土地產權問題研究的熱點在我國市場經濟建立初期是城市土地產權問題。隨著城市土地產權制度的完善和土地市場的建立，這一問題的研究熱度逐漸減退，取而代之的農村土地產權問題。

厲以寧（1989）認為，在資源供給有限的條件下如果產權不明確，將給資源的自由轉移帶來很大限制。同時他認為，農村要從根本上解決農產品的供求矛盾，克服農產品供給者和需求者短期化的行為傾向，必須對農村土地產權制度進行改革：將集體所有制變為土地國有化之下的農民個人占有制，國家只擁有農業土地的最終所有權，占有者可以擁有使用權、轉讓權、租賃權、繼承權等；但占有者無權自行決定農業土地的非農化，無權自行決定把土地轉讓或租賃給外國人。厲以寧認為，這種改革與土地所有權的私人占有（土地私有化）是不一樣的。

厲以寧的觀點隨后得到了一些學者的支持，也遭到了一些學者的質疑。李永民、李世靈（1989）明確表示支持，但他們認為厲以寧關于農村所有制的改革的觀點不夠徹底，應破除全民所有制和集體所有制就是社會主義的教條，直接實現馬克思所說的“重建個人所有制”：將農村土地所有權直接給農民。這顯然就是實行土地私有制。汪慎模（1990）則認為，農村土地國有制比集體所有制更空洞、更抽象，中國幾千年的小土地私有制表明，個人土地占有不但不會形成大的個人土地占有經營方式，反而會使我國農業長期陷入小土地私有制的泥沼中。這種關于中國農村土地產權改革方向的爭論一直持續了很長一段時間。蔡繼明（2005）專文論述了農地私有化的必要性、優越性和可行性，并擬定了私有化改革實施方案和配套措施。溫鐵軍（2009）在《紅旗文稿》發文明確回答了“我國為什么不能實行農村土地私有化”。

今天看來，學者們的爭論，改革集體所有制但反對私有制的觀點明顯占了上風，集體所有權不能動。但集體所有制在不改變集體所有權的前提下如何改，是學者們討論的又一個話題，也是當下學者們對農村土地產權改革探討的重點話題。取得較大共識的觀點是：要由“兩權分離”（所有權與經營權分離）到“三權分離”（所有權與占有權、經營權分離），賦予農民更多的財產權利，實現使用權的物權化。黨的第十八屆三中全會肯定了這一政策主張。馮玉華、張文方（1992）較早提出了農村土地“三權分離”的概念，認為土地所有權、承包權和使用權三者的分離，適時調整土地關系結構、改善土地資源分配結構并實現其有效開發利用的內在要求，是農村生產關系適應生產力發展的重要變革。劉燦（2013）認為，要從法律上對農民土地的使用權進行進一步硬化，使之具有物權性質的產權權能：轉讓權、收益權、處置權等，并且應賦予它與所有權相同的平等地位。只有這樣，農民的土地使用權才是真正意義上的土地財產權。

1.2.2 地下空間研究現狀

20世紀90年代，在我國社會經濟的快速發展和城市化加速發展的背景下，隨著地下空間開發技術的不斷進步，大規模和深程度的地下空間開發利用成為實踐之需。地下空間開始作為一個獨立的研究對象，引起了我國學界高度重視和深入研究。

清華大學教授童林旭是我國涉足地下空間研究較早和較為系統的學者。童林旭（1999）回顧了20世紀后半期世界地下空間利用的歷程，并對世界和我國地下空間利用進行了美好展望。作者認為地下空間開發利用的主要動因是解決城市化面臨的交通矛盾，是城市立體化再開發的結果，其主要目的是取得土地利用的綜合效益。同時他也認為，如何實現舒適安全的內部環境是地下空間開發利用取得較好成效的重要保證。童林旭（2003）專門論述了開發城市地下空間對于緩解人類生存空間危機的戰略意義，提出了地下空間資源概念，并對地下空間資源數量進行了估算。童林旭（2004）對地下空間進行了定義，他認為地下空間是“在地球表面以下的土層或巖層中天然形成的或經人工開發而形成的空間”。這一定義得到了趙奎濤、胡克、賈曉晴（2008）等學者的認同。童林旭（2004）對地下空間開發后所產生的經濟效益、社會效益和環境效益等綜合效益進行了論述。童林旭（2004）對地下巖土的地質特點，地下空間的防核抗暴、防震防火、防毒防風防洪等物理特性以及功能分層分區進行了研究。賈廣葆（2012）提出地下空間既是一種新型的國土資源，也是一種戰略性空間資源，兼具土地屬性和空間屬性，并總結了世界地下空間開發的三種基本模式——北美模式、西歐模式、亞洲模式及我國地下空間開發存在的主要問題。王波（2013）在前人的基礎上研究了城市地下空間發展的后發優勢、資源屬性特征、影響因素和推動因素等。

另外，李曉紅、王宏圖、楊春和、賈劍青、胡國忠（2005）對重慶市地下空間開發進行了可行性論證；石曉冬（2006）對北京市地下空間開發利用的主要歷程、特點以及未來發展的方向進行了研究和討論；黃鐘、陳琚、石曉冬（2006）研究了北京市地下空間開發利用的背景、城市功能布局及規劃特點、暴露出來的問題及其解決方案；王瑞、曹操、王超領（2009）對上海城市地下空間權利設置與土地管理中存在的問題進行了研究；周桂山（2010）在其碩士論文中以地鐵為切入口對廣州市地下空間開發情況進行了調查，并對暴露出來的相關法律問題進行了討論；蔡玉軍、張宇（2013）圍繞地下空間合理利用對深圳市地下空間規劃問題進行了研究。還有大量的學者圍繞地下空間開發與使用問題提出了很多技術性解決方案，如地下空間開挖技術、防坍塌技術、危巖破壞控制技術、防火技術、防震技術等。由于本書主要側重社會科學，不具體涉及工程技術問題，故相關文獻不做詳細討論。

1.2.3 地下空間土地產權研究現狀

1．地下空間土地產權研究：法學視角

隨著地下空間開發利用在我國的加速發展，暴露出來的產權問題也越來越多，近年來我國關于地下空間開發利用的文獻也大多集中在這個問題。國內學者對于地下空間產權問題研究大體從法學和經濟學兩個視角展開，且主要是從法學視角；學者們主要研究了使用權，并且他們在地下空間權和地下空間土地權方面存在混淆。

國內對地下空間產權問題關注研究較早的是北京市人防開發管理中心的李鳳華。李鳳華（2000）認為，我國地下空間開發利用方面社會資金參與的積極性還不夠，其中最主要的原因就是地下建筑和土地的地下空間使用權的界定還不夠明確，相應產權交易的市場機制還不夠完善。顯然李鳳華對地下空間權和地下空間土地權做了明確區分。對于土地權問題，他建議，單獨設立地下空間使用權，即把土地的地下空間使用權從土地的他項權中引申出來，并使地下空間使用權與地下建筑物所有權相統一；同時，地下空間使用權應按經濟發展水平分層開發、分層審批。但為什么要分層開發和分層審批，作者未深入分析。這實質上是個產權問題。蔡兵備（2003）研究了我國城市地下空間產權管理的現狀，提出了完善城市地下產權管理的思路。他研究的地下空間產權也包括兩個對象：一是土地產權，二是地下建筑物（空間）產權，并且主要是使用權。童林旭（2004）對國內外地下空間開發的法律與政策問題進行了研究，認為城市地下空間所有權與使用權問題，對于城市地下空間的充分開發利用至關重要；要通過法律徹底消除土地所有權對地下空間的權限，同時解決土地上部和下部空間使用權的問題。這個觀點，也是筆者所認同的觀點。王鄭、張建新（2005）對我國城市地下空間使用權問題進行了研究，并且他研究的使用權就是地下空間的使用權，不包括土地的使用權。劉春彥、宋希超（2007）對地下空間（不包括土地）使用權的性質與立法問題進行了探討。

趙奎濤、胡克、賈曉晴（2008）提出，一方面地下空間權必須與地上空間權（地表和地上）分離；另一方面地下空間權依據分層而獨立存在。朱金（2009）進一步研究了我國建設用地特別是同一宗地分層設立可能出現的問題，并提出了四個解決方案：一是賦予在先建設用地使用權人優先權，二是適用相鄰關系，三是設立地役權；四是主張侵權責任。王燕霞（2012）具體探討了地下、地表、地上空間范圍的界定、空間建設用地使用權的設定、登記公示制度構建以及土地立體空間的不同用益物權之間的權利沖突協調等法律問題，但作者認為空間建設用地使用權的客體是“空間”而不是土地。

殷秀云、張占錄（2010）認為，地下空間權與他項權利存在本質的區別，因為地下空間的利用與地表土地的利用相比其基點是一致的，都是土地，地下空間利用實際上是對土地利用在空間上的延伸，地下空間使用權實質是土地使用權的延伸。車建仁（2011）認為從當前我國城市地下空間開發利用的現狀來看迫切需要從國家法律層面對地下空間使用權的獲取、使用、流轉、處置等進行明確規定，其首要問題是應用新技術創造性地搞好地下空間的地籍與房產測繪，完善和規范地下空間使用權的確權登記的技術問題和法定程序。作者還較早提出了應該明確集體土地地下空間的產權屬性的問題。這些問題直擊當前地下空間土地開發利用的要害，但作者沒有就集體土地地下空間及其土地產權界定提出具體辦法。

2．地下空間土地產權研究：經濟學視角

童林旭（2004）認為，地下空間的開發可以提升土地價值、產生經濟效益；可以減少災害損失和環境污染，產生社會效益和環境效益，且社會效益和環境效益可以轉化為經濟效益。但他認為，社會效益和環境效益轉化為經濟效益的量化有一定困難。另外童林旭（2004）還認為，地下空間特別是跨區域海底隧道的建設對于促進市場統一、降低物流成本、推動城市區域經濟發展和國際區域經濟整體發展具有重要意義。高艷娜（2005）以博弈論為研究工具，對城市地下空間產權界定的技術性問題進行了探索，但作者把政府作為第三方構建了一個完全信息動態博弈模型，這顯然距離地下空間和我國土地產權的現實太過遙遠。在我國，在產權建構和運行中，由于單一的土地公有制的硬約束，政府不可能成為第三方，而必然是當事人。徐生鈺、朱憲辰（2009）運用產權經濟學制度變遷理論研究了城市地下空間資源產權的界定及變遷原理，認為產權體現的是不同主體之間的權責關系，不同主體之間權責關系共識的達成意味著產權的均衡，產權的均衡就是產權的界定過程，技術進步是破壞產權均衡的重要因素，產權在不斷均衡和失衡的過程中不斷變遷。地下空間資源產權是在技術上可以獨立開發利用空間和在經濟上具有相當大的開發需求的條件下提出來的，是從原來“上窮天寰，下及地心”土地絕對權利當中分割出來的相對獨立的產權客體，這也是解決原有的土地私有權與空間開發利用的社會公共性之間的矛盾的必然結果。

3．地下空間土地產權定價研究

有關地下空間土地產權的經濟學研究中，地下空間土地產權的價格及其估算問題是十分集中的且相對較為深入的。

國外文獻一般將地下空間土地直接表述為地下土地（underground land）。國外對地下空間土地定價大體有以下幾種思路和方法：①損失補償法。地下土地開發利用或被污染時總會給土地的所有人帶來損失，這種損失就是地下空間土地的價值（價格）。其代表人物和文獻有：Donald Dunlap（1951）的論文The appraisal of pipeline rights of way; Brownell（1958）的論文Valuation of pipeline easements; Johnson（1967）的論文Flowage easement market analysis; Rhodes（1974）的論文 Air rights, subsurface easements, and other fractional interests；Partaker（1982）的論文 Easement compensation for transmission line rights-of-way。日本學者平松弘光（1999）也認同這一方法。②條件價值評估法。這種方法主要是設定一個假設性的市場，然后通過問卷調查了解消費者在這種假設性市場中的經濟行為，主要是對地下土地價格的支付意愿，然后通過消費者的這種支付意愿來確定市場價格的接受程度從而確定地下土地的價格。代表性文獻有Mitchell和Carson（1989）的論文Using Surveys to Value Public Goods。③成本還原法。對一項地下空間的所有成本進行還原，用地下空間總成本減去建筑成本及其他非土地成本。代表性文獻有：Riera P和Pasqual J（1992）的論文 The importance of urban underground land-value in project evaluation—acase study of Barcelona's utility tunnel。④地面土地價值比較法。以同區域地面一層土地的價值為參照乘以一定的系數（系數因為深度不同而不同）得出地下土地的價值。常說的史基墨滾動法（Schirmer entwickekten Methods）就屬于此類, Baen J S和Alvayay J R（1990）的分層地產估計法大體也與此近似。⑤市場價值法。以一個自由市場中在信息完全充分的條件下買者愿意給出的最高價為依據。代表性文獻有：Bucaria C P和Kuhs R G（2002）的論文 Fiber optic communication corridor right -of -way valuation methodology: a summary resulting from telecommunications corridor right-of-way market observations。⑥影子價格法。基于地下土地發展對其他土地用戶存在外部性假設條件下地下土地資源在得到最佳使用時的價格。代表性文獻有：Joan Pasqual和Pere Riera（2004）的論文Underground land values；此論文的貢獻還在于其將影子價格用成本還原法、地面土地價值比較法等結合起來進行估算。

國內學者研究的重點在地下空間土地使用權價格的確定上，其主要方法有以下幾種：①地面地下投資收益比較法。該方法從投資者角度出發，以地面和地下投資收益均衡為假設，確定地下空間使用權價格。該方法的研究文獻主要有馮為民（2004）的論文《對我國城市地下空間開發及土地使用權有償出讓問題的思考》，王鄭、程李李（2006）的論文《城市地下空間使用權應用型估價方法初探》。②價格構成倒推法。該方法根據地下空間的市場價格構成（含土地價格、所有建設成本及其資本利潤率）以及銷售成本和銷售利潤率，扣除非土地空間的價格進而倒推出土地價格，該方法的主要文獻有陳建祥（2010）的論文《城市地下空間使用權估價方法和估價模型初探》，唐焱、楊偉洪（2012）的論文《城市地下空間價格及其評估研究——以南京市商業用地為例》。

1.2.4 研究現狀總體評析

本節主要討論了與地下空間土地產權研究直接相關的三個方面的文獻。經過對這些文獻的仔細分析，我們可以得出以下判斷：

第一，地下空間土地產權是一個獨立的研究范疇。在現有部分學者的研究中，常常把地下空間產權中的“房權”與“地權”混為一談，這是不正確的。“房權”和“地權”是一對既相互聯系又相互區別的概念。房屋必須建立在土地之上，因此，地權是房權的前提和基礎；同時城市土地的價值是建造房屋，地權的價值是通過房權實現的，因此，房權是地權價值的依托和實現載體。另外，我國現行的法律法規在個人對房屋和土地的產權的內容和大小的規定上都有差異：個人對房屋可以擁有所有權，而對土地只能擁有使用權；房屋的所有者可以對房屋進行任意處置，并且沒有使用期限，而土地的使用者則不能完全按照自己的意志對土地進行處置，甚至連改變使用用途都必須得到所有者的允許。

第二，對地下空間土地產權的分析不夠全面。根據我國現行法律，土地的所有權不歸國家就歸集體，個人或其他主體擁有的只是土地使用權。因此大多數文獻都集中于地下空間土地使用權的研究，而把其所有權理所當然地歸屬于國家。通過上文的分析可以看出，這缺乏法理依據。另外，使用權盡管也可以成為單獨的產權形式，但它根植于土地所有權，依據于土地所有權，是土地所有權的衍生形式，因此研究地下空間土地使用權必須從土地空間所有權入手。在對土地產權價值進行評估時，學者們要么簡單地依據西方學者的理論，將地下空間土地價格等同于地下空間土地所有權買賣價格進行估算，要么僅僅考慮土地使用權的因素，把地下空間土地價格等同于地下空間土地使用權交易價格，而沒有考慮地下空間土地所有權的價值實現。

第三，地下空間土地產權研究缺乏系統的經濟學分析。從現有的土地產權問題的研究文獻看，大多數文獻都僅停留在傳統的地表土地的產權研究上，盡管不乏系統的經濟學分析；從地下空間土地產權研究的文獻看，又以法學的視角即對我國法律條文本身的研究較多，而運用產權經濟學的工具系統地對此問題進行研究的文獻較少，那些運用經濟學工具的研究文獻大多僅集中在產權價格估算方面。