第二篇 企業特殊經濟業務或事項的會計核算

2 投資性房地產核算

2.1 投資性房地產的內涵及特征

2.1.1 投資性房地產的含義及內容

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

1．已出租的土地使用權

已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

2．持有并準備增值后轉讓的土地使用權

持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益，符合投資性房地產的定義。

按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，故不屬于投資性房地產。

3．已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。

4．注意問題

（1）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

（2）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

（3）不屬于投資性房地產的房地產，主要有以下兩種：

①自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業生產經營用的廠房和辦公樓屬于固定資產；企業生產經營用的土地使用權屬于無形資產。企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

②作為存貨的房地產，通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨，其生產、銷售構成企業的主營業務活動，產生的現金流量也與企業的其他資產密切相關。因此，具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。

2.1.2 投資性房地產的特征

1．投資性房地產是一種經營性活動

（1）投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，實質上屬于讓渡資產使用權的行為。出租房地產的目的是賺取房地產租金，而租金就是企業讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

（2）投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。盡管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素相關，但目的是增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

2．投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產

企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業的主營業務。這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨（已建完工商品房）的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力。企業在首次執行投資性房地產準則時，應當根據投資性房地產的定義對資產進行重新分類，凡是符合投資性房地產的定義和確認條件的建筑物和土地使用權，應當歸為投資性房地產。