第二節(jié)　房地產(chǎn)面積

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．某幢住宅樓中一套住房的下列面積中，面積最大的是（　　）。[2010年真題]

A．公攤面積　 

B．使用面積

C．套內(nèi)建筑面積

D．建筑面積

【答案】D

【解析】A項，公攤面積，是指某個產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積中所分攤的面積。B項，使用面積是指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積，也不包括陽臺面積。C項，套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。D項，建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積的總和，包括設(shè)備房、地下室、陽臺、挑廊、樓梯間或電梯間等的面積。根據(jù)上述面積的定義可知，建筑面積的面積最大。

2．房屋產(chǎn)權(quán)證書上的登記面積是（　　）。[2008、2007年真題]

A．房產(chǎn)測繪單位測算的面積

B．建筑工程圖標示尺寸確定的面積

C．房屋合同約定的面積

D．房屋當(dāng)事人共同測定的面積

【答案】A

【解析】房屋面積主要有建筑面積、使用面積，套內(nèi)建筑面積、共有公用建筑面積、分攤的共有公用建筑面積，預(yù)測面積、實測面積、合同約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。其中，產(chǎn)權(quán)登記面積是指不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿記載的房屋面積。

3．在住宅建筑的面積測算中，房屋內(nèi)的夾層、樓梯間和電梯間等在（　　）米以上的部位應(yīng)當(dāng)計算全部建筑面積。[2012年真題]

A．2.00

B．2.20

C．2.40

D．2.80

【答案】B

【解析】《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.1條b款規(guī)定，房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

4．下列墻體中，按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積的是（　　）。[2010年真題]

A．套內(nèi)自有墻

B．與公共建筑空間的分隔墻

C．縱橫外墻 

D．各套之間的分隔墻

【答案】A

【解析】套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

5．張某購買了一套住宅，測量結(jié)果表明：該住宅套內(nèi)使用面積為110m2；套內(nèi)自有墻體的水平投影面積為8m2，共有墻體的水平投影面積為12m2；封閉陽臺的水平投影面積為6m2，未封閉陽臺的水平投影面積為4m2，則該住宅的套內(nèi)建筑面積為（　　）m2。[2009年真題]

A．128

B．132

C．134

D．140

【答案】B

【解析】套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積，共有墻體按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積，封閉陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。所以，該住宅的套內(nèi)建筑面積為：110+8+12÷2+6+4÷2=132m2。

6．在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，填報的房屋面積數(shù)據(jù)應(yīng)是（　　）。[2007年真題]

A．建筑竣工圖標注的面積

B．房產(chǎn)測繪單位實測的面積

C．購房合同約定的面積

D．開發(fā)商確定的面積

【答案】B

【解析】產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。

7．某項目建筑用地面積40000m2，代征地3700m2，規(guī)劃容積率為3.3，建筑覆蓋率50％，則總建筑面積是（　　）m2。[2006年真題]

A．66000

B．72105

C．132000

D．144210

【答案】C

【解析】總建筑面積是地上所有建筑面積之和，建筑用地面積是以城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地面積為準，不含代征用地。容積率是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標。容積率=總建筑面積÷建筑用地面積，則總建筑面積=建筑用地面積×容積率=40000×3.3=132000m2。

8．在城市規(guī)劃中，有污染的工廠合理的規(guī)劃位置是位于（　　）。[2010年真題]

A．該城市全年最大風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)

B．該城市全年最大風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)

C．該城市全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)

D．該城市全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)

【答案】C

【解析】在城市規(guī)劃中，為了合理布置工業(yè)和居住用地，最大限度地減輕有害工業(yè)對居住區(qū)的污染，通常根據(jù)某地多年的風(fēng)象資料，將全年的風(fēng)向頻率和平均風(fēng)速繪制成風(fēng)玫瑰圖。利用風(fēng)玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)最小風(fēng)頻原則進行布局，即對大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，居住區(qū)應(yīng)布置在其下風(fēng)側(cè)，因為這個方位全年受污染的幾率最小。

9．全封閉式陽臺（　　）計算建筑面積。

A．按其水平投影面積的一半

B．按其外圍水平投影面積

C．一般不

D．按凈面積

【答案】B

【解析】封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。陽臺是否封閉，是在房屋建成交付時是否封閉，如果購房人購買后將未封閉的陽臺封閉的，仍然只計算一半建筑面積。

10．成套房屋建筑面積通常是指（　　）。

A．分層建筑面積 

B．分戶建筑面積

C．分單元建筑面積

D．分幢建筑面積

【答案】B

【解析】成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積，是以一個套間為單位的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成。

11．成套房屋的套內(nèi)建筑面積通常是由（　　）組成的。

A．套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積

B．套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)陽臺建筑面積

C．套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積

D．套內(nèi)房屋使用面積、分攤的共有公用建筑面積

【答案】C

【解析】房屋面積主要有建筑面積、使用面積，套內(nèi)建筑面積、共有公用建筑面積、分攤的共有公用建筑面積，預(yù)測面積、實測面積、合同約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。

12．某套商品住宅總價為25萬元，套內(nèi)建筑面積92m2，套內(nèi)墻體面積15m2，套內(nèi)陽臺建筑面積6m2，分攤的共有公用建筑面積8m2。該套住宅每平方米建筑面積價格為（　　）元/m2。

A．2173.91

B．2212.39

C．2358.48

D．2500.00

【答案】D

【解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得該套住宅每平方米建筑面積價格：250000÷（92+8）=2500（元/ m2）。

13．某套商品住宅套內(nèi)使用面積64m2，套內(nèi)墻體面積9m2，半封閉陽臺水平投影面積6m2，貯藏面積3m2，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積6m2，假如該套商品住宅價格41萬元，該套商品住宅每平方米建筑面積的價格為（　　）元。

A．4659.09

B．4823.53

C．5000.00

D．5189.87

【答案】C

【解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，用公式表示為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積。其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。半封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算，儲藏面積已經(jīng)計入套內(nèi)使用面積。本題中，該套商品住宅的建筑面積為：64+9+6÷2+6=82m2，則該套商品住宅每平方米建筑面積的價格=410000÷82=5000（元）。

14．下列選項中，屬于本層共有公用建筑面積的是（　　）。

A．本層的公有電梯 

B．本層的共有走廊

C．本層的共有樓梯間

D．本層的共有大堂

【答案】B

【解析】根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、辦公等），應(yīng)分攤的共有公用建筑面積分為以下3種：①幢共有公用建筑面積，是指為整幢服務(wù)的共有公用建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等；②功能共有公用建筑面積，是指專為某一使用功能服務(wù)的共有公用建筑面積，如專為酒店服務(wù)的大堂、樓梯問、電梯間等；③本層共有公用建筑面積，是指專為本層服務(wù)的共有公用建筑面積，如本層的共有走廊等。

15．某住宅樓總建筑面積7200m2，其中應(yīng)分攤的共有公用建筑面積900m2，若按套內(nèi)建筑面積分攤，則某套套內(nèi)建筑面積為120m2的住宅的建筑面積應(yīng)是（　　）m2。

A．133

B．135

C．136

D．137

【答案】D

【解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：（7200－900）÷120=52.5（套），900÷52.5≈17m2，120+17=137m2。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．在宗地面積測算中，不能計入宗地面積的范圍有(　  )。[2006年真題]

A．已明確使用權(quán)屬的間隙地

B．市政管轄的道路、街道用地

C．公共使用的排污溝 

D．經(jīng)規(guī)劃部門核定的公共用地

E．房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)的用地

【答案】BCD

【解析】不計入宗地面積的范圍有：①無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地；②市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；③公共使用的河灘、水溝、排污溝；④已征收、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；⑤其他按規(guī)定不計入宗地面積的。

2．成套房屋的套內(nèi)建筑面積包括（　　）。[2008真題]

A．分攤的共有建筑面積

B．套內(nèi)房屋使用面積

C．套內(nèi)墻體面積

D．套內(nèi)陽臺建筑面積

E．未計入建筑面積的其他面積

【答案】BCD

【解析】房屋面積主要有建筑面積、使用面積，成套房屋還有套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積，住宅還有居住面積，此外還有預(yù)測面積、實測面積、合同約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。其中，套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。

3．測算房屋建筑面積時，需要全部計算建筑面積的有（　　）。[2011年真題]

A．未封閉的陽臺

B．全封閉的陽臺

C．地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上

D．屋頂花園

E．作為房屋外墻的玻璃幕墻

【答案】BCE

【解析】A項，《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.2條c款規(guī)定，未封閉的陽臺、按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。第8.2.1條f款規(guī)定，挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積全部計算。第8.2.1條j款規(guī)定，地下室、半地下室及其相應(yīng)出人口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。D項，第8.2.3條d款規(guī)定，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池，不計算建筑面積。E項，第8.2.1條l款規(guī)定，玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

4．在房產(chǎn)測量中，下列部分不計算建筑面積的有（　　）。[2008年真題]

A．房間之間無上蓋的架空通廊

B．突出房屋外墻面的無柱雨篷

C．無頂蓋的各層室外樓梯

D．建筑物內(nèi)的操作平臺

E．活動板房、簡易房屋

【答案】ABDE

【解析】在房屋建筑面積的測算中，不計算建筑面積的范圍包括：①層高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；③房屋之間無上蓋的架空通廊；④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5．套內(nèi)建筑面積包括（　　）。[2010、2008年真題]

A．套內(nèi)分攤面積

B．套內(nèi)墻體面積

C．套內(nèi)陽臺面積

D．套內(nèi)樓梯面積

E．套內(nèi)使用面積

【答案】BCE

【解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，即套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。

6．套內(nèi)房屋使用的面積包括（　　）。[2012年真題]

A．套內(nèi)墻體面積

B．內(nèi)墻面裝飾厚度水平投影面積

C．套內(nèi)樓梯面積

D．套內(nèi)陽臺面積

E．套內(nèi)壁柜面積

【答案】ABCDE

【解析】套內(nèi)房屋使用面積以水平投影面積按下列規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積應(yīng)包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、儲藏室、壁柜等使用面積的總和。②套內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層數(shù)的使用面積總和計人套內(nèi)使用面積。③煙囪、通風(fēng)道、管道井等均不應(yīng)計入套內(nèi)使用面積。④套內(nèi)使用面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算。有復(fù)合保溫層時，應(yīng)按復(fù)合保溫層表面尺寸計算；⑤內(nèi)墻面裝飾厚度應(yīng)計人套內(nèi)使用面積。

7．下列計算商品住宅套內(nèi)墻體面積的方法中，正確的有（　　）。[2009年真題]

A．套內(nèi)自有墻體，按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積

B．各套之間共有墻體，按水平投影面積的50％計入套內(nèi)墻體面積

C．各套之間共有墻體，按套內(nèi)建筑面積比例分攤計入套內(nèi)墻體面積

D．套內(nèi)小于或等于60mm厚的分隔墻，不計入套內(nèi)墻體面積

E．靠近墻體的套內(nèi)樓梯，按自然層面積計入套內(nèi)墻體面積

【答案】AB

【解析】套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

8．使用面積與建筑面積之比稱為使用面積系數(shù)（簡稱K值），影響K值大小的因素主要包括（　　）。

A．建筑形式

B．建筑結(jié)構(gòu)

C．地區(qū)氣溫

D．墻體材料

E．套內(nèi)建筑面積

【答案】ABCDE

【解析】影響K值大小的因素主要有下列幾個：①建筑形式。如板式住宅的K值明顯大于塔式住宅的K值，一般大10個百分點左右。②建筑結(jié)構(gòu)。房屋的建筑結(jié)構(gòu)不同，垂直承重構(gòu)件占用面積不同，K值不同。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，墻柱占用面積約為12％，K值較大；磚混結(jié)構(gòu)的房屋，墻柱占用面積約為15％～18％，K值較小。③地區(qū)氣溫。由于不同地區(qū)的冬季氣溫差異較大，為了室內(nèi)保溫，房屋的外墻厚度不同。以多層住宅的外磚墻為例，外墻厚度在南方地區(qū)一般為240mm或180mm，北京、遼寧等地區(qū)一般為370mm，黑龍江地區(qū)一般為490mm。④墻體材料。墻體所用的材料不同，其占用的面積不同。為減少墻體厚度，提高K值，外墻在不降低保溫效果的前提下可采用保溫復(fù)合墻、夾芯墻，非承重的內(nèi)墻（隔墻）在保證隔聲效果的前提下可采用輕骨架隔墻、板材隔墻。⑤套內(nèi)建筑面積。一是在套內(nèi)建筑面積相同而房間數(shù)量較少時，因墻體相對較少，K值較大；反之，K值較小。二是在房間數(shù)量相同而套內(nèi)建筑面積增加時，墻體面積雖然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低。

9．計算房屋建筑面積的一般規(guī)定有（　　）。

A．應(yīng)是永外性結(jié)構(gòu)的房屋

B．層高應(yīng)在2.20m以上

C．所有房屋都應(yīng)該計算建筑面積

D．突出房屋墻面的構(gòu)件、裝飾玻璃幕墻等應(yīng)計算建筑面積

E．同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積

【答案】ABE

【解析】《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986等標準、法規(guī)對計算全部建筑面積、計算一半建筑面積、不計算建筑面積的范圍作了詳細規(guī)定。其中，計算建筑面積的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋，且層高應(yīng)在2.20m以上（含2.20m）。

10．不計算房屋建筑面積的有(　  )。

A．無頂蓋的室外樓梯 

B．建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)

C．建筑物內(nèi)的操作平臺

D．有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚

E．獨立煙囪

【答案】BCE

【解析】不計算建筑面積的范圍包括：①層高在2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.20m以下的地下室；②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；③房屋之間無上蓋的架空通廊；④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

11．下列關(guān)于房屋面積測算的表述中，正確的有（　　）。

A．房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋項）的，層高2m以下的部位計算建筑面積

B．全封閉陽臺、有柱挑廊以底板水平投影計算建筑面積

C．無柱挑廊外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積

D．與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積

E．室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算

【答案】BDE

【解析】A項，房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。C項，《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.2條a款規(guī)定，與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

12．應(yīng)計入套內(nèi)房屋使用面積的有(　  )。

A．壁柜的空間面積

B．套內(nèi)樓梯

C．過廳、過道的空間面積

D．結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的通風(fēng)道

E．內(nèi)墻面裝飾厚度

【答案】ABCE

【解析】套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積應(yīng)包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、儲藏室、壁柜等使用面積的總和。②套內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層數(shù)的使用面積總和計人套內(nèi)使用面積。③煙囪、通風(fēng)道、管道井等均不應(yīng)計入套內(nèi)使用面積。④套內(nèi)使用面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算。有復(fù)合保溫層時，應(yīng)按復(fù)合保溫層表面尺寸計算；⑤內(nèi)墻面裝飾厚度應(yīng)計人套內(nèi)使用面積。

13．根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積分為（　　）。

A．幢共有公用建筑面積

B．綜合共有公用建筑面積

C．套內(nèi)共有公用建筑面積

D．功能共有公用建筑面積

E．本層共有公用建筑面積

【答案】ADE

【解析】分攤的共有公用建筑面積，是指某個產(chǎn)權(quán)人在共有公用建筑面積中所分攤的面積。根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、辦公等），應(yīng)分攤的共有公用建筑面積分為：①幢共有公用建筑面積；②功能共有公用建筑面積；③本層共有公用建筑面積三大類。

三、綜合分析題（每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意）

（一）

張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆局部脫落，需要進行小修。[2009年真題]

1．結(jié)合我國住宅開發(fā)建造情況，該住宅的建筑結(jié)構(gòu)類型不可能為（　　）。

A．磚木結(jié)構(gòu) 

B．磚混結(jié)構(gòu)

C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D．鋼結(jié)構(gòu)

【答案】ABD

【解析】鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強，抗震性能較好，耐久年限較長。從多層到高層甚至超高層建筑，都可以采用此結(jié)構(gòu)。A項，磚木結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成，這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。B項，磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋面板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架和鋼屋架。該類建筑物的層數(shù)通常在6層以下。D項，鋼結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用鋼材制成。這種結(jié)構(gòu)的造價較高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。

2．按照設(shè)計規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應(yīng)不少于（　　）部。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】B

【解析】在住宅中，為滿足日常使用，設(shè)置電梯應(yīng)符合以下要求：①7層及7層以上的住宅，必須設(shè)置電梯，電梯應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站；②12層及l(fā)2層以上的住宅，每幢樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中應(yīng)設(shè)置一臺可容納擔(dān)架的電梯；③電梯不應(yīng)緊鄰臥室布置，當(dāng)受條件限制，不得不緊鄰兼起居的臥室布置時，應(yīng)采取隔聲、減振的構(gòu)造措施。

3．該套住宅房屋所有權(quán)證上的房產(chǎn)附圖為（　　）。

A．房產(chǎn)分幅圖

B．房產(chǎn)分丘圖

C．房產(chǎn)分戶圖

D．宗地圖

【答案】C

【解析】房產(chǎn)分戶圖又稱房產(chǎn)分戶平面圖，是以產(chǎn)權(quán)登記戶為繪制對象，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房屋所有權(quán)證的附圖。

4．該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應(yīng)（　　）。

A．全部計入　 

B．計入一半

C．計入四分之一

D．全部不計入

【答案】A

【解析】封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。需要注意的是，陽臺是否封閉，是在房屋建成交付時是否封閉，如果購房人購買后將未封閉的陽臺封閉的，仍然只計算一半建筑面積。

（二）

某住宅樓建于2000年，目前各類設(shè)施設(shè)備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設(shè)備層設(shè)施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設(shè)備層設(shè)在10層，層高2m，面積為200m2。[2008年真題]

1．該住宅樓的整體供水方式為（　　）。

A．直接給水

B．設(shè)置水箱的給水

C．設(shè)置水泵和水箱給水

D．分區(qū)、分壓給水

【答案】D

【解析】分區(qū)、分壓給水，適用于在多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。為充分利用室外配水管網(wǎng)的水壓，通常把給水系統(tǒng)分為高壓（上）和低壓（下）上下兩個供水區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)水壓直接給水，上區(qū)由水泵加壓后與水箱聯(lián)合給水。

2．為了滿足使用人對建筑物適用性的要求，該住宅樓建筑空間布局的設(shè)計應(yīng)考慮（　　）。

A．結(jié)構(gòu)安全耐久

B．平面布置合理

C．交通聯(lián)系方便

D．有利于使用

【答案】BCD

【解析】作為建筑物使用人，對建筑物的基本要求是安全、適用、經(jīng)濟、美觀。適用的要求主要包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等方面良好，功能齊全，空間布局合理。空間布局合理是針對用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。

3．按開啟方式劃分，住宅樓的外墻窗常見形式有（　　）。

A．平開窗

B．橫式旋轉(zhuǎn)窗

C．推拉窗

D．固定窗

【答案】ABCD

【解析】窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。根據(jù)開啟方式，分為平開窗（又可分為內(nèi)開窗和外開窗）、平開內(nèi)倒窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（又可分為橫式旋轉(zhuǎn)窗和立式旋轉(zhuǎn)窗）、固定窗（僅供采光及眺望，不能通風(fēng)）。

4．假如房地產(chǎn)開發(fā)公司分析測算該住宅樓的工程造價，已知該住宅樓土建工程直接費為800元/m2，間接費率為12%；房屋設(shè)備安裝工程直接費為300元/m2，其中人工費為80元/m2，間接費率為60%，則該住宅樓每平方米建筑面積的土建、安裝工程間接費為（　　）元。

A．144

B．276

C．324

D．1244

【答案】A

【解析】該住宅樓每平方米建筑面積的土建、安裝工程間接費=800×12%+80×60%=144（元）。

【說明】2016版教材中已刪除此內(nèi)容。

5．該住宅樓設(shè)備層的面積（　　）住宅樓建筑總面積。

A．不計入

B．按50%計入

C．按80%計入

D．按100%計入

【答案】A

【解析】《房產(chǎn)測量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.3條規(guī)定，不計算建筑面積的范圍包括：①層高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；③房屋之間無上蓋的架空通廊；④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；⑤建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。本案例中，設(shè)備層層高2m，不計入住宅建筑總面積。

（三）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某城市臨街建設(shè)商住兩用商品房一幢，共11層。居民王女士購買了其中一套住房，該住房套內(nèi)房屋使用面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，北面為全封閉陽臺，南面為不封閉陽臺，其水平投影面積分別為8m2、10m2，應(yīng)分攤共有公用建筑面積l5m2。

1．該建筑物的總平面圖可以反映（　　）。

A．該建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)造

B．與鄰近建筑物相對位置關(guān)系

C．該建筑物的方位　 

D．該建筑物各主要部分標高

【答案】BCD

【解析】從建筑總平面圖中可以反映的內(nèi)容有：①該建筑場地的位置、形狀、大小；②建筑物在場地內(nèi)的位置及與鄰近建筑物的相對位置；③場地內(nèi)的道路布置與綠化安排；④建筑物的朝向；⑤建筑物首層室內(nèi)地面與室外地坪及道路的絕對標高；⑥擴建建筑物的預(yù)留地。

2．應(yīng)該分攤的共有公用建筑面積包括（　　）。

A．人防地下室 

B．外墻

C．公共使用的電梯井

D．建在幢外為本幢服務(wù)的管理用房

【答案】BC

【解析】根據(jù)房屋共有公用建筑面積的不同使用功能（如住宅、商業(yè)、辦公等），應(yīng)分攤的共有公用建筑面積分為以下3種：①幢共有公用建筑面積，是指為整幢服務(wù)的共有公用建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等；②功能共有公用建筑面積，是指專為某一使用功能服務(wù)的共有公用建筑面積，如專為酒店服務(wù)的大堂、樓梯問、電梯間等；③本層共有公用建筑面積，是指專為本層服務(wù)的共有公用建筑面積，如本層的共有走廊等。

3．王女士所購買的住宅的建筑面積為（　　）。

A．163m2 

B．165m2

C．168m2 

D．173m2

【答案】C

【解析】成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，用公式表示為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積。其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影的一半計算建筑面積。本案例中，王女士所購買的住宅的建筑面積為：120+20+8+10÷2+15=168m2。

4．按建筑結(jié)構(gòu)的主要材料劃分，該商住兩用樓的結(jié)構(gòu)形式最可能為（　　）。

A．磚混結(jié)構(gòu)

B．鋼結(jié)構(gòu)

C．磚木結(jié)構(gòu)

D．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

【答案】D

【解析】鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的特點是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性較強，抗震性能好，耐久年限較長。從多層到高層甚至超高層建筑，都可以采用此結(jié)構(gòu)。