八、房地產法

（一）房地產法概論

1．房地產概述

（1）房產與地產的基本概念

所謂房產，是指在法律上有明確所有權權屬關系的房屋財產。20世紀80年代后，我國頒布的房地產法律法規(guī)及政策規(guī)定中所稱的“房產”均限定在城市房屋的范圍，而不再包括農村的房屋。我國所謂地產的提法，一般認為開始于改革開放以后，其在概念上有廣義和狹義之分。廣義上的地產，一般泛指土地財產，包括土地物質和全部土地資本；狹義上的地產，是指在法律上有明確的權屬關系，可以包括所有者、經營者和使用者進行土地開發(fā)、經營，并能帶來經濟效益的建設用地。

（2）房地產的基本概念

廣義的房地產，是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產僅指以商品經營服務性質為主的地產和房產，尤其是指城市中具有商品房意義的房地產，而不包括鄉(xiāng)村房地產和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產權”的房地產、“安居工程”中的房地產等非商品經營性質為主的房地產。我國現(xiàn)行的房地產制度是以狹義的房地產為主要調整對象的。

2．房地產法概述

（1）房地產法的概念

房地產法是調整房地產經濟關系的法律規(guī)范的總稱。

（2）房地產法的基本原則

①土地公有原則；

②土地有償使用原則；

③十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；

④房地產綜合開發(fā)原則；

⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則；

⑥宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。

（3）房地產法的調整對象

①土地、房屋財產關系；

②土地利用和管理關系；

③城市房地產開發(fā)經營關系；

④城市房產管理關系；

⑤城市物業(yè)管理關系。

3．我國房地產法的體系

（1）房地產專門法

目前，我國房地產專門法主要包括：《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法》等。

（2）相關性法律

這里所謂相關性法律，是指我國各部門法律中直接與房地產有關的規(guī)定。主要包括：《憲法》、《民法通則》、《物權法》、《擔保法》、《合同法》、《城市規(guī)劃法》、《公司法》、《土地管理法》等。

（二）房地產交易法律制度

1．房地產轉讓

（1）房地產轉讓的概念和特征

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法形式將其房地產轉移給他人的行為。

房地產轉讓的法律特征主要表現(xiàn)為以下三個方面：

①轉讓的主體是房地產權利人；

②房地產轉讓的標的必須合法；

③房地產轉讓屬要式法律行為。

（2）房地產轉讓的條件

①以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

a．按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

b．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

②以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

依據(jù)我國《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必須具備下列條件：

a．轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批；

b．轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

（3）房地產轉讓的方式

①買賣

該種交易方式是我國房地產轉讓的主要方式。

②贈與

③其他合法形式

主要包括：以房產作價入股；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產隨之轉移的；以房地產抵債的等。

（4）房地產轉讓的禁止性規(guī)定

依據(jù)我國《城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，以下房地產，不得轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的；

⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

2．房地產抵押

（1）房地產抵押的法律特征

①從屬性

房地產抵押權隨主債權的有效性而成立，隨主債權的消滅而消滅。

②優(yōu)先受償性

③不可分性

房地產抵押權設定后，抵押財產的分割不影響房地產抵押權的完整性，債權的分割也不影響房地產抵押對整個債權的擔保效力。

（2）房地產抵押的范圍

①依我國相關法律法規(guī)的規(guī)定，以下房地產可以設定抵押權：

a．抵押人所有的房屋及其地上附著物；

b．抵押人依法享有處分權的國有土地使用權；

c．抵押人依法承包并經發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

d．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房建筑；

e．宅基地使用權。

②下列房地產不得抵押：

a．土地所有權；

b．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；

c．權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；

d．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；

e．列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

f．已被依法公告列入拆遷范圍的房地產

g．以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

h．違章建筑物或臨時建筑物；

i．依法不得抵押的其他房地產。

（3）房地產抵押的條件

①抵押人對其用以抵押的房地產依法享有處分權；

②抵押權人通常是國家法律允許的從事貸款業(yè)務的金融機構，如農村信用社等金融機構。

（4）房地產抵押程序

房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定抵押，但如果該土地上有房產，并以該房產作抵押的，應當同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權。

（5）對新增地上物的處置

房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

3．房屋租賃

房屋租賃的法律特征：

（1）房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有人；

（2）房屋租賃一般具有明確的期限；

（3）房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為，其必須進行登記備案；

（4）作為房屋租賃法律關系的客體的房屋應該是法律允許出租的；

（5）房屋租賃僅轉移房屋所有人對房屋的占有權、使用權和部分收益權，并不當然轉移房屋的全部收益權及對其的處分權。

（三）房地產權屬登記法律制度

1．房地產權屬登記概述

（1）房地產權屬登記的功能

①確認產權，保護當事人的合法權益；

②對房地產權利進行公示，保障房地產交易的安全；

③便于國家對房地產進行監(jiān)督管理。

（2）我國房地產權屬登記的特點

①登記范圍的特殊性。在我國，大部分城市實行登記核發(fā)兩證制度，即房屋所有權除申請房屋所有權登記外，還要申請國有土地使用權登記。

②房地產權屬登記的強制性。我國房地產權屬登記是法定義務，不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。

③登記部門對登記實行實質性審查，無異議時方予登記。

④房地產權屬登記具有較強的公信力，除司法部門有證據(jù)證明有瑕疵而無效外，是產權的唯一合法證明。

（3）房地產登記管理

①分別登記制

a．初始登記；

b．變更登記；

c．房地產抵押登記。

②統(tǒng)一登記

2．我國房地產登記的管理體制

我國的房地產權屬登記分別由房產管理部門和土地管理部門進行。當事人進行房地產交易應分別向這兩個管理部門提出申請，經這兩個部門分別審查，并核發(fā)房屋所有權證書和土地使用權證書。