五、商圈評估

1.商圈評估方法

（1）半徑畫圓法。評估過程中，要將數(shù)據(jù)化、定量化的評價(jià)數(shù)據(jù)作為重點(diǎn)，因?yàn)檫@些客觀的數(shù)據(jù)可將人為干擾的因素降至最低。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，要了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。具體做法就是：中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)注在圈內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。

將車輛動線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，就可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，哪一個(gè)廣告效果比較理想，哪里停車比較方便。最后，再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注出來，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以開店了。

（2）探查競爭對手情況。在做商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時(shí)，必須考慮到下列因素。

現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量、規(guī)模分布、店鋪開張率、所有商店的優(yōu)勢與劣勢、短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能處于店鋪過少、過多或飽和的情況。飽和指數(shù)表明，一個(gè)商圈所能支持的店鋪不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：

式中 IRS ——某商圈的零售飽和指數(shù)；

RE ——某商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出；

C ——某商圈內(nèi)的顧客數(shù)；

RF ——某商圈內(nèi)的店鋪數(shù)量。

比如，有A、B有兩個(gè)地區(qū)，它們的顧客數(shù)與店鋪情況如表1-4所示。

（元/平方米）

（元/平方米）

若考慮到近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的店鋪面積，則：

（元）

（元）

因此，在分析商圈，調(diào)查競爭店的時(shí)候，要徹底打探自己店與附近店的商品內(nèi)容功能是否相同，分析是否距離過近而互相牽制，產(chǎn)生負(fù)面影響，或者彼此通過相互合作來增加這個(gè)地區(qū)的吸引力。

通過如圖1-6所示的步驟可以較為全面地了解競爭店的情況。

2.商圈評估技巧

商圈會受到商品及服務(wù)質(zhì)量的影響，也受能否回應(yīng)客人提出的要求所影響，可以僅就自己店里的情況劃出范圍，或是僅根據(jù)外部資料來描繪。具體如圖1-7所示。

（1）根據(jù)區(qū)域位置。如果顧客需歷盡艱難才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進(jìn)你的商圈；相反，如果店鋪交通便捷，附近又有各具特色貨品的店鋪，那么顧客即使倒幾次車，心理上也不覺得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)。

（2）根據(jù)商圈的形狀。因?yàn)樯舷掳嗷蝽樀莱牡觊T前經(jīng)過的人很可能會買東西，所以該顧客居住的地方也能列入商圈。而即使住在附近卻從未光顧過，寧愿到遠(yuǎn)處去消費(fèi)，那么這個(gè)區(qū)域自然也就不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀經(jīng)常并不規(guī)則。

（3）根據(jù)實(shí)際消費(fèi)者乘車或步行時(shí)間。無論顧客以何種交通工具前來，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車的方式，順著當(dāng)?shù)厝似綍r(shí)購物的路線，查看道路的坡度、公共汽車線路及等車時(shí)間等狀況。估算一下顧客如到你店購物，若坐公共汽車，需花多長時(shí)間等車、坐車，以及對單行道等交通限制及堵車地點(diǎn)、程度，出入停車場是否方便等，都應(yīng)該有所了解。如此沿各道路測出消費(fèi)者實(shí)際上移動的距離，并做上記號，最后把這些點(diǎn)連起來，就能掌握商圈范圍了。

（4）修正初步估計(jì)商圈。最后的工作就是對已初步確定的商圈進(jìn)行修正，主要途徑就是根據(jù)所經(jīng)營的商品（服務(wù)）對店址附近的顧客進(jìn)行調(diào)查。