八、房地產(chǎn)法

（一）房地產(chǎn)法概論

1．房地產(chǎn)概述

（1）房產(chǎn)與地產(chǎn)的基本概念

所謂房產(chǎn)，是指在法律上有明確所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。20世紀(jì)80年代后，我國(guó)頒布的房地產(chǎn)法律法規(guī)及政策規(guī)定中所稱的“房產(chǎn)”均限定在城市房屋的范圍，而不再包括農(nóng)村的房屋。我國(guó)所謂地產(chǎn)的提法，一般認(rèn)為開始于改革開放以后，其在概念上有廣義和狹義之分。廣義上的地產(chǎn)，一般泛指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地物質(zhì)和全部土地資本；狹義上的地產(chǎn)，是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，可以包括所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者進(jìn)行土地開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。

（2）房地產(chǎn)的基本概念

廣義的房地產(chǎn)，是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)僅指以商品經(jīng)營(yíng)服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其是指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)、“安居工程”中的房地產(chǎn)等非商品經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為主的房地產(chǎn)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度是以狹義的房地產(chǎn)為主要調(diào)整對(duì)象的。

2．房地產(chǎn)法概述

（1）房地產(chǎn)法的概念

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

（2）房地產(chǎn)法的基本原則

①土地公有原則；

②土地有償使用原則；

③十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；

④房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；

⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則；

⑥宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。

（3）房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象

①土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系；

②土地利用和管理關(guān)系；

③城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系；

④城市房產(chǎn)管理關(guān)系；

⑤城市物業(yè)管理關(guān)系。

3．我國(guó)房地產(chǎn)法的體系

（1）房地產(chǎn)專門法

目前，我國(guó)房地產(chǎn)專門法主要包括：《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法》等。

（2）相關(guān)性法律

這里所謂相關(guān)性法律，是指我國(guó)各部門法律中直接與房地產(chǎn)有關(guān)的規(guī)定。主要包括：《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《城市規(guī)劃法》、《公司法》、《土地管理法》等。

（二）房地產(chǎn)交易法律制度

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法形式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律特征主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：

①轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人；

②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法；

③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬要式法律行為。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

a．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

b．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須具備下列條件：

a．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；

b．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式

①買賣

該種交易方式是我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式。

②贈(zèng)與

③其他合法形式

主要包括：以房產(chǎn)作價(jià)入股；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的等。

（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定

依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

2．房地產(chǎn)抵押

（1）房地產(chǎn)抵押的法律特征

①從屬性

房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)的有效性而成立，隨主債權(quán)的消滅而消滅。

②優(yōu)先受償性

③不可分性

房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，抵押財(cái)產(chǎn)的分割不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的完整性，債權(quán)的分割也不影響房地產(chǎn)抵押對(duì)整個(gè)債權(quán)的擔(dān)保效力。

（2）房地產(chǎn)抵押的范圍

①依我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以下房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：

a．抵押人所有的房屋及其地上附著物；

b．抵押人依法享有處分權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)；

c．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

d．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房建筑；

e．宅基地使用權(quán)。

②下列房地產(chǎn)不得抵押：

a．土地所有權(quán)；

b．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；

c．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

d．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

e．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

f．已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

g．以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；

h．違章建筑物或臨時(shí)建筑物；

i．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)抵押的條件

①抵押人對(duì)其用以抵押的房地產(chǎn)依法享有處分權(quán)；

②抵押權(quán)人通常是國(guó)家法律允許的從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)。

（4）房地產(chǎn)抵押程序

房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，并以該房產(chǎn)作抵押的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。

（5）對(duì)新增地上物的處置

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

3．房屋租賃

房屋租賃的法律特征：

（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有人；

（2）房屋租賃一般具有明確的期限；

（3）房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為，其必須進(jìn)行登記備案；

（4）作為房屋租賃法律關(guān)系的客體的房屋應(yīng)該是法律允許出租的；

（5）房屋租賃僅轉(zhuǎn)移房屋所有人對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移房屋的全部收益權(quán)及對(duì)其的處分權(quán)。

（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度

1．房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述

（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能

①確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；

②對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行公示，保障房地產(chǎn)交易的安全；

③便于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理。

（2）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點(diǎn)

①登記范圍的特殊性。在我國(guó)，大部分城市實(shí)行登記核發(fā)兩證制度，即房屋所有權(quán)除申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記外，還要申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)登記。

②房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制性。我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記是法定義務(wù)，不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。

③登記部門對(duì)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無異議時(shí)方予登記。

④房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有較強(qiáng)的公信力，除司法部門有證據(jù)證明有瑕疵而無效外，是產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。

（3）房地產(chǎn)登記管理

①分別登記制

a．初始登記；

b．變更登記；

c．房地產(chǎn)抵押登記。

②統(tǒng)一登記

2．我國(guó)房地產(chǎn)登記的管理體制

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行。當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)交易應(yīng)分別向這兩個(gè)管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)這兩個(gè)部門分別審查，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。