17.租賃合同糾紛中代償抗辯權(quán)的行使——對(duì)《租賃合同司法解釋》第十七條的理解與適用

劉吉春[1]

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（簡(jiǎn)稱《租賃合同司法解釋》）第十七條規(guī)定，“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。”該條規(guī)定對(duì)次承租人的代償抗辯權(quán)作出了規(guī)定。

在租賃合同糾紛中，一般的租賃關(guān)系僅涉及出租人和承租人，但在現(xiàn)實(shí)生活中，特別是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的租賃，轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象非常廣泛地存在。當(dāng)出租人與承租人解除租賃合同，次承租人的權(quán)利如何維護(hù)，一度成為法律實(shí)踐的難題。《租賃合同司法解釋》通過作出上述規(guī)定，賦予次承租人代償抗辯權(quán)，以化解次承租人的弱勢(shì)地位和轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定狀態(tài)。但次承租人在行使該抗辯權(quán)的過程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些實(shí)際的難題，該司法解釋并未作出明確的規(guī)定。筆者結(jié)合該司法解釋的立法精神和民事訴訟的基本理論，試作淺顯的理解。

一、次承租人的代償抗辯權(quán)在租賃合同糾紛訴訟中的行使

出租人因承租人拖欠租金而向法院提起訴訟，要求解除合同，所解除的合同是出租人與承租人之間的承租合同，根據(jù)合同相對(duì)性原則，訴訟的原被告是出租人和承租人，但租賃合同一旦被解除，轉(zhuǎn)租合同也就失去了基礎(chǔ)和前提，因此案件的處理結(jié)果與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，次承租人在案件中為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，可以申請(qǐng)參加訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)（出租人或承租人），或依據(jù)職權(quán)通知次承租人以第三人身份參加訴訟。次承租人通過以第三人身份參加訴訟行使該抗辯權(quán)。

二、在因多手轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛中，代償抗辯權(quán)的權(quán)利主體

多手轉(zhuǎn)租的情況，在現(xiàn)實(shí)中大量存在，尤其是在經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的租賃關(guān)系中。對(duì)于多手轉(zhuǎn)租的情況，到底是每個(gè)轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)的次承租人都可以行使代償抗辯權(quán)，還是最后的實(shí)際使用人才能行使該權(quán)利，可能會(huì)有不同的觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中，出租人會(huì)將所有轉(zhuǎn)租人、承租人一并列為被告，在此情況下，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)只能是作為實(shí)際使用人的次承租人才能行使該項(xiàng)權(quán)利。理由一，從立法的本意出發(fā)，根據(jù)最高人民法院就本司法解釋的理解與適用所述，之所以從法理上完全突破合同的相對(duì)性原則作出代償抗辯權(quán)的規(guī)定，原因在于現(xiàn)實(shí)中，次承租人往往已完全履行了轉(zhuǎn)租合同的義務(wù)，沒有任何過錯(cuò)，其對(duì)前手承租人的行為無法控制，無法預(yù)測(cè)前手承租人可能的違約，如果允許出租人解除租賃合同收回房屋，次承租人的法律地位處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)，其生活或經(jīng)營(yíng)始終處于提心吊膽的境地，為此有必要作出代償抗辯權(quán)的規(guī)定，為次承租人提供必要的法律救濟(jì)途徑。基于以上立法理由，可以看出該規(guī)定保護(hù)的是作為實(shí)際使用人的次承租人的生存或經(jīng)營(yíng)利益。而在多手轉(zhuǎn)租中，并未實(shí)際使用的其他轉(zhuǎn)租人，其參與租賃合約的目的往往是謀取承租與轉(zhuǎn)租之間的利益差額，并不像實(shí)際使用人一樣與租賃房屋密切相關(guān)。理由二，從保護(hù)出租人的角度出發(fā)，出租人往往很難知曉實(shí)際使用人之外的轉(zhuǎn)租人，如果賦予每一手轉(zhuǎn)租人代償抗辯權(quán)，將使出租人的法定解除權(quán)受到很大的限制。

三、次承租人行使代償抗辯權(quán)后各主體之間的租賃關(guān)系

次承租人行使代償抗辯權(quán)后，其法律后果將使得出租人要求解除合同的訴求得不到法院支持，那么之后該租賃關(guān)系是繼續(xù)原來的租賃關(guān)系，還是直接由出租人與次承租人建立？對(duì)此筆者認(rèn)為，出租人請(qǐng)求解除的是其與承租人的租賃合同，次承租人以支付承租人拖欠的租金和違約金作為抗辯，在法律上的效果是阻滯了出租人行使法定解除權(quán)，從而使出租人和承租人的租賃合同繼續(xù)，并進(jìn)而使轉(zhuǎn)租合同具備存續(xù)的前提和基礎(chǔ)。因此，次承租人行使該抗辯權(quán)后，出租人、承租人與次承租人之間的合同關(guān)系和法律地位并未改變。

四、出租人同意承受次承租人的租賃關(guān)系、次承租人同意直接交租給出租人的情況下，出租人、承租人、次承租人之間的法律關(guān)系

如果出租人表示解除與承租人的租賃關(guān)系，但同意承受次承租人的租賃關(guān)系，次承租人同意直接交租給出租人，在這種情況下，次承租人的意愿并非直接阻滯出租人解除與承租人的租賃關(guān)系，而是直接與出租人建立租賃關(guān)系的新的合意，這與代償抗辯權(quán)是有區(qū)別的。出租人要求解除與承租人租賃關(guān)系的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑纬凶馊艘部梢砸源藶橛梢蠼獬D(zhuǎn)租合同。一旦出租人明確同意承受次承租人的租賃關(guān)系并建立了直接的租金收付關(guān)系，出租人與次承租人之間屬于另一個(gè)新的租賃關(guān)系，原承租人應(yīng)當(dāng)退出租賃關(guān)系。當(dāng)然，原承租人對(duì)退出之前所產(chǎn)生的責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)。

五、租賃糾紛中，法院未追加次承租人為案件當(dāng)事人，次承租人可否以未保障其代償抗辯權(quán)損害其利益為由提出撤銷之訴

租賃糾紛中，法院未追加次承租人為案件當(dāng)事人，次承租人能否以未保障其代償抗辯權(quán)損害其利益為由提出撤銷之訴，是個(gè)很有爭(zhēng)議的問題。依據(jù)《民事訴訟法》第五十六條關(guān)于第三人和第三人撤銷之訴的規(guī)定，撤銷之訴應(yīng)滿足四個(gè)條件：（1）主體條件，必須是本案的第三人，次承租人是完全符合的；（2）程序條件，因不可歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，在租賃糾紛中，次承租人往往不知訴訟的存在，法院也沒有通知其參加，次承租人沒有過錯(cuò)，也是符合的；（3）實(shí)體條件，原判決、裁定、調(diào)解書“內(nèi)容錯(cuò)誤”，按最高人民法院的理解與適用所述，應(yīng)當(dāng)是實(shí)體處理錯(cuò)誤（事實(shí)認(rèn)定和適用法律錯(cuò)誤）而非程序內(nèi)容錯(cuò)誤。就次承租人的代償抗辯權(quán)來說，應(yīng)該屬于程序內(nèi)容。就租賃合同糾紛而言，法院在認(rèn)定承租人拖欠租金構(gòu)成違約的基礎(chǔ)上判決解除租賃合同，在實(shí)體上并無錯(cuò)誤，次承租人是否行使代償抗辯權(quán)不能改變承租人違約的事實(shí)，因此筆者認(rèn)為其實(shí)體條件并不符合；（4）結(jié)果條件，損害了第三人的民事權(quán)益。按最高人民法院的理解與適用所述，該民事權(quán)益非常寬泛，但對(duì)于普通債權(quán)，原則上不適用第三人撤銷之訴保護(hù)，除非法律明確規(guī)定享有法定優(yōu)先權(quán)、法定撤銷權(quán)的債權(quán)。次承租人所主張的租賃權(quán)在法理上仍然屬于債權(quán)的范圍（有人主張為租賃權(quán)的物權(quán)化），且不屬于享有法定優(yōu)先權(quán)、法定撤銷權(quán)的債權(quán)范圍，筆者認(rèn)為結(jié)果條件上也不符合。綜合上述各項(xiàng)條件，筆者認(rèn)為，次承租人以未保障其代償抗辯權(quán)損害其利益為由提出撤銷之訴，不應(yīng)得到支持。

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[1]劉吉春，廣東科德律師事務(wù)所。