第一章　房地產經紀概述

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第（　　）產業。

A．一

B．二

C．三

D．四

【答案】C

【解析】在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。房地產業與屬于第二產業的建筑業聯系密切，建筑業是專門從事房屋等工程建筑、安裝以及裝飾裝修等工作的生產部門；房地產業則兼有生產（開發）、經營、服務和管理等多種性質，房屋建筑業與房地產業的業務對象都是房地產。

2（　　）是房地市場價值鏈中不可或缺的環節，在一、二、三級市場均存在。

A．房地產開發經營業

B．物業管理業

C．房地產中介服務業

D．房地產租賃經營業

【答案】C

【解析】房地產業細分可分為：①房地產開發經營業；②物業管理業；③房地產中介服務業；④房地產租賃經營業。其中，房地產中介服務是房地市場價值鏈中不可或缺的環節，一級市場、二級市場和三級市場均存在不同業態的房地產中介服務，在房地產開發、交易過程中為各級市場的參與者提供專業化中介服務，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮著日益重要的作用。

3（　　）指物業服務企業按照合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

A．地產經紀

B．房屋裝修

C．地產開發

D．物業管理

【答案】D

【解析】物業管理是指物業服務企業按照合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。主要是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提供相關服務。

4甲房地產經紀機構取得了乙房地產開發公司新開發的住宅樓的銷售代理權，并簽訂了銷售委托合同。甲公司與乙公司簽訂的合同屬于（　　）。

A．新建商品房經紀合同

B．房屋租賃經紀合同

C．房屋租賃代理合同

D．房屋租賃合同

【答案】A

【解析】經紀是指自然人、法人和其他經濟組織通過居間、代理、行紀等服務方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務活動。一般而言，經紀服務最主要的方式包括居間、代理、行紀。房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂書面房地產經紀服務合同，優先選用房地產管理部門或房地產經紀行業組織發布的房地產經紀服務合同示范或推薦文本。本題中，甲公司與乙公司簽訂的銷售委托合同屬于新建商品房經紀合同。

5（　　）是房地產市場運行的潤滑劑，是知識密集和勞動密集的行業。

A．房地產咨詢

B．房地產價格評估

C．房地產經紀

D．房地產開發

【答案】C

【解析】房地產中介服務是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。其中，房地產經紀主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，房地產經紀是房地產市場運行的潤滑劑，是知識密集和勞動密集的行業。

6房地產經紀在房地產業中的地位和作用，首先由______決定，其次由______決定。（　　）

A．房地產商品的特殊性，房地產交易的復雜性

B．房地產交易的特殊性，房地產商品的復雜性

C．房地產交易的復雜性，房地產商品的特殊性

D．房地產商品的復雜性，房地產交易的特殊性

【答案】A

【解析】在成熟的房地產市場中，房地產經紀業是房地產業的重要組成部分。房地產經紀在房地產業中的地位和作用，首先是由房地產商品的特殊性決定，其次是由房地產交易的復雜性決定。

7房地產經紀的作用主要表現在（　　）。

A．提高交易效率

B．促使房地產價格下降

C．增加財政稅收

D．促使房地產交易更復雜

【答案】A

【解析】房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產經紀的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②規范交易行為，保障交易安全；③促進交易公平，維護合法權益。

8房地產經紀服務的報酬形式是（　　）。

A．傭金

B．差價款

C．信息費

D．回扣

【答案】A

【解析】房地產經紀活動的主體是房地產經紀機構和房地產經紀人員，為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金。

9房地產經紀服務的主體是（　　）。

A．房地產開發商

B．政府

C．二手住房和新建商品住房

D．房地產經紀機構和房地產經紀人員

【答案】D

【解析】房地產經紀活動的主體是房地產經紀機構和房地產經紀人員，為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金。

10目前，房地產經紀活動的主要客體是（　　）。

A．住宅、房屋

B．工業用房、商業用房、寫字樓

C．二手住房和新建商品住房

D．房地產開發用地、房地產開發項目

【答案】C

【解析】房地產經紀活動的客體包括各種類型的房地產，不僅包括二手房，還包括新建商品房；不僅包括住宅，還包括商業用房、寫字樓、工業用房等非住房；不僅包括房屋，還包括房地產開發用地、房地產開發項目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地產經紀活動的主要客體。

11房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為是（　　）。

A．代理

B．居間

C．行紀

D．包銷

【答案】A

【解析】一般而言，房地產經紀服務最主要的方式包括：①居間，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。房地產經紀機構和房地產經紀人員不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。②代理，是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。

12（　　）是起源最早的房地產經紀方式。

A．房地產居間

B．房地產代理

C．房地產行紀

D．房地產經銷

【答案】A

【解析】房地產居間，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。房地產居間是起源最早的房地產經紀方式。

13下列各項中，不屬于房地產居間活動的是（　　）。

A．向委托人報告訂立房地產交易合同的機會

B．提供訂立房地產交易合同的媒介服務

C．向委托人提供房地產交易信息

D．為委托人辦理房地產交易登記

【答案】D

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。房地產經紀機構和房地產經紀人員不僅向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產，而且為委托人提供訂立房地產交易合同的媒介服務。D項屬于房地產代理活動。

14房地產經紀機構以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的行為是（　　）。

A．房地產信托

B．房地產經銷

C．房地產代理

D．房地產居間

【答案】C

【解析】房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。

15許多發達國家房地產經紀的主流方式是（　　）。

A．房地產居間

B．房地產代理

C．房地產行紀

D．房地產經銷

【答案】B

【解析】就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為：①房地產居間；②房地產代理。其中，房地產居間是起源最早的房地產經紀方式。房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。在房地產經紀的發展歷史中，房地產代理逐步取代了起源更早的房地產居間，而成為許多發達國家房地產經紀的主流方式。

16張某是甲房地產經紀機構（以下簡稱甲機構）的房地產經紀人。房主王某準備出售其房屋，在電話中應允張某可以為其代找買家。次日，張某便約自己的買房客戶李某一起去看房，看房之后，李某對該房子十分滿意。經過討價還價，最后李某以118萬元的價格與甲機構簽了房屋承購委托協議。下列關于甲機構、張某、王某、李某關系的說法，正確的為（　　）。

A．張某是王某的代理人

B．張某是李某的代理人

C．張某是居間方，不是任何一方的代理人

D．甲公司是李某的代理人

【答案】D

【解析】房地產代理可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。李某與甲機構簽了房屋承購委托協議，因此構成了代理關系。房地產經紀人員不得以個人名義開展經紀活動。

17下列關于房地產居間與房地產代理的表述中，錯誤的是（　　）。

A．房地產居間與房地產代理是兩種不同的經紀服務方式

B．房地產居間是房地產經紀人與委托人簽訂房地產交易合同的行為

C．房地產居間向委托人收取傭金

D．房地產代理以委托人的名義與第三人進行房地產交易

【答案】B

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經紀行為。房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。

18我國房地產經紀專業人員資格是屬于（　　）水平評價類職業資格。

A．國家

B．地方

C．行業

D．企業

【答案】A

【解析】2015年6月，《人力資源社會保障部住房城鄉建設部〈關于印發房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地產經紀專業人員職業資格考試實施辦法〉的通知》（人社部發[2015]47號）印發，確定房地產經紀人員職業資格被確定為國家水平評價類職業資格。

19我國首部房地產經紀行業的專門法規是（　　）。

A．《經紀人管理辦法》

B．《城市房地產管理法》

C．《房地產經紀管理辦法》

D．《城市房地產中介服務管理規定》

【答案】C

【解析】《房地產經紀管理辦法》是整個房地產經紀行業發展多年以后，第一部專門的房地產經紀行業管理法規，經紀公司在操作業務時有明確的統一標準，對交易資金監管、經紀從業人員要求、資金監管等再次作了要求，同時也有對構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺等提出了新的舉措。

20在房地產活動監督管理部門中，監督價格政策執行屬于（　　）部門的重要職責。

A．建設（房地產）管理

B．住房和城鄉建設

C．價格主管

D．人力資源和社會保障

【答案】C

【解析】房地產經紀活動監督管理部門主要涉及的部門包括：①建設（房地產）管理部門。職責是制定行業管理制度、受理備案、對行業進行監督檢查等。②價格主管部門。承擔擬訂并組織實施價格政策，監督價格政策執行的重要職能，負責制定房地產經紀相關的價格政策。③人力資源和社會保障主管部門。承擔房地產經紀機構和房地產經紀人員勞動合同、社會保障關系的監督管理，承擔完善職業資格制度，擬訂專業技術人員資格管理政策等職能。

21查處房地產經紀機構的不正當競爭行為的機構是（　　）。

A．建設（房地產）主管部門

B．人力資源和社會保障主管部門

C．工商行政管理部門

D．以上均是

【答案】C

【解析】《房地產經紀管理辦法》規定，縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理。工商行政管理部門承擔依法確認各類經營者的主體資格，監督管理或參與監督管理各類市場，依法規范市場交易行為，保護公平競爭，查處經濟違法行為，取締非法經營，保護正常的市場經濟秩序。工商行政管理部門會同住房和城鄉建設等部門曾開展多次針對房地產經紀行業的專項整治活動。

22我國的全國性房地產經紀行業組織是（　　）。

A．中國房地產經紀人協會

B．中國房地產經紀人學會

C．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

D．中國房地產估價師與房地產經紀人協會

【答案】C

【解析】2004年，經建設部同意、民政部批準，成立于1994年的中國房地產估價師學會更名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會。中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為全國性房地產經紀行業組織，會員由從事房地產估價或經紀活動的個人和有關單位自愿組成。

23我國房地產經紀行業自律框架體系的核心是（　　）。

A．房地產經紀專業人員職業資格制度

B．誠信建設和資信評價

C．案件通報和風險提示

D．規則制定、制度設計

【答案】A

【解析】中國房地產估價師與房地產經紀人學會開通了房地產經紀信用檔案、開展了房地產經紀行業資信評價、發布了交易風險提示、通報了房地產經紀違法違規案件。經過幾年的不懈努力和探索，目前初步形成了以房地產經紀專業人員職業資格制度為核心，以誠信建設和資信評價為基礎，以案件通報和風險提示為手段，以規則制定、制度設計為引導的房地產經紀行業自律框架體系。

24（　　）是房地產經營模式中收益較低的經營模式。

A．直營連鎖模式

B．特許經營模式

C．混合模式

D．收購和參股模式

【答案】B

【解析】房地產經紀經營模式特點比較具體如表1-1所示。

表1-1　房地產經紀經營模式特點比較

25直營和特許經營模式的最大的不同之處在于（　　）。

A．連鎖店投資方不同

B．管理控制方式不同

C．客戶管理方式不同

D．業務拓展方式不同

【答案】A

【解析】直營和特許經營模式的最大區別是連鎖店投資方不同，由總部直接投資設立門店的是直營模式，由被特許方投資設立門店的是特許經營模式。如果一家房地產經紀機構的連鎖門店當中既有直營門店也有特許加盟的門店，則這家機構就是混合模式的房地產經紀機構。另外，由特許人和被特許人共同出資設立門店的模式，介于直營和加盟之間，稱為參股模式。

26按照（　　）劃分，房地產經紀機構可以分為中資企業和外資企業。

A．組織形式

B．注冊資金的來源

C．經營模式

D．主營業務

【答案】B

【解析】根據不同的分類標準，房地產經紀機構可以分為不同的類型。具體包括：①按照組織形式劃分，理論上房地產經紀機構可以分為公司企業、合伙企業、個體工商戶和獨資企業。②按照注冊資金的來源劃分，可以分為中資企業和外資企業。③按照經營模式劃分，可以分為有店經營模式和無店經營模式。④按照主營業務的不同，可以分為新建商品房銷售代理機構、存量房（二手房）經紀機構和綜合型經紀機構。

27房地產經紀機構的各家門店或分支機構可使用其品牌、標識和系統，并在統一的業務模式下從事經營活動，并支付相應的費用，這種經營模式是（　　）模式。

A．無店鋪經營

B．單店經營

C．直營連鎖經營

D．特許經營

【答案】D

【解析】特許經營模式是指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利和專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，并向特許者支付相應的費用。

28下列關于房地產經紀機構設立分支機構的表述中，正確的是（　　）。

A．分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務不承擔責任

B．分支機構不可獨立開展房地產經紀業務

C．合伙企業性質的房地產經紀機構不能設立分支機構

D．設立的房地產經紀分支機構實行獨立核算，不具有法人資格

【答案】D

【解析】《房地產經紀管理辦法》規定，房地產經紀機構可以設立分支機構。但《個體工商戶登記管理辦法》規定，個體工商戶經登記機關登記的經營場所只能為一處。因此，個體工商戶性質的房地產經紀機構不可以設立分支機構。需要注意的是，房地產經紀機構設立的分支機構可以獨立開展房地產經紀業務、單獨核算，但不具有法人資格。分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務承擔責任。

29房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起（　　）日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。

A．10

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】房地產經紀機構在進行工商登記領取營業執照后，還需要到所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理備案。《房地產經紀管理辦法》第十一條規定，房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。

30下列不屬于房地產基本服務的是（　　）。

A．提供房地產信息

B．房地產抵押貸款代辦

C．實地看房

D．代擬房地產交易合同

【答案】B

【解析】按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務可以分為基本服務和其他服務。房地產基本服務的內容包括：①提供房地產信息；②實地看房；③代擬房地產交易合同等。其他服務的內容包括：①房地產抵押貸款代辦；②房地產登記手續代辦；③房屋交接手續代辦等。

31房地產經紀機構協助辦理房地產貸款、房地產登記、房屋交接等服務屬于（　　）。

A．房地產經紀服務的延伸服務項目

B．房地產經紀服務的基本服務項目

C．房地產經紀服務的補充服務項目

D．房地產經紀服務的必要服務項目

【答案】A

【解析】按照服務性質，房地產經紀機構所提供的服務可以分為基本服務和其他服務（延伸服務）。房地產基本服務的內容包括提供房地產信息、實地看房、代擬房地產交易合同等。其他服務（延伸服務）的內容包括房地產抵押貸款代辦、房地產登記手續代辦、房屋交接手續代辦等。

32對于房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，在銷售現場明顯位置應明示（　　）的有關證明文件。

A．房地產經紀機構合法經營

B．商品房銷售委托書

C．批準銷售商品房

D．商品房銷售委托書和批準銷售商品房

【答案】D

【解析】對于房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，在銷售現場明顯位置應明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。批準銷售商品房的有關證明文件是指房地產管理部門簽發的商品房項目銷售許可證或預售許可證。

33房地產交易資金監管包括存量房交易資金監管和（　　）。

A．商品房現售資金監管

B．商品房預售資金監管

C．住房公積金監管

D．住房維修資金監管

【答案】B

【解析】房地產交易資金監管包括存量房交易資金監管和商品房預售資金監管。監管方式包括銀行托管、政府監管、交易保證機構監管、經紀機構監管等，不同的監管方式各有特點。房地產經紀機構應公示本地施行的交易資金監管方式，可以是多種，也可以是一種。

34房地產經紀機構及其分支機構應當自（　　）之日起30日內，到相關機構備案。

A．開業

B．領取營業執照

C．申請營業執照

D．房地產經紀行業協會備案

【答案】B

【解析】房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。

35下列招攬房地產經紀業務中，符合規范的是（　　）。

A．小張撥打電話給明確拒絕再次接受電話銷售的受訪客戶

B．小紅在社區規定的廣告欄里貼虛假的宣傳廣告

C．小明在招攬房地產經紀業務時常常詆毀競爭對手

D．李某在招攬房地產經紀業務時明確表示，不招攬其他房地產經紀機構獨家代理的房地產經紀業務

【答案】D

【解析】招攬房地產經紀業務，應當以不影響人民正常的生活工作秩序和市容市貌為前提。應注意以下幾點：①不得盲目撥打陌生客戶電話，特別是對明確拒絕再次接受電話銷售的受訪客戶，不得再次滋擾；②不得亂發廣告傳單、不得亂貼小廣告；③不得虛假宣傳，主要不得夸大自己的業務能力，不得為招攬業務故意詆毀、誹謗其他房地產經紀機構和房地產經紀人員信譽、聲譽；④不得招攬已經提出“免中介”以及已有其他房地產經紀機構獨家代理的房地產經紀業務。

36房地產分支機構承接業務時，應當以（　　）的名義承接業務。

A．設立該分支機構的房地產經紀機構

B．該分支機構

C．承接完成業務的房地產經紀人本人

D．房地產經紀行業學會

【答案】A

【解析】房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構的名義承攬業務。房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂書面房地產經紀服務合同，并應尊重委托人的選擇，優先選用房地產管理部門或房地產經紀行業組織發布的房地產經紀服務合同示范或推薦文本。

37房地產經紀機構提供代辦貸款服務，未向委托人說明服務內容、收費標準，且未經委托人同意的，對房地產經紀人員處以（　　）罰款。

A．2萬元

B．1萬元以上3萬元以下

C．1萬元

D．1萬元以上2萬元以下

【答案】C

【解析】房地產經紀機構承接房地產經紀業務，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

38下列經紀行為中，不屬于房地產經紀禁止行為的是（　　）。

A．帶客看房

B．賺取差價

C．利用虛假信息騙取看房費

D．承購或者承租自己提供經紀服務的房屋

【答案】A

【解析】BC兩項，房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。D項，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得直接參與自己提供經紀服務房屋的交易，如不得承購、承租自己提供經紀服務的房屋。

39房地產經紀機構對外發布房源信息，應當（　　）。

A．經委托人口頭同意

B．經委托人電話委托

C．經委托人書面同意

D．向委托人書面告知

【答案】C

【解析】承辦房屋出售、出租經紀業務的，房地產經紀機構應當與委托人簽訂房地產經紀服務合同，并經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息或廣告。房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳等。

40就簽訂“陰陽合同”的行為，建設（房地產）主管部門應對房地產經紀人員盧某處以（　　）罰款。

A．5000元

B．1萬元

C．1萬元以上2萬元以下

D．2萬元

【答案】B

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款合同提供便利的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

41趙某來到甲房地產經紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租；房地產經紀人員田某向趙某提出，如果按3000元/月的價格租出房子后，趙某需支付700元作為個人獎勵，趙某同意了田某的要求。關于田某收取獎勵費行為的說法，正確的是（　　）。

A．田某向趙某收取700元作為獎勵費是合理的

B．應由甲機構向趙某收700元獎勵費

C．田某應將700元交給甲機構，由甲機構決定田某可以獲得多少作為獎勵

D．田某不應收取700元獎勵金

【答案】D

【解析】房地產經紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。服務報酬由房地產經紀機構按照約定向委托人統一收取，并開具合法票據。房地產經紀人員不得以個人名義收取任何費用。房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。對于單邊代理的房地產經紀業務，房地產經紀人員有義務向交易相對人或者交易相對人的代理人披露傭金的安排。

42兩個或者兩個以上房地產經紀機構就同一宗房地產經紀業務開展合作的，收費按（　　）。

A．兩宗業務分別收取

B．兩宗業務收取，但收費額不能高于一宗業務的兩倍

C．一宗業務收取，但收費額可高于一宗業務

D．一宗業務收取

【答案】D

【解析】經委托人同意，兩個或者兩個以上房地產經紀機構就同一宗房地產經紀業務開展合作的，只能按一宗業務收費，不得向委托人增加收費。合作完成機構應當根據合同約定分配傭金。

43下列選項中，符合房地產經紀業務服務費用收款規范的是（　　）。

A．房地產經紀服務未實行明碼標價

B．房地產經紀機構收取未予標明的費用的

C．對交易當事人傳達真實的房屋交易信息，以公平的價格賣出房屋

D．房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，收取傭金的

【答案】C

【解析】房地產經紀業務服務費用收款不規范的表現包括：①房地產經紀服務未實行明碼標價，未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息的；②房地產經紀機構收取未予標明的費用的；③房地產經紀機構利用虛假標價，或者通過混合標價、捆綁標價等使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐的；④對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價構成價格違法行為的；⑤房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，收取傭金的；⑥兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務，未按照一宗業務收取傭金，或者向委托人增加收費的。

44房地產經紀服務合同的保存期最少是（　　）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

【答案】D

【解析】房地產經紀機構應當妥善保管房地產經紀服務合同、買賣合同或租賃合同、委托人提供的資料、業務記錄、業務交接單據、原始憑證等與房地產經紀業務有關的資料、文件和物品，嚴禁偽造、涂改交易文件和憑證。房地產經紀服務合同的保存期不少于5年。

45下列房地產經紀收費方式，符合規范的是（　　）。

A．混合標價

B．捆綁標價

C．收取未標明的費用

D．收取傭金和代辦服務費

【答案】D

【解析】一項服務包含多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目名稱和收費標準，不得混合標價、捆綁標價；代收代付的稅、費也應予以標明。房地產中介服務機構不得收取任何未標明的費用。

46房地產經紀服務的（　　）包括實行政府指導價的房地產經紀服務的價格與實行市場調節價的其他代辦服務的價格。

A．明碼標價

B．混合標價

C．捆綁標價

D．以上都不正確

【答案】A

【解析】房地產經紀服務明碼標價，是指房地產經紀機構提供房地產經紀服務應當按照規定公開標示服務價格等有關情況的行為。房地產經紀服務的明碼標價包括：①實行政府指導價的房地產經紀服務的價格；②實行市場調節價的其他代辦服務的價格。一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確逐個標示項目名稱和標準，不得混合標價、捆綁標價。

47商品房銷售明碼標價實行（　　）。

A．一棟一標

B．一房一標

C．一項目一標

D．一單元一標

【答案】B

【解析】根據《商品房銷售明碼標價規定》，房地產經紀機構應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致。商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全，標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目，并標示價格主管部門投訴舉報電話。商品房銷售明碼標價實行“一房一標”。

48房地產經紀機構發布所代理的房地產項目廣告，應提供業主的（　　）。

A．身份證明

B．委托證明

C．資質證明

D．學歷證明

【答案】B

【解析】《房地產廣告發布規定》（2015年國家工商行政管理總局令第80號）中規定，房地產經紀機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主的委托證明。廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。承辦房屋出售、出租經紀業務的，房地產經紀機構應當與委托人簽訂房地產經紀服務合同，并經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息或廣告。

49下列不屬于房地產經紀人員最基本的職責的是（　　）。

A．介紹房產

B．詢價談價

C．房產交驗

D．開發房源

【答案】D

【解析】從國際經驗看，房地產經紀人員最基本的職責包括：①介紹房產；②詢價談價；③房產交驗。房地產經紀人員以其專業性解答客戶關于房產本身的所有問題，包括房屋內部空間布局、建筑材質、權屬問題、過往交易歷史、交易稅費等。

50房地產經紀人協理可以（　　）。

A．協助房地產經紀人處理經紀有關事務

B．收取回扣

C．發起房地產經紀機構

D．不參加職業繼續教育

【答案】A

【解析】房地產經紀人協理是指在房地產經紀人的指導和監督下從事房地產經紀具體活動的協助執行人員。房地產經紀人協理在經紀活動中，能以自己的行為享有權利承擔義務，恪守崗位職責，用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作。房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動，不得以房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。房地產經紀人協理必須接受職業繼續教育，不斷提高業務水平。

51房地產經紀人協理有權（　　）。

A．獨立簽署房地產經紀合同

B．加入房地產經紀機構

C．受聘于兩個房地產經紀機構

D．披露委托人各項信息

【答案】B

【解析】房地產經紀人協理是指在房地產經紀人的指導和監督下從事房地產經紀具體活動的協助執行人員。房地產經紀人協理在經紀活動中，能以自己的行為享有權利承擔義務，恪守崗位職責，用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作。房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構。房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗協助處理房地產交易中的細節問題，向委托人披露相關信息，誠實信用，恪守合同，完成委托業務，并為委托人保守商業秘密，充分保障委托人的權益。

52房地產經紀人協理在從事經紀活動中，應當做到的是（　　）。

A．房地產經紀人協理不僅僅受聘于一個經紀機構

B．以房地產經紀人協理的身份在其他經紀機構兼職

C．用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作

D．協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得額外的報酬

【答案】C

【解析】AB兩項，房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動，不得以房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。C項，房地產經紀人協理在經紀活動中，能以自己的行為享有權利承擔義務，恪守崗位職責，用自己具備的職業能力協助房地產經紀人做好各項輔助工作。D項，房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

53某房地產經紀協理僅有高中學歷，考試取得房地產經紀人協理職業資格證書后，其報考房地產經紀人職業資格，需具備的條件是（　　）。

A．領取房地產經紀人協理職業資格證書滿3年

B．從事房地產經紀業務工作滿6年

C．需再取得大專學歷后滿3年

D．需再取得大學本科學歷后滿1年

【答案】B

【解析】申請參加房地產經紀專業人員職業資格考試應當具備的基本條件有：①遵守國家法律、法規和行業標準與規范；②秉承誠信、公平、公正的基本原則；③恪守職業道德；④具備中專或者高中及以上學歷。

申請參加房地產經紀人職業資格考試的人員，除具備上述基本條件外，還必須符合下列條件之一：①通過考試取得房地產經紀人協理職業資格證書后，從事房地產經紀業務工作滿6年。②取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業務工作滿3年。③取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年。④取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年。⑤取得碩士學歷（學位），工作滿2年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年。⑥取得博士學歷（學位）。

54房地產經紀專業人員資格證書實行（　　）。

A．注冊服務制度

B．注冊執業制度

C．登記執業制度

D．登記服務制度

【答案】D

【解析】房地產經紀專業人員資格證書實行登記服務制度。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責全國房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務的具體工作，接受國務院住房城鄉建設行政管理部門、人力資源社會保障行政管理部門的指導和監督。地方房地產經紀行業組織等單位（以下稱地方登記服務機構）接受中國房地產估價師與房地產經紀人學會委托，協同做好本行政區域內房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務工作。中國房地產估價師與房地產經紀人學會建立全國房地產經紀專業人員信用檔案，將登記情況等信息通過信用檔案及時向社會公布，提供社會查詢，接受社會監督。

55（　　）是房地產經紀行業健康發展的必要條件。

A．遵紀守法

B．規范執業

C．誠實守信

D．公平競爭

【答案】D

【解析】房地產經紀專業人員職業道德的基本要求主要有以下幾個方面：①遵紀守法；②規范執業；③誠實守信；④盡職盡責；⑤公平競爭。其中，公平競爭是指房地產經紀專業人員服務意識、專業能力、管理水平的競爭，是房地產經紀行業健康發展的必要條件。

56房地產經紀專業技術人員參加繼續教育的時間，每年累計應不少于（　　）學時。

A．30

B．60

C．90

D．120

【答案】C

【解析】房地產經紀人協理、房地產經紀人和高級房地產經紀人都屬于國家的專業技術人員，按照《專業技術人員繼續教育規定》（2015年人社部令第25號）第八條規定，專業技術人員參加繼續教育的時間，每年累計應不少于90學時，其中，專業科目一般不少于總學時的三分之二。

57房屋買賣中的首要問題是（　　）。

A．確認產權是否存在瑕疵

B．房屋的升值空間

C．房屋的結構質量

D．確認合同的合法性

【答案】A

【解析】產權糾紛引起的風險包括：①產權瑕疵風險；②產權轉移風險。其中，房屋買賣中確認房屋產權是否存在瑕疵是首要問題。存量房是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等均將成為影響房屋能否順利交易的重要因素，而有的產權證明有可能已無法清晰顯示產權現有的狀態。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1下列關于房地產經紀服務的說法中，正確的有（　　）。

A．是向委托人收取傭金的中介服務活動

B．是一種有償的服務

C．可以提高交易效率、降低交易成本，從而促進商品交易

D．按服務方式主要分為居間、代理、行紀三類

E．是自然經濟發展到一定階段而出現的經濟活動

【答案】ABC

【解析】A項，房地產經紀服務是一種房地產中介服務活動。B項，房地產經紀是一種市場化的有償服務，經紀服務提供方所獲得的報酬形式是傭金。C項，房地產經紀的作用有：①降低交易成本，提高交易效率；②規范交易行為，保障交易安全；③促進交易公平，維護合法權益。D項，就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。E項，經紀是商品經濟發展到一定階段而出現的經濟活動。

2傭金是經紀服務委托人對經紀服務提供方的回報，一般與（　　）有關。

A．服務的時間長短

B．服務的結果

C．成交額的大小

D．促成交易的類型

E．服務企業資質

【答案】BCD

【解析】房地產經紀是一種市場化的有償服務，經紀服務提供方所獲得的報酬形式是傭金，一般根據服務的結果來最終確定。經紀服務傭金的多少由委托人與經紀機構協商確定，一般與促成交易的類型和成交額的大小有關。

3房地產經紀機構承接業務時，（　　）。

A．可以接受交易一方委托的居間業務

B．可以同時接受交易雙方委托的居間業務

C．以委托人的名義與第三人進行交易

D．禁止向委托人提供房地產交易信息

E．委托人可選擇符合自己交易目的的房地產

【答案】ABCE

【解析】房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。AB兩項，房地產居間與房地產代理在法律性質上有明顯的差異。在房地產居間業務中，房地產經紀機構可以接受房地產交易中的一方或同時接受房地產交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。C項，房地產代理是指房地產經紀機構及房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的經紀行為。DE兩項，房地產經紀機構和房地產經紀人員不僅向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產，而且為委托人提供訂立房地產交易合同的媒介服務。

4房地產經紀服務的方式包括（　　）。

A．房地產居間

B．房地產代理

C．房地產擔保

D．房地產拍賣

E．房地產行紀

【答案】AB

【解析】按經紀活動方式分類，經紀可分為居間、代理和行紀。其中，行紀主要出現在普通商品的對外貿易領域，其主要法律依據是《中華人民共和國合同法》，并不適用于房地產。因此，就房地產經紀而言，按服務方式分類，主要分為兩大類：①房地產居間；②房地產代理。

5房地產居間服務的內容主要包括（　　）。

A．代表委托人訂立房地產交易合同

B．協助委托人辦理房地產轉移登記

C．向委托人報告訂立房地產交易合同的機會

D．向委托人提供訂立房地產交易合同的媒介服務

E．代表委托人辦理貸款

【答案】CD

【解析】房地產居間是指房地產經紀機構和房地產經紀人員按照房地產經紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的房地產經紀行為。

6下列關于房地產經紀服務的說法中，正確的有（　　）。

A．主體具有多樣性

B．客體具有特殊性

C．內容具有服務性

D．服務具有有償性

E．服務具有技術性

【答案】CD

【解析】房地產經紀服務的特性有：①房地產經紀服務的主體具有特殊性；②房地產經紀服務的客體具有多樣性；③房地產經紀服務的內容具有服務性；④房地產經紀服務具有有償性。

7房地產經紀具有（　　）的作用。

A．促進交易公平

B．提高交易效率

C．加強行業監管

D．降低交易成本

E．保障交易安全

【答案】ABDE

【解析】房地產經紀的作用體現在：①降低交易成本，提高交易效率。專業化的房地產經紀機構可以通過集約化的信息收集和積累、專業化的人員培訓和實踐，通過掌握了解豐富的市場信息、具有扎實的房地產專業知識和從事房地產交易專業技能的房地產經紀人員，為房地產交易主體提供一系列有助于房地產交易的專業化服務，從而降低每一宗房地產交易的成本，加速房地產流通，提高房地產市場的整體運行效率。②規范交易行為，保障交易安全。③促進交易公平，維護合法權益。房地產經紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產市場信息不對稱對房地產交易的影響，幫助客戶實現公平的房地產交易，維護客戶的合法權益。

8下列屬于全國性房地產經紀行業組織職責的有（　　）。

A．向政府有關部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權益，支持會員依法執業

B．解決經紀工作中的一些技術性問題

C．開展國際交往活動，參加相關國際組織

D．提高房地產經紀機構和房地產經紀專業人員的積極性

E．開展業務培訓

【答案】ACE

【解析】全國性房地產經紀行業組織的職責包括：①組織開展房地產估價和經紀理論、方法及其應用的研究、討論、交流和考察；②擬訂并推行房地產估價和經紀執業標準、規則；③協助行政主管部門組織實施全國房地產估價師、房地產經紀專業人員資格考試；④接受政府部門委托辦理房地產經紀專業人員登記服務；⑤開展房地產估價和經紀業務培訓，對房地產估價師、房地產經紀專業人員進行繼續教育，推動知識更新；⑥建立房地產估價師和房地產估價機構、房地產經紀專業人員和房地產經紀機構信用檔案，開展房地產估價機構和房地產經紀機構資信評價；⑦提供房地產估價和經紀咨詢和技術服務；⑧編輯出版房地產估價和經紀刊物、著作，建立有關網站，開展行業宣傳；⑨代表本行業開展國際交往活動，參加相關國際組織；⑩向政府有關部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權益，支持會員依法執業；?辦理法律、法規規定和行政主管部門委托或授權的其他有關工作。

92001年至今，我國的房地產經紀行業取得的主要成績包括（　　）。

A．部分地區開始實行房地產經紀人資格考試制度

B．建立房地產交易資金監管制度

C．建立健全房地產經紀行為規范

D．開通房地產經紀信用檔案系統

E．房地產經紀業務范圍不斷擴大，機構數量快速增長

【答案】BCD

【解析】2001年至今，我國的房地產經紀行業發展并取得的主要成績包括：①建立全國房地產經紀人員職業資格制度；②建立健全房地產經紀行為規范；③建立房地產交易資金監管制度；④開通房地產經紀信用檔案系統；⑤建立全國房地產經紀行業組織。AE兩項屬于房地產經紀行業在初步發展階段（1992至2001年）呈現出的特點。

10目前，房地產經紀行業的發展特點包括（　　）。

A．信息整合、開發與利用能級大大提高

B．企業規模擴大

C．行業知識和技術密集程度提高

D．專業化分工向縱深發展

E．發展前景堪憂

【答案】ABCD

【解析】目前，房地產經紀業正呈現出由傳統房地產經紀業向現代房地產經紀業發展的趨勢，具體而言，表現在以下幾個方面：①信息整合、開發與利用能級大大提高，業務領域向高附加值服務延展；②行業知識和技術密集程度提高，專業化分工向縱深發展；③以互聯網為依托的新型房地產經紀業態發展迅速；④企業規模擴大，現代企業制度成為龍頭企業的發展根本。

11地方性房地產經紀行業組織在房地產經紀行業自律的作用包括（　　）。

A．配合房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務工作

B．擬訂并推行房地產估價和經紀執業標準、規則

C．組織實施本行政區房地產經紀專業人員繼續教育

D．協助行政主管部門組織實施全國房地產估價師、房地產經紀專業人員資格考試

E．執業行為監督與報告

【答案】ACE

【解析】地方性房地產經紀行業組織在房地產經紀行業自律的作用包括：①配合房地產經紀專業人員職業資格證書登記服務工作；②組織實施本行政區房地產經紀專業人員繼續教育；③執業行為監督與報告。BD兩項屬于全國性房地產經紀行業組織業務范圍。

12發達國家的房地產經紀業的特點包括（　　）。

A．建立完善的法律體系

B．實行人員資格準入

C．規范執業行為

D．行業自律組織健全職責明確

E．必須持有地產代理（個人）牌照或營業員牌照

【答案】ABCD

【解析】發達國家的房地產經紀業普遍建立了較為完善的房地產經紀制度，一般都以一定的法律形式，對職業人員資格、執業保證金、傭金、契約等方面的內容進行規定，并由有關政府主管機關進行監管。其特點主要為：①建立完善的法律體系；②實行人員資格準入；③規范執業行為；④行業自律組織健全職責明確。E項屬于我國香港地區的房地產經紀業的特點。

13設立房地產經紀機構應具有的條件有（　　）。

A．有自己的名稱和組織機構

B．有固定的服務場所

C．專業技術職稱人員須占總人數的30%以上

D．有必要的財產和經費

E．有足夠數量的專業人員

【答案】ABDE

【解析】房地產經紀機構屬于房地產中介服務機構。設立房地產經紀機構應當具備的條件包括：①有自己的名稱和組織機構；②有固定的服務場所；③有必要的財產和經費；④有足夠數量的專業人員；⑤法律、行政法規規定的其他條件。

14為使客戶選擇房地產經紀機構時，對房地產經紀機構的資質及實力有所了解，房地產經紀機構應當在其經營場所公示（　　）。

A．房地產管理部門頒發的備案證明

B．房地產經紀行業組織頒發的會員證書

C．房地產交易資金監管方式

D．房地產經紀機構財務收支狀況

E．房地產經紀收費

【答案】ACE

【解析】房地產經紀機構應在經營場所公示以下內容：①營業執照和備案證明文件；②服務項目、內容和標準；③房地產經紀收費；④交易資金監管方式；⑤信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；⑥房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本；⑦法律、法規、規章規定應當公示的其他事項。現實中，還應公示的內容包括房地產經紀人員的姓名、照片、注冊（登記）證書等。

15房地產經紀機構的下列行為，符合房地產經紀服務標準的有（　　）。

A．根據服務合同的約定，實現委托人的目的

B．簽訂房地產交易合同

C．收取委托人額外支付報酬

D．代理銷售商品房項目無需出示商品房銷售委托書

E．代理銷售商品房項目無需出示批準銷售商品房的有關證明文件

【答案】AB

【解析】房地產經紀服務的標準，應當符合國家公布的相關法律法規和行業組織公布的《房地產經紀執業規則》。具體包括：①房地產經紀服務完成的標準是房地產交易合同（包括商品房期房買賣合同、商品房現房買賣合同、存量房買賣合同、房屋買賣合同等）的簽訂；②其他服務的完成標準應當根據服務合同的約定，實現委托人的目的；③對于房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，在銷售現場明顯位置應明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。

16房地產經紀機構承接業務，在簽訂房地產經紀服務合同前，應當書面告知委托人（　　）。

A．是否與委托房屋有利害關系

B．委托房屋的市場參考價格

C．房屋交易涉及的稅費

D．經紀服務收費標準和支付時間

E．雙方當事人的權利和業務

【答案】ABCD

【解析】房地產經紀機構承接業務時，在簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：①是否與委托房屋有利害關系；②應當由委托人協助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥經紀服務的內容及完成標準；⑦經紀服務收費標準和支付時間；⑧其他需要告知的事項，如法律、法規和政策對房地產交易的限制性、禁止性規定等。

17趙某是甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）的房地產經紀人協理，李某是甲公司注冊房地產經紀人。趙某經過努力使甲公司取得了乙房地產開發公司（以下簡稱乙公司）開發的住宅樓的銷售代理權，并簽訂了銷售委托合同。關于該銷售委托合同的簽訂，表述正確的有（　　）。

A．合同應由甲公司與乙公司簽訂

B．李某可以個人的名義與乙公司簽訂合同

C．李某可以甲公司的名義與乙公司訂立合同

D．趙某在得到甲公司的授權后也可與乙公司訂立合同

E．趙某可以個人的名義與乙公司簽訂合同

【答案】AC

【解析】房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務。房地產經紀機構承接業務和房地產經紀人員承辦業務，必須符合其所從事業務的執業標準和能力。

18下列風險中，屬于房地產交易風險的有（　　）。

A．地震風險

B．當事人違約風險

C．政策調控風險

D．房屋保管風險

E．匯率風險

【答案】BCD

【解析】房屋交易存在的風險包括：①交易當事人違約風險；②房屋價格變動風險；③房屋產權瑕疵風險；④政策調控風險；⑤交易資金的安全風險；⑥房屋的使用和保管風險等。根據交易類型，房屋交易的一般程序包括買賣程序、租賃程序和抵押程序等。

19下列屬于房地產經紀人員進行業務招攬時應注意的事項有（　　）。

A．不得盲目撥打陌生客戶電話

B．對明確拒絕再次接受電話銷售的受訪客戶，不得再次滋擾

C．不得招攬與其他經紀機構提供不同服務的客戶

D．不得亂發廣告傳單、不得亂貼小廣告

E．不得虛假宣傳

【答案】ABDE

【解析】招攬房地產經紀業務，應當以不影響人民正常的生活工作秩序和市容市貌為前提。應注意以下幾點：①不得盲目撥打陌生客戶電話，特別是對明確拒絕再次接受電話銷售的受訪客戶，不得再次滋擾；②不得亂發廣告傳單、不得亂貼小廣告；③不得虛假宣傳，主要不得夸大自己的業務能力，不得為招攬業務故意詆毀、誹謗其他房地產經紀機構和房地產經紀人員信譽、聲譽；④不得招攬已經提出“免中介”以及已有其他房地產經紀機構獨家代理的房地產經紀業務。C項，房地產經紀人員可以招攬與其他經紀機構提供不同服務的客戶，例如，招攬貸款代辦或者登記代辦服務。

20下列內容為某房地產經紀機構發布的房屋出售廣告，其內容不符合廣告管理有關規定的有（　　）。

A．所售房屋套內建筑為100m²

B．該房屋為名校學區房升值空間巨大

C．購買該房屋需一次性付款

D．該房屋距離大型超市10分鐘里程

E．預計該房屋每年可升值10%

【答案】BDE

【解析】房屋出售廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。承辦房屋出售、出租經紀業務的，房地產經紀機構應當與委托人簽訂房地產經紀服務合同，并經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息或廣告。房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳等。

21下列屬于房地產經紀合同內容的有（　　）。

A．房地產經紀人員資格證書

B．當事人的信息

C．服務內容

D．服務費用

E．雙方當事人的權利和業務

【答案】BCDE

【解析】房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂書面房地產經紀服務合同，優先選用房地產管理部門或房地產經紀行業組織發布的房地產經紀服務合同示范或推薦文本。房地產經紀合同主要內容應包括：①當事人的信息。包括房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、身份證件名稱和號碼、住所、聯系電話、承辦房地產經紀人員的姓名和登記（注冊）號等。②服務內容。包括服務的具體事項、內容要求和完成標準。③服務費用。包括服務收費具體標準和金額、支付時間和支付方式。④雙方當事人的權利和業務。⑤違約責任和糾紛解決方式等。

22房地產經紀業務規范中業務辦理的內容包括（　　）。

A．安排辦理人員

B．資料簽署和保存

C．發布房源信息或者房地產廣告

D．及時報告訂約機會等信息

E．交易資金監管

【答案】ACDE

【解析】房地產經紀業務規范中對業務辦理的內容包括：①安排辦理人員；②發布房源信息或者房地產廣告；③及時報告訂約機會等信息；④撮合交易；⑤交易資金監管。

23就簽訂“陰陽合同”的行為，建設（房地產）主管部門應對房地產經紀機構進行的處罰有（　　）。

A．記入信用檔案

B．取消網上簽約資格

C．吊銷營業執照

D．處以3萬元罰款

E．依法取締

【答案】ABD

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款合同提供便利的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

24房地產經紀人李某和王某共同發起設立了一家合伙制房地產經紀機構（以下簡稱A機構），辦理了備案手續，并聘用房地產經紀人協理方某作為該機構的負責人。趙某來A機構的門店，想把自己的房子以4000元/月的價格出租；方某向趙某提出，如果按照4000元/月的價格租出房子后，趙某需要支付800元作為個人獎勵，趙某同意了方某的要求。方某代表A機構同趙某簽訂了居間合同。一個星期后，方某把趙某的房子以4000元/月的價格租給了錢某，趙某和錢某簽訂了房屋租賃合同，為此趙某向方某支付了800元獎勵金。關于方某收取獎勵費的說法，不正確的有（　　）。

A．方某向趙某收取800元作為獎勵費是合理的

B．應由A機構向趙某收取800元獎勵費

C．方某應將800元交給A機構，由A機構決定方某可以獲得多少作為獎勵

D．方某不應收取800元獎勵金

E．方某不可以以個人名義收取費用

【答案】ABC

【解析】房地產經紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。房地產經紀人員不得以個人名義收取任何費用。房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。

25在房地產經紀業務中，處理與同事關系的規范行為包括（　　）。

A．禁止誤導社會公眾、擾亂市場秩序

B．同行及同業間的尊重與合作

C．配合監督檢查

D．禁止不正當競爭

E．承擔社會責任

【答案】ABD

【解析】在房地產經紀業務中，處理與同事關系的規范行為包括：①同行及同業間的尊重與合作；②禁止不正當競爭；③禁止誤導社會公眾、擾亂市場秩序。

26下列房地產經紀人行為中，屬于不正當競爭行為的有（　　）。

A．通過贈送免費服務爭取業務

B．故意詆毀、誹謗同行

C．為獲取業務惡意降低收費

D．用支付好處費手段挖搶同行的客戶

E．設置障礙阻斷同行促成的房地產交易

【答案】BCDE

【解析】房地產經紀機構和房地產經紀人員在與委托人及其他人員接觸中，不得采用下列不正當手段與同行進行業務競爭：①故意詆毀、誹謗其他房地產經紀機構和房地產經紀人員信譽、聲譽，散布、傳播關于同行的錯誤信息；②無正當理由，以低于國家規定收費標準或在同行業收費水平以下收費為條件吸引客戶，或采用商業賄賂的方式爭攬業務；③房地產經紀人員與所受聘的房地產經紀機構解除勞動關系后，誘勸原受聘房地產經紀機構的客戶以取得業務；④故意在委托人與其他房地產經紀機構和房地產經紀人員之間設置障礙，制造糾紛。

27我國房地產經紀人員職業資格的級別有（　　）。

A．房地產經紀人協理

B．房地產經紀人助理

C．房地產經紀人

D．高級房地產經紀人

E．初級房地產經紀人

【答案】ACD

【解析】我國的房地產經紀專業人員職業資格分為以下三個級別：①房地產經紀人協理；②房地產經紀人；③高級房地產經紀人。房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格實行統一考試的評價方式。高級房地產經紀人職業資格評價的具體辦法另行規定。

28申請參加房地產經紀人協理資格考試的條件有（　　）。

A．遵守國家法律、法規和行業標準與規范

B．具有中專或高中以上學歷

C．恪守職業道德

D．取得中華人民共和國房地產經紀人職業資格

E．具有中華人民共和國國籍

【答案】ABC

【解析】申請參加房地產經紀專業人員職業資格考試應當具備的基本條件有：①遵守國家法律、法規和行業標準與規范；②秉承誠信、公平、公正的基本原則；③恪守職業道德。申請參加房地產經紀人協理職業資格考試的人員，除具備上述基本條件外，還必須具備中專或者高中及以上學歷。

29申請變更受聘機構的，應當提交的登記申請材料為（　　）。

A．變更登記申請表影印件

B．與新受聘機構的勞動關系證明影印件

C．新受聘機構營業執照影印件和備案證明影印件

D．與原受聘機構解除勞動關系的證明影印件或者原受聘機構依法終止的相關證明影印件

E．公安機關出具的相關證明影印件

【答案】ABCD

【解析】申請變更受聘機構的，應當提交下列登記申請材料：①變更登記申請表影印件；②與原受聘機構解除勞動關系的證明影印件或者原受聘機構依法終止的相關證明影印件；③與新受聘機構的勞動關系證明影印件；④新受聘機構營業執照影印件和備案證明影印件。E項屬于申請變更姓名或者身份證件號碼的，應當提交的登記申請材料。

30房地產經紀人協理應該掌握的職業技能包括（　　）。

A．了解房地產經紀行業的法律法規和管理規定

B．基本掌握房地產交易流程

C．人際溝通中對不同的人說不同的話的技能

D．獨立完成接聽客戶來電、接待客戶，向客戶推薦合適房源等業務

E．獨立完成尋找到有效的房源并獲得業主委托，尋找合適的買家且在買賣雙方之間牽線搭橋撮合成交等經紀業務

【答案】ABD

【解析】房地產經紀人協理的職業技能有：①了解房地產經紀行業的法律法規和管理規定；②基本掌握房地產交易流程，具有一定的房地產交易運作能力；③獨立完成房地產經紀業務的一般性工作；④在房地產經紀人的指導下，完成較復雜的房地產經紀業務。

31下列情形中，屬于中國房地產估價師與房地產經紀人學會予以登記取消，記入信用檔案并向社會公示的為（　　）。

A．涂改、轉讓、出租、出借登記證書的

B．已與受聘機構解除勞動合同且無新受聘機構的

C．受到刑事處罰的

D．法律法規及中國房地產估價師與房地產經紀人學會規定應當予以登記取消的其他情形

E．以欺騙、賄賂等不正當手段獲準登記的

【答案】ACDE

【解析】有下列情形之一的，中國房地產估價師與房地產經紀人學會予以登記取消，記入信用檔案并向社會公示：①以欺騙、賄賂等不正當手段獲準登記的；②涂改、轉讓、出租、出借登記證書的；③受到刑事處罰的；④法律法規及中國房地產估價師與房地產經紀人學會規定應當予以登記取消的其他情形。

32取得房地產經紀人職業資格證書的人員應當具備的職業能力有（　　）。

A．熟悉房地產經紀行業的法律法規和管理規定

B．能在高級房地產經紀人的幫助下完成較為復雜的房地產經紀工作

C．熟悉房地產交易流程，處理解決房地產經紀業務的疑難問題

D．指導房地產經紀人協理和協助高級房地產經紀人工作

E．運用豐富的房地產經紀實踐經驗，分析判斷房地產經紀市場的發展趨勢，開拓創新房地產經紀業務

【答案】ACDE

【解析】取得房地產經紀人職業資格證書的人員應當具備的職業能力包括：①熟悉房地產經紀行業的法律法規和管理規定；②熟悉房地產交易流程，能完成較為復雜的房地產經紀工作，處理解決房地產經紀業務的疑難問題；③運用豐富的房地產經紀實踐經驗，分析判斷房地產經紀市場的發展趨勢，開拓創新房地產經紀業務；④指導房地產經紀人協理和協助高級房地產經紀人工作。

33房地產經紀專業人員職業道德的基本要求主要包括（　　）。

A．誠實守信

B．盡職盡責

C．遵紀守法

D．公平競爭

E．規范執業

【答案】ABCDE

【解析】房地產經紀專業人員職業道德是指房地產經紀業的道德規范，是房地產經紀專業人員就這一職業活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。房地產經紀專業人員職業道德的基本要求主要包括：①遵紀守法，遵紀守法是每個公民的基本道德修養，更是房地產經紀專業人員應牢固樹立的思想觀念。②規范執業，規范執業是保證房地產經紀行業或機構服務品質，保持或提升房地產經紀行業或機構的社會形象的重要手段，是房地產經紀專業人員安身立命的根本。③誠實守信，誠實守信是房地產經紀專業人員的立業和興業之根本，是獲得委托人和客戶信任的最基本要素，也是房地產經紀專業人員勤勉盡責的基礎。④盡職盡責，盡職盡責是房地產經紀專業人員的職責得到社會認同、認可，并得以進一步發展的必要且有效的途徑。⑤公平競爭，公平競爭是指房地產經紀專業人員服務意識、專業能力、管理水平的競爭，是房地產經紀行業健康發展的必要條件。

34房地產經紀人協理享有（　　）權利。

A．獲取勞動報酬

B．以房地產經紀人的名義執業

C．以自己名義的收費

D．在房地產經紀服務合同上簽名

E．在多家經紀機構任職

【答案】AD

【解析】房地產經紀人協理只能受聘于一個經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動，不得以房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。房地產經紀人協理加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

35房地產經紀人協理在執業中應履行的義務有（　　）。

A．遵守執業規則

B．兩個經紀機構兼職

C．參加繼續教育

D．降低傭金收費標準進行行業競爭

E．為委托人保守商業秘密

【答案】ACE

【解析】房地產經紀人協理在經紀活動中必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業道德。房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗協助處理房地產交易中的細節問題，向委托人披露相關信息，誠實信用，恪守合同，完成委托業務，并為委托人保守商業秘密，充分保障委托人的權益。房地產經紀人協理必須接受職業繼續教育，不斷提高業務水平。

36關于房地產經紀人職業資格的說法，正確的有（　　）。

A．房地產經紀人職業資格原則上每年舉行1次考試

B．房地產經紀人職業資格證書在全國范圍有效

C．房地產經紀專業人員資格證書實行登記服務制度

D．房地產經紀專業人員繼續教育每年累計應不少于100學時

E．通過考試取得的房地產經紀人執業資格證書，與按照《暫行規定》要求取得的房地產經紀人職業資格證書效用不同

【答案】ABC

【解析】D項，根據《房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定》，取得相應級別房地產經紀專業人員資格證書的人員，應當按照國家專業技術人員繼續教育及房地產經紀行業管理的有關規定，參加繼續教育，不斷更新專業知識，提高職業素質和業務能力。專業技術人員參加繼續教育的時間，每年累計應不少于90學時。E項，對于《暫行規定》施行前，依據人事部、建設部印發的《〈房地產經紀人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地產經紀人執業資格考試實施辦法〉》（人發[2001]128號）要求，通過考試取得的房地產經紀人執業資格證書，與按照《暫行規定》要求取得的房地產經紀人職業資格證書效用等同。

37可以向中國房地產估價師與房地產經紀人學會申請自選學時的繼續教育培訓資格的房地產經紀機構應具備的條件為（　　）。

A．具有一定規模且在住房城鄉建設（房地產）主管部門備案

B．具有一定數量的房地產經紀專業人員

C．具有健全的內部培訓制度和科學的培訓計劃

D．高級房地產經紀人員占比達到40%以上

E．能夠提供符合培訓要求的師資、場地和設施

【答案】ABCE

【解析】具備下列條件的房地產經紀機構，可以向中國房地產估價師與房地產經紀人學會申請自選學時的繼續教育培訓資格：①具有一定規模且在住房城鄉建設（房地產）主管部門備案；②具有一定數量的房地產經紀專業人員；③具有健全的內部培訓制度和科學的培訓計劃；④能夠提供符合培訓要求的師資、場地和設施。

38房地產經紀業務中產生民事賠償風險的情形包括（　　）。

A．受到行政處罰的風險

B．未盡嚴格審查義務引起的風險

C．協助交易當事人提供虛假信息或材料引起的風險

D．承諾不當引起的風險

E．產權糾紛引起的風險

【答案】BCDE

【解析】房地產經紀活動是一種民事行為，如在經紀業務中因不當行為導致委托人或相對人的利益受損，則可能帶來民事賠償風險。民事賠償風險主要有以下幾種情形：①未盡嚴格審查義務引起的風險；②協助交易當事人提供虛假信息或材料引起的風險；③承諾不當引起的風險；④產權糾紛引起的風險；⑤經紀業務對外合作的風險。A項屬于房地產經紀業務中的常見風險。

39房地產經紀業務中風險識別的切入點為（　　）。

A．投訴處理

B．賠償處理

C．糾紛處理

D．收益管理

E．壞賬管理

【答案】AE

【解析】根據房地產經紀機構的經營特點，房地產經紀業務中風險識別的切入點為：投訴處理和壞賬處理。其中，房地產經紀機構面臨的投訴主要來自兩方面：①客戶，這是最常見、最值得重視的方面；②其他房地產經紀人員，雖比較少見，但也是識別風險的一個渠道。

40房地產經紀業務中風險防范措施主要包括（　　）。

A．合理承擔風險

B．對外承諾標準化

C．權限的控制與分配

D．建立監察稽核體系

E．風險與收益對等

【答案】BCD

【解析】根據我國目前房地產經紀行業的特點，如相關的法律、法規還在不斷完善當中，行業本身的涉及面廣、不確定性多，容易產生各類糾紛等，必須制定系統的風險防范措施。常見的措施包括：①對外承諾標準化；②權限的控制與分配；③門店責任人的培訓；④建立監察稽核體系；⑤風險的轉移。AE兩項屬于正確對待風險中的要求。