前言

城市綜合體項(xiàng)目是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店等城市生活空間的各項(xiàng)功能進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而又統(tǒng)一的建筑綜合體。國(guó)內(nèi)比較典型的項(xiàng)目主要有萬達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬象城、恒隆廣場(chǎng)等。

城市綜合體項(xiàng)目在北京、上海、廣州等一線城市中發(fā)展迅猛的同時(shí)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛投入到二線城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中。二線城市是指有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，商業(yè)活躍度相對(duì)較強(qiáng)的城市，主要包括杭州、南京、濟(jì)南、重慶、青島、大連、寧波、廈門、成都、武漢、哈爾濱、沈陽(yáng)、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、福州、鄭州、石家莊、蘇州、佛山、東莞、無錫、煙臺(tái)、太原、合肥、南昌、南寧、昆明、溫州、淄博、唐山等。隨著二線城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人們對(duì)居住、辦公、購(gòu)物等需求的便利性的提升，二線城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)有巨大的發(fā)展空間。

由于城市綜合體項(xiàng)目所包含的物業(yè)類型多，開發(fā)難度大，為了讓二線城市綜合體開發(fā)的相關(guān)從業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃有更全面、深入的了解，并掌握二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的要訣要點(diǎn)，經(jīng)過近兩年來對(duì)典型二線城市綜合體項(xiàng)目的研究探索，我們特別策劃編寫了本書。

本書用6章的內(nèi)容全面講述二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的方法與要訣，這6章內(nèi)容如下。

第一章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、政策環(huán)境分析、城市環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、自身情況分析、目標(biāo)客戶群分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析以及SWOT分析等的基本內(nèi)容、常用方法、步驟以及要訣等內(nèi)容。

第二章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行定位，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值分析、總體開發(fā)戰(zhàn)略制訂、整體定位、目標(biāo)客戶群定位、案名定位、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位、價(jià)格定位、主題定位、檔次定位以及經(jīng)營(yíng)方式定位等的基本內(nèi)容、常用方法、步驟以及要訣等內(nèi)容。

第三章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)布局建議、交通規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)建議、建筑單體設(shè)計(jì)建議等的基本內(nèi)容、常用方法、步驟以及要訣等內(nèi)容。

第四章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行投資分析，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目收入測(cè)算、成本估算、盈利能力分析、盈虧平衡與敏感性分析等的基本內(nèi)容、常用方法、步驟以及要訣等內(nèi)容。

第五章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行營(yíng)銷推廣策劃，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉與整體推廣戰(zhàn)略制訂、推廣方式策劃、推廣計(jì)劃制訂以及銷售執(zhí)行策劃等的基本內(nèi)容、常用方法、步驟以及要訣等內(nèi)容。

第六章，二線城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，主要講述二線城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略的制訂、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的組建、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理、租戶溝通與協(xié)調(diào)管理、物業(yè)工程管理、物業(yè)安全管理、物業(yè)環(huán)境管理等的工作要點(diǎn)。

本書是一本理論與案例相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的工作參考書，該書的編寫力求做到以下六大特性。

①實(shí)操性。本書的編寫人員全部來自多年從事二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一線專家，實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富，力求通過全面實(shí)用的理論和眾多成功的案例，使讀者可以在最短的時(shí)間內(nèi)吸收前人的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，掌握二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的成功要點(diǎn)。

②先導(dǎo)性。本書以我們的工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，總結(jié)了近年來二線城市綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的成功經(jīng)驗(yàn)，走在時(shí)代發(fā)展的前列，能反映目前國(guó)內(nèi)二線城市綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。

③全面性。本書的全面性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是本書包括了二線城市綜合體開發(fā)前期定位規(guī)劃、后期營(yíng)銷推廣策劃以及經(jīng)營(yíng)管理等內(nèi)容；二是本書中的案例來自于國(guó)內(nèi)典型二線城市的綜合體項(xiàng)目，涉及內(nèi)容全面，分析到位。

④簡(jiǎn)明易懂性。由于房地產(chǎn)從業(yè)人士大多工作繁忙，簡(jiǎn)明到位地闡述問題既有助于讀者理解該知識(shí)點(diǎn)，又可以節(jié)省讀者的時(shí)間和精力。本書正是出于這一方面的考慮，在語言表達(dá)上盡量做到通俗易懂，即使是剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人員也能充分理解作者想表達(dá)的意思，從而更好地理解和掌握二線城市綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)要點(diǎn)要訣并運(yùn)用到實(shí)踐中去。

⑤案例性。為了讓讀者更好地掌握二線城市綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃的要領(lǐng)，我們?cè)谥v述各項(xiàng)策劃要點(diǎn)的方法要訣時(shí)，都會(huì)結(jié)合典型案例進(jìn)行說明。

⑥工具性。本書按照二線城市綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各策劃階段分章編寫，并引用了眾多二線城市綜合體項(xiàng)目的成功案例。讀者在工作中遇到類似問題時(shí)，可以以書中相應(yīng)的內(nèi)容進(jìn)行參考借鑒。

本書是二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)從業(yè)人士的必備書籍，特別適合二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)策劃人員、房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理等高層管理人士，以及項(xiàng)目策劃、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)、投資、開發(fā)、招商、銷售、人事、行政、財(cái)務(wù)等部門的經(jīng)理、主管和從業(yè)人士參考閱讀。

本書也非常適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃招商代理公司、物業(yè)管理公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及從業(yè)人士閱讀。

同時(shí)，本書還適合參與二線城市綜合體項(xiàng)目工程建設(shè)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、建材和設(shè)備提供單位、招標(biāo)單位、裝修單位以及建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、質(zhì)檢、安檢、市政、供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)、消防等與二線城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士閱讀。

另外，本書還可作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師生的教材，或作為房地產(chǎn)公司新進(jìn)員工的培訓(xùn)手冊(cè)和工作指導(dǎo)書。

本書在編寫過程中得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁以及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助，使得本書能及時(shí)與讀者見面。有關(guān)房地產(chǎn)其他相關(guān)實(shí)操性知識(shí)，請(qǐng)讀者參閱我們編寫出版的其他書籍，也請(qǐng)廣大讀者對(duì)我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對(duì)此，我們將十分感激。

主編

2017年2月