任務二 門店可行性分析報告的撰寫和設計

一、可能性分析報告的規(guī)范格式

（一）封面

一般要反映可行性分析報告的名稱、專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及撰寫報告的時間三個內(nèi)容。

（二）摘要

摘要是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性分析研究的結(jié)論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能全面了解報告的精要。有的專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀人員應理性仔細全面閱讀。

（三）目錄

由于一份可行性分析報告少則10余頁，多則數(shù)10頁，為了便于寫作和閱讀，必須將報告的前后關系、假設條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫成目錄。

（四）正文

正文是可行性分析報告的主體，一般來說，應包括以下內(nèi)容。

1．項目概括

主要包括：項目名稱及背景，項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標，委托方、被委托方，可行性研究的目的，可行性研究的編寫人員，編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明。

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、商圈分析、顧客群分析、選址分析、內(nèi)外部裝飾裝修分析、資金利潤分析等。

3．規(guī)劃設計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數(shù)、技術經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。

4．開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的安排，可以按照前期調(diào)研、方案設計、方案實施、正式開店等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設期長，投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，同時需要對各期的開發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排。

5．項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。門店開發(fā)主要涉及房屋租金、員工費用、設備費用等。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。投資巨大的，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務評價

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅規(guī)定、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等進行分析，也是考察項目財務可行性的一種方法。具體包括在項目的預售預測，在成本預測基礎上編制預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務現(xiàn)金流量表、債務償還表、資金來源與運用表，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等，以考察投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容，通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素進行分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行性與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出建議，對建議的效果作出估計。

（五）附圖

一份完整的可行性報告包括的附圖有項目位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案平面圖，有時也包括項目所在地區(qū)的城市規(guī)劃總圖。

二、可行性分析報告范例

英派斯健身俱樂部門店開發(fā)可行性分析報告

一、封面

二、摘要

本報告是對英派斯健身俱樂部開店的可行性分析的成果。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，人們對健康的需求越來越強烈，這是健身俱樂部生存發(fā)展的社會經(jīng)濟基礎，文化的傳播、健身技術的進步是健身俱樂部發(fā)展的技術條件。柳州市的健身活動不斷增多，政府強調(diào)全民健身運動，各種健身機構(gòu)不斷涌現(xiàn)，健身需求不斷豐富，這是健身俱樂部建設的社會基礎。根據(jù)網(wǎng)絡調(diào)查得知，柳州市2/3以上的居民經(jīng)常參與健身活動。

健身俱樂部選擇了25~45歲，中等收入以上，都市白領、商務人士及高校學生為特征的細分市場為目標市場，又以單身白領和高校大學生為主。

柳州市有10多家休閑娛樂中心，但比較專業(yè)的健身機構(gòu)只有6家，這些健身機構(gòu)遠遠不能滿足民眾需求。經(jīng)過SWOT分析，英派斯健身俱樂部門擬建在柳州市魚峰區(qū)人民醫(yī)院附近。

門店布局策略：英派斯健身俱樂部門店面積大約5000m2，采用“套餐式”課堂營銷策略、“進駐寫字樓”營銷策略、英派斯特制餐飲營銷策略、身心俱佳營銷策略、VIP會員營銷策略、人性化關懷服務營銷策略，廣告、會員制等推廣策略，以及買一送一的課程推廣、創(chuàng)新非價格競爭策略。

門店的財務分析顯示1年內(nèi)保本，2年盈利，3年上升到新臺階。

三、目錄

略。

四、報告正文

（一）企業(yè)概況

英派斯健身俱樂部是實行會員制的“全國連鎖、一卡通”的健身會所，秉承“健康里、生命力”的經(jīng)營理念。本俱樂部擁有專業(yè)的健身器械，包括電腦跑臺、有氧健身自行車、登山機等一流的專業(yè)力量器械。

本俱樂部為會員開設了最全面、時尚的課程，包括健身操、專業(yè)器械訓練，大型有氧跑臺、動感單車健身訓練，肚皮舞、瑜伽、拉丁操、爵士舞、踏板操、街舞培訓，省級私人教育服務，瑜伽8人小團體課，居家教師培訓，戶外瑜伽訓練，大眾化的球類訓練等。

豐富的課程讓顧客能更自由地選擇和靈活地安排。會員可根據(jù)自身的需求選擇適當?shù)恼n程，可以在擁有豐富經(jīng)驗的專業(yè)健身教練的指導下進行有氧和無氧訓練。教練會根據(jù)每個人的不同的身體條件及要求，打造一份科學、系統(tǒng)的健身計劃，進行系統(tǒng)的跟蹤指導。燃燒的運動音樂，將震撼每一個充滿活力的運動細胞和熱愛健康的生命。

英派斯健身俱樂部在硬件上追求舒適和完善，在服務上追求溫馨和完美，在銷售上面向工薪階層。力量與柔美的結(jié)合，健康與品位的象征，一切為顧客的健康服務，讓顧客體驗難以抗拒的魅力。俱樂部定期組織會員開展各種聯(lián)誼活動，讓顧客在健身過程中相互交流、結(jié)識朋友，使顧客的鍛煉不再枯燥和煩惱，努力為顧客創(chuàng)造一個優(yōu)雅、舒適、溫馨、愉快的健身環(huán)境。

（二）市場環(huán)境分析

1．宏觀環(huán)境

（1）經(jīng)濟環(huán)境。當前我國已經(jīng)從溫飽型社會轉(zhuǎn)向小康型社會，恩格爾系數(shù)也越來越小，人們的消費支出從購買食物轉(zhuǎn)變?yōu)橛糜诜b、娛樂、保健和教育的支出增加。健身俱樂部的發(fā)展在此基礎上會有一個更美好的前景，未來的市場潛力無窮。

（2）文化環(huán)境。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活習慣在不斷地變化，健身文化迅猛地滲透到中國人的生活里。人們有了“花錢買健康”的意識，健康生活理念已經(jīng)越來越深入人心。健身俱樂部已成為人們實現(xiàn)健康生活的最佳途徑。

（3）技術環(huán)境。科技的發(fā)展為人們塑造較好體型成為現(xiàn)實。健身測試儀器可以很好地測試出一個人的各項身體數(shù)據(jù)。通過制訂合理的健身計劃，科學、有效地幫助健身者在短時間內(nèi)達到較為顯著的效果。科技方便了人類，可以想象，以后會有更多種類的健身器械投入使用。健身俱樂部的發(fā)展依托于科技的發(fā)展。

2．微觀環(huán)境

企業(yè)的營銷活動的微觀環(huán)境要素主要是對企業(yè)活動過程和結(jié)果有直接影響的各種要素，這些要素主要包括：

（1）企業(yè)。目前整個市場有著各種各樣的健身機構(gòu)，各個不同的健身機構(gòu)都有自己不同的人員配置，并擁有多家分店。但是總體來說，各個分店之間的聯(lián)系卻不是特別緊密。然而要想讓整個企業(yè)有組織地發(fā)展下去，必須充分利用好各分店、各部門的人力資源，做好優(yōu)質(zhì)資源的調(diào)配，讓各分店、各部門形成一個整體，通力合作，為顧客提供高效的服務。

（2）市場營銷渠道機構(gòu)。目前市場上的健身企業(yè)多是采用客戶上門咨詢、實行會員制的方式。不同于一般的物質(zhì)性產(chǎn)品，健身企業(yè)營銷過程中省略掉了中間商這一環(huán)節(jié)，這樣有利于企業(yè)的集中管理。但也有不利的一面，即營銷相對消極，只能靠宣傳吸引消費者上門。所以對于健身行業(yè)來說，宣傳是至關重要的一個環(huán)節(jié)。

（3）競爭者。競爭對手主要是本土的健身俱樂部，其規(guī)模不大，設備、設施都一般，管理和營銷力度不強，并且差異化不大。

（4）社會公眾。越來越多的消費者意識到健身的重要性。進健身俱樂部健身作為新的休閑方式正為人們所接受，電視、報紙、雜志對健身房的報道日漸增多，人們對健身房器材和健身項目不再陌生。到健身房的人群以20~45歲為主，其中以女士為多，明顯呈現(xiàn)中青年化的特點。

3．地區(qū)行業(yè)概括分析

隨著近年來國民生活水平的提高，柳州市的白領階層大量涌現(xiàn)，人們紛紛加入健身俱樂部，感受著新鮮時尚的健身方式。簡單、直觀、分散的室外健身已經(jīng)不能滿足他們的要求，他們需要有專業(yè)的場地、器械和行之有效的鍛煉效果以及有專業(yè)教練指導的健身，渴望得到更多的健身知識。

柳州市的健身俱樂部都有自己獨特之處，精美的課程、專業(yè)的教練、獨特的指導都吸引了更多的消費者。柳州市的健身俱樂部大量涌現(xiàn)將會帶動柳州市的健身市場，這個日益龐大的市場將會產(chǎn)生巨大的效益。

社區(qū)健身俱樂部成了發(fā)展趨勢之一，社區(qū)健身俱樂部與社區(qū)有著密不可分的關系。從中國的城市發(fā)展軌跡來看，大部分市民越來越集中在社區(qū)生活。同時隨著生活水平的提高以及健身觀念的普及，住在社區(qū)的市民越來越關注自己的生存狀態(tài)和健康狀況。在許多社區(qū)，是否擁有健身俱樂部已經(jīng)成為社區(qū)品質(zhì)高低的新標尺。除了市場需求外，健身俱樂部開在社區(qū)，業(yè)主、俱樂部、物業(yè)和地產(chǎn)商都是贏家，這是健身俱樂部進入社區(qū)的社會基礎。

在柳州市的健身行業(yè)中，既有獨立的健身中心也有連鎖加盟的形式，但是總的發(fā)展趨勢是后者。前者的服務、器材和環(huán)境質(zhì)量都不如后者，連鎖加盟形式的品牌優(yōu)勢已經(jīng)深入人心。本地健身俱樂部分散化且規(guī)模不大，外商進入柳州少。

4．地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預測

中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：67.9%的城市居民喜歡體育運動，71.4%的城市居民通過電視關注體育運動，32.9%的城市居民在體育服裝上有支出，30.2%的城市居民在體育書、報、刊上有支出；7.2%的城市居民購買過體育賽事門票。網(wǎng)上調(diào)查得知柳州市居民的情況基本上和調(diào)查數(shù)據(jù)一致，說明柳州市的市場需求與別的城市差異不大。

（三）規(guī)劃設計方案優(yōu)選

公司通過招投標活動，在5份競標企業(yè)中，選擇南方智慧盈名顧問公司的標書（策劃方案）。方案包括目標市場確定、競爭者研究、門店選址分析、門店布局與功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目，以及主要技術參數(shù)、技術經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。

1．消費者分析

健身俱樂部選擇了25~45歲，中等收入以上，都市白領、商務人士及高校學生為特征的細分市場為目標市場，又以單身女白領和高校大學生為目標客戶。

（1）單身女白領。

單身女白領一般都具有高等教育學歷和高收入，條件優(yōu)越，有穩(wěn)定的收入、體面的工作，生活環(huán)境舒適優(yōu)雅。這一目標市場中的顧客被認為是國民中最自由、最富有的階層，她們有錢有閑，沒有家庭羈絆，購買力強，被稱為“青年貴族”。她們有獨立的經(jīng)濟收入，沒有過多的負擔，加上年輕好動、思想開放，她們的消費最能表現(xiàn)時尚潮流。她們追求健康的生活，需要健康健美的體魄，注重休閑的生活方式，注重朋友之間的交往。但平時繁忙的工作使她們的壓力大，煩躁易怒，而下班以后重復無趣的生活讓她們變得孤單，健身俱樂部可以成為她們鍛煉、健身、休閑減壓、社交的場所。

（2）高校大學生。

高校大學生的消費能力越來越強，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

①實用：當代大學生消費的基本特點。從大學生的消費狀況分析，不論大學生的基本生活消費如衣食住行消費，還是大學生學習消費中的學費、書雜費、電腦費，都有濃厚的實用色彩。

②多樣：當代大學生消費的重要特征。大眾文化消費市場是影響大學生消費文化多樣性的重要因素。青年人總是引領消費市場的最新潮流。大學生在屬于自己的私人空間和時間內(nèi)不大喜歡參加集體性的活動，大學生消費個性化的表現(xiàn)是最新型青年文化運動的顯著特點。

③前衛(wèi)：時尚的選擇。大學生消費前衛(wèi)的特征主要表現(xiàn)為追求品牌、崇尚權威、追求新穎，體現(xiàn)個性及理性。

總之，我們選擇單身女白領和大學生作為目標市場。

2．門店的競爭狀況調(diào)查分析

柳州市有10多家休閑娛樂中心，比較專業(yè)的健身機構(gòu)只有6家，但這些健身機構(gòu)遠遠不能滿足人民的需求。

（1）柳州首家大型專業(yè)健身俱樂部——動嵐健身俱樂部：占地面積2000多m2，坐落在柳州市東環(huán)路口屏山大道環(huán)東商場。動嵐健身俱樂部以其專業(yè)的健身規(guī)劃和經(jīng)營管理著稱，率先將歐美風格器材引入柳州市場，給柳州市的健身業(yè)以強勁的沖擊。

（2）海格力斯健身會所：作為柳州市健身項目最齊全、場地最大的健身會所，海格力斯健身會所一直致力于倡導全民健身，力求通過完善的服務使每一位會員都達到健身目標。

（3）海倫健身俱樂部：作為柳州市最早的健身俱樂部，發(fā)展至今，在健美和健身方面取得了顯著的成績和專業(yè)榮譽，奠定了柳州市健身行業(yè)排頭兵的地位。海倫健身俱樂部以“科學，健康，專業(yè)”及個人優(yōu)質(zhì)服務為宗旨，讓會員享有專業(yè)服務和優(yōu)越品質(zhì)。

根據(jù)調(diào)查，除了以上的健身俱樂部外，還有很多同質(zhì)化的小型健身娛樂中心，其共同點是項目不全、服務不周到、環(huán)境不太好，營銷戰(zhàn)略比較傳統(tǒng)，服務不夠人性化。

3．門店選址分析

英派斯健身俱樂部門店擬建在柳州市魚峰區(qū)人民醫(yī)院附近。

（1）優(yōu)勢分析。

①地段優(yōu)越。該地段處于柳州市政治、經(jīng)濟、文化中心，是柳州市的核心區(qū)域，規(guī)劃起點高。

②交通發(fā)達。道路狀況優(yōu)良，交通便利，公交線路四通八達。

③商業(yè)設施配套完善。餐飲、娛樂、購物場所眾多，金融、醫(yī)療、教育機構(gòu)環(huán)境圍繞，商業(yè)設施配套完善。

④人氣旺。

⑤潛力巨大。本區(qū)域內(nèi)存在較大的健身需求。

⑥區(qū)域內(nèi)市場較為活躍，具有巨大的投資價值。

（2）劣勢分析。

①競爭將異常激烈，周邊有多個在建、待建健身項目，應密切關注。

②附近健身房對本項目的目標客戶造成了一定的分流。

③人們對本區(qū)域內(nèi)的五星商廈和工貿(mào)商場附近認知度較大。本俱樂部如何吸引人氣，做到商業(yè)價值的最大化有一定難度。

（3）機會分析。

①本區(qū)域?qū)儆谡闹攸c規(guī)劃區(qū)域，政府關注度高，規(guī)劃起點高，必然帶動房地產(chǎn)市場的升溫，從而這里的人流量會增多。

②高新區(qū)的發(fā)展帶來巨大的機遇。應抓住有利時機介入市場，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究“供給—需求”，搶占先機。

（4）風險。

①市場因素。柳州市健身房逐年增加，健身業(yè)同質(zhì)化較為嚴重，大量的相似產(chǎn)品同時出現(xiàn)在市場上，使消費者很難看到差異性，影響了消費者購買決策。

②競爭壓力。項目周邊有多個在建、待建健身項目。市場供求量巨大，檔次較高，將給本項目帶來較大的市場壓力。

（5）綜合分析。

從市場調(diào)研結(jié)果分析，本項目優(yōu)勢和劣勢明顯，機會和風險并存，唯一的辦法就是尊重市場，適應市場，順應消費者的心理，整合與項目有關的各種要素，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性和適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)出比”，使項目實現(xiàn)最佳的市場價值。

4．門店布局與功能區(qū)分

柳州英派斯健身俱樂部門店面積大約5000m2，分為室內(nèi)和室外兩個區(qū)域，室內(nèi)面積3000m2左右，室外面積2000m2。

（1）健身器械區(qū)。特點是面積要大，視覺效果要好，高度有4m以上，通風效果要好，能在不開排風扇的情況下空氣能夠自動流通為最佳，面積為800~1000m2。

（2）操房。面積300~350m2，高度要求在280cm以上，通光環(huán)境好，光線好。

（3）瑜伽房。特點是要安靜，光線相對較暗，不受其他音樂的干擾，能保持絕對安靜，面積為250~300m2。

（4）武道館。對位置沒有很大的要求，通風即可，面積200~250m2。

（5）動感單車房?？看埃娣e100m2左右。

（6）洗浴間以及洗手間。面積300~400m2。

（7）休閑區(qū)。顧客在運動完的時候需要一個可以休息的地方。能夠選在靠窗位置為佳。內(nèi)部擺設要簡單，但要有品位，高雅、舒適，面積350~400m2。休閑區(qū)內(nèi)部可以供應各種飲料、各種健康的水果。這一部分運營較好的話，利潤可以高達200%~300%。休閑區(qū)可設一個運動服飾專賣店，銷售各種運動服裝、運動鞋、健身手套、運動毛巾等。

（8）辦公室等。

（9）室外球類球場。

（10）停車場。要有足夠停車位。

該門店布局的優(yōu)勢是既有室內(nèi)活動場地也有室外活動場地和服務區(qū)，讓顧客根據(jù)喜好進行選擇，達到身心鍛煉的最佳水平。

5．建筑物及項目的主要技術參數(shù)

門店建筑是一棟16層的商住兩用樓房，其中地下兩層是俱樂部健身用房。在一層的西部有一個15m寬的門面房作為門店的接待大廳?？梢栽陂T面房上面安置門店的招牌，招牌長15m、高3m，黃底黑字，藝術動感字體。另外包括電源、排風、水壓、下水、衛(wèi)生間、電梯等技術參數(shù)。

6．技術經(jīng)濟指標

門店具體的技術經(jīng)濟指標見表2-2。

7．規(guī)劃技術指標

由于英派斯健身俱樂部是租賃物業(yè)，規(guī)劃技術指標略。

（四）開發(fā)進度安排

項目總開發(fā)時間為6個月，具體進度見表2-3。

表2-3 項目開發(fā)進度

（五）項目投資估算

（1）租金：50萬元。

（2）裝修：100萬元。

（3）加盟費、保證金、品牌費：50萬元。

（4）設備：110萬元。

（5）人員前期工資10萬元。

（6）辦公用品：10萬元。

（7）日化洗滌產(chǎn)品：1萬元。

（8）品牌推廣宣傳：50萬元。

總計381萬元。

（六）項目資金籌集方案及籌資成本估算

（1）股東出資：500萬元。

（2）銀行貸款300萬元。年利息20萬元左右。

（七）項目財務評價

項目財務評價即盈虧平衡分析，具體見表2-4。

（八）不確定性分析和風險分析

這里的不確定性分析主要包括：經(jīng)濟危機導致收入水平下降，柳州市行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整失業(yè)人數(shù)增多，恐怖活動、打架、災害等。

風險分析包括：健身方式轉(zhuǎn)變，競爭對手打擊，經(jīng)營思路落后，管理不善等。

（九）門店開發(fā)可行性結(jié)論

柳州市休閑養(yǎng)身體育業(yè)發(fā)展前景是機遇和挑戰(zhàn)并存，而柳州市的休閑養(yǎng)身體育業(yè)發(fā)展具備一定的市場基礎，在廣西地區(qū)有一定的區(qū)位優(yōu)勢，因此，要拓展柳州市的休閑養(yǎng)身健身業(yè)市場，就要及時抓住機遇，善于迎接挑戰(zhàn)。

通過綜合整體分析，結(jié)合當前柳州市情況看，健身行業(yè)具有良好的發(fā)展前景，得到良好的投資回報是毋庸置疑的。總之，項目可行。

（十）附錄

略。

項目小結(jié)

可行性研究是任何投資都要進行一項工作。作為連鎖企業(yè)的開發(fā)，雖然有標準店鋪可以借鑒，但鑒于不同的影響因素，這項工作同樣是必要的環(huán)節(jié)?？尚行匝芯繉﹂T店開發(fā)所需的資金、商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇、店址選擇、商圈、建設規(guī)模、經(jīng)濟效益和社會效益的預測，可以提供投資決策的科學依據(jù)。門店經(jīng)濟評價是核心環(huán)節(jié)，包括開店項目的財務評價和不確定性分析。財務評價的關鍵是對門店開發(fā)相關的財務指標的評價，而不確定性分析則包括盈虧分析、敏感分析和風險分析。門店開發(fā)報告的主要因素就是影響開店的指標，要針對這些指標進行綜合分析，認真論證，并給出兩個以上的備選方案，以便作出最好的選擇，能夠獲得最大的利潤。

強化練習

一、單項選擇題

1．下面不屬于連鎖門店可行性分析的是（ ）。

A．商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和評價

B．消費者購買行為和購買方式

C．企業(yè)CIS的設計方式

D．評價項目建成后的經(jīng)濟效益

2．調(diào)查研究主要從業(yè)內(nèi)和現(xiàn)場兩個方面展開，以下屬于業(yè)內(nèi)調(diào)研范疇的是（ ）。

A．城市年鑒

B．商圈調(diào)研

C．消費者調(diào)研

D．問卷調(diào)研

3．下面屬于宏觀環(huán)境分析的是（ ）。

A．企業(yè)所在的行業(yè)情況

B．供應商的情況

C．消費者情況

D．自然人文情況

4．投資環(huán)境系統(tǒng)本身的狀況處于不斷運動和變化之中，有些因素會逐步改善，有些因素則會逐步惡化。不是引起變動的因素是（ ）。

A．人為改變環(huán)境

B．政治體制改革

C．交通狀況的改善

D．消費者工資收入的變化

5．道氏評估法把海外投資項目的風險分為（ ）。

A．競爭風險和環(huán)境風險

B．競爭風險和資金風險

C．資金風險和環(huán)境風險

D．環(huán)境風險和社會風險

6．以下不屬于固定資產(chǎn)的是（ ）。

A．機器設備

B．辦公設備

C．專利技術

D．文娛設備

7．流動資產(chǎn)是指可以在1年或長于1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變更或加以運用的資產(chǎn)，以下不屬于流動資產(chǎn)的是（ ）。

A．現(xiàn)金

B．銀行存款

C．存貨

D．人員工資

8．一般資產(chǎn)負債率大于（ ）時，說明資不抵債，視為已達到破產(chǎn)的臨界值。

A．50%

B．100%

C．150%

D．200%

9．清償能力分析指標是指（ ）。

A．投資回收期

B．投資回報率

C．流動比率

D．財務內(nèi)部收益率

10．以下是影響盈虧平衡分析的因素是（ ）。

A．價格

B．投資

C．銷售政策

D．供應商供貨

二、多項選擇題

1．以下屬于投資環(huán)境中的軟環(huán)境是（ ）。

A．政治

B．社會

C．經(jīng)濟

D．供應商

E．管理素質(zhì)

2．門店的投資環(huán)境主要具有（ ）特征。

A．綜合性

B．區(qū)域性

C．動態(tài)性

D．差異性

E．多樣性

3．建設門店的各類資產(chǎn)分為（ ）。

A．固定資產(chǎn)

B．有形資產(chǎn)

C．流動資產(chǎn)

D．無形資產(chǎn)

E．遞延資產(chǎn)

4．流動資產(chǎn)可分為（

）。

A．現(xiàn)金

B．門店的短期投資

C．應收賬款

D．存貨

E．應付款項

5．無形資產(chǎn)是指門店長期使用而沒有實物形態(tài)，能夠在門店經(jīng)營中長期發(fā)揮作用的權利、技術等特殊資產(chǎn)，具體包括（ ）。

A．專利權

B．商標權

C．著作權

D．非專利技術

E．土地使用權

三、思考題

1．簡述連鎖門店開發(fā)的決定因素。

2．連鎖門店開發(fā)的投資構(gòu)成有哪些？

3．如何有效進行新開門店的經(jīng)濟評價？

4．連鎖門店開發(fā)的可行性分析包括哪些內(nèi)容？

5．什么是新開門店的經(jīng)營安全率？如何計算？

實訓任務

請結(jié)合項目一中的實訓任務，針對你開設的連鎖企業(yè)撰寫門店開發(fā)可行性分析報告。

（一）實訓內(nèi)容

1．門店開發(fā)的環(huán)境分析

從宏觀和微觀兩個方面分析，并描述該項目的優(yōu)勢和市場機會，根據(jù)環(huán)境分析預測市場發(fā)展前景。

2．門店開發(fā)的技術可行性分析

說明成員技術經(jīng)歷和技術水平，描述成員擁有的技術資源和目前能夠?qū)崿F(xiàn)的途徑。

3．市場可行性分析

說明實際經(jīng)營過程中能夠采用的營銷策略，如何通過產(chǎn)品、價格、渠道、促銷進行營銷整合。

4．經(jīng)濟可行性分析

說明項目的盈利能力，并說明項目的主要盈利方式和項目盈利手段。說明項目的財務資金使用情況，能夠利用資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表說明項目目前的經(jīng)營狀況，并說明項目投資回收情況。

要求：

（1）字數(shù)要求：5000字。

（2）行文要求：按照基本論文格式。

（3）內(nèi)容要求：按照實訓內(nèi)容撰寫。

（二）實訓引導

結(jié)合本項目任務二進行說明和分析。

案例分析

關于A住宅區(qū)開設日用食品超市可行性研究報告概要

一、市場前景分析

（1）日用百貨、食品生鮮是老百姓日?；鞠M品、必需品，市場前景廣闊?；鞠M的增長要符合恩格爾系數(shù)規(guī)律。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近幾年人們的基本消費額的增長速度平均保持在5%以上。日用消費品屬于需求價格彈性和收入價格彈性小的一類商品，故在競爭格局基本確定的情況下，市場需求風險不大，更不存在政治風險。

（2）A住宅區(qū)是不斷發(fā)展中的中高檔住宅區(qū)，住戶收入水平在深圳居民中屬于中上階層，人均月收入在3000元以上。以A住宅區(qū)為中心，半徑1.5km的商圈內(nèi)常住人口和流動人口達5萬人，每人每月以購買500元日常消費品為基準，若有40%的消費者在本超市消費，則月銷售額可達到50000×500×0.4=10000000（元）。

（3）地理位置優(yōu)越，公路交通便利，環(huán)境布局合理。

（4）競爭環(huán)境寬松，目前A住宅區(qū)僅有一家小型超市，消費潛力遠未開發(fā)，不足以形成威脅，商圈內(nèi)居民區(qū)稠密。如做得成功可吸引外圍人口來超市消費。

二、經(jīng)營面積

以1500m2為宜。

三、投入產(chǎn)出分析

（一）固定成本

1．年租金

單位面積月租金設為60元/m2，年租金為：

單位面積月租金×12×經(jīng)營面積=60×12×1500=108（萬元）

2．基本裝修年攤銷額

以5年折舊的期限計：100/5=20（萬元）

3．收銀系統(tǒng)年攤銷額

以5年折舊的期限計：10/5=2（萬元）

4．貨架年攤銷額

以5年折舊的期限計：15/5=3（萬元）

5．冷柜年折舊

以5年折舊的期限計：6萬元

6．空調(diào)系統(tǒng)年折舊

以5年折舊的期限計：3萬元

7．水電費

設月水電費為8萬元，年水電費為96萬元

8．人員工資

業(yè)務人員及管理人員工資：4000×12×15=72（萬元）

營業(yè)人員工資：1200×12×20=28.8（萬元）

9．辦公設備及用品

辦公設備及用品按五五攤銷法計入當年成本：5/2=2.5（萬元）

10．不可預見費

20萬元

合計：361.3萬元

（二）變動成本

變動成本主要是產(chǎn)品進貨成本，包括經(jīng)銷成本、代銷成本、租賃方式的成本。

總的變動成本按銷售額的85%計算。

（三）年平均利潤

年平均利率為15%。

（四）保本銷售額

年固定成本（F）+年總變動成本（V）=保本銷售額（Q）

即F+V=Q

F+Q×85%=Q

Q=F/0.15=361.3/0.15=2408.7（萬元）

每日保本銷售額：2408.7/365=6.6（萬元）

四、利潤概算

（一）年銷售額

10×365=3650（萬元）

1．年利潤額

年毛利-固定成本=3650/1.17×15%-361=107（萬元）

2．稅后利潤

年利潤總額×85%=91（萬元）

應交稅金：銷項稅-進項稅+所得稅=530-450+16=96（萬元）

（二）經(jīng)營方式

（1）可考慮租房經(jīng)營，亦可以考慮與房產(chǎn)商合作經(jīng)營，這樣更能減少經(jīng)營風險。

（2）銷售方式以現(xiàn)代超市的自選方式為主，結(jié)合送貨、電話購物、網(wǎng)上購物方式。

（3）商品采購方式采用在代銷、聯(lián)營基礎上的代銷、經(jīng)銷、聯(lián)營、租賃等多種方式相結(jié)合，以備供貨商選擇。

（4）貨款支付方式可采用月結(jié)和定額結(jié)算方式，輔之以購銷和專柜方式。

（5）積極開展促銷活動，包括媒體宣傳、中獎、買×送×、部分商品季節(jié)性活動打折、加強購物的服務功能等促銷方式。

（三）結(jié)束語

超市經(jīng)營的成功取決于店址、固定成本的大小、商品的組合、價格分類定位、促銷手段、服務體系、商品成本等多種因素。

另外，上述計算利潤的方式是一種標準計算法。實質(zhì)上，大多數(shù)商家相當部分收益還來自促銷、水電費、條碼費、租賃費等。

如與房地產(chǎn)商合作經(jīng)營則風險更小。

問題：

1．你認為該可行性研究報告分析論證是否充分？所得結(jié)論是否正確？

2．請對本案例提出修改意見。