16.二手房買(mǎi)賣(mài)中的善意第三人認(rèn)定與善意取得——以產(chǎn)權(quán)共同共有情形為例

張育泉 謝 昕[1]

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，由于房屋產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，牽涉到其他的債權(quán)債務(wù)可能性較大，因此交易存在許多隱性風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》頒布以后，由于明確了不動(dòng)產(chǎn)公示公信制度，這種情況得到了很大的緩解。

《物權(quán)法》第九條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法進(jìn)行了規(guī)定——登記，即“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)既然以登記作為其表征，則信賴(lài)該表征而進(jìn)行一定民事法律行為的人，即便其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符或不完全相符，也不應(yīng)受到不利影響。公示公信的目的在于使人“信”，登記作為公示，其所表現(xiàn)的物權(quán)歸屬情況即便是不真實(shí)或者說(shuō)與實(shí)際有差異的，其所造成的不利后果也不應(yīng)由信賴(lài)公示者承擔(dān)。[2]因此，《物權(quán)法》第一百零六條也規(guī)定了，不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。

但是，在諸多法理、法條及司法解釋互相交織的情況下，一些常見(jiàn)問(wèn)題仍然出現(xiàn)了爭(zhēng)議，在此，筆者以房屋產(chǎn)權(quán)為共同共有情形下，部分產(chǎn)權(quán)人私自處分的情形為例，分析善意第三人的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以及是否能夠適用善意取得。

一、處分共同共有財(cái)產(chǎn)行為的性質(zhì)

將善意取得制度套入到不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中時(shí)，存在兩層問(wèn)題。首先，善意取得以無(wú)權(quán)處分為前提，但是部分共有人私自處分共有物，到底是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分？此處的“無(wú)權(quán)處分”，其內(nèi)涵外延又是什么？其次，作為共同共有的特殊形式，夫妻共有房屋的處分是否與一般共同共有處分性質(zhì)相同？這兩個(gè)問(wèn)題在學(xué)理上和實(shí)務(wù)上一直存在爭(zhēng)論。

通說(shuō)認(rèn)為，私自處分共有物屬于無(wú)權(quán)處分。“即使是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)的共有人，也只能依法處分其應(yīng)有的部分，不能擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。因?yàn)楣灿胸?cái)產(chǎn)屬于全體共有人所有，某個(gè)共有人未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，就構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為。”[3]

最高人民法院劉貴祥法官則結(jié)合公示公信原則，認(rèn)為在適用善意取得制度時(shí)，無(wú)權(quán)處分應(yīng)有廣義和狹義之分，未經(jīng)共有人同意轉(zhuǎn)售房屋的，在廣義上都可以稱(chēng)之為無(wú)權(quán)處分，“但與善意取得制度相關(guān)的‘無(wú)權(quán)處分’，僅指當(dāng)公示狀態(tài)與實(shí)際權(quán)屬不一致時(shí)，動(dòng)產(chǎn)的占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人未經(jīng)真正權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的情形。”[4]

而著名學(xué)者梁慧星在四川省法院座談時(shí)則徹底否定了共有權(quán)人處分共有財(cái)產(chǎn)是無(wú)權(quán)處分，進(jìn)而否定了夫妻一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，轉(zhuǎn)而從其他角度解釋?xiě)?yīng)當(dāng)如何審理此類(lèi)案件[5]。對(duì)于以上學(xué)術(shù)觀點(diǎn)的爭(zhēng)論，筆者認(rèn)為在實(shí)務(wù)上，暫取通說(shuō)為宜，即認(rèn)可私自處分共有物屬于無(wú)權(quán)處分，可以適用善意取得制度。

二、善意取得制度的適用標(biāo)準(zhǔn)

回到善意取得制度上，以最常見(jiàn)的夫妻共有房屋為例，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，如無(wú)特別約定，則夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共有，具有同等處分權(quán)。但事實(shí)上，這些財(cái)產(chǎn)往往是以夫妻一方的名義登記的，另一方屬于隱性的共有權(quán)人。這就導(dǎo)致了實(shí)踐中存在不少的夫妻一方擅自買(mǎi)賣(mài)共有房屋的情形，為了防范這類(lèi)問(wèn)題，大部分地區(qū)的房管部門(mén)，在登記人聲稱(chēng)處分的是個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，往往要求出售人出示婚姻狀況證明。但這不能完全杜絕登記人擅自買(mǎi)賣(mài)的情況，由于擅自買(mǎi)賣(mài)可能影響隱性共有人權(quán)利，所以如果欲適用善意取得就需要嚴(yán)格限制。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條，買(mǎi)受人如欲主張自己為善意取得，需要滿足如下三個(gè)條件：（1）受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）該房產(chǎn)是以合理價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定已經(jīng)登記過(guò)戶。三個(gè)條件缺一不可，否則買(mǎi)受人無(wú)法獲得善意取得制度的保護(hù)。

（一）判斷買(mǎi)受人是否“善意”

首先也是最為困難的一點(diǎn)，是判斷買(mǎi)受人是否“善意”，“善意”指的是行為人的內(nèi)在心理活動(dòng)狀況，不顯于外部，難于證實(shí)，但是在實(shí)踐中，必須有可度量性和可操作性。因此，就需要引入物權(quán)法的“公示公信原則”作為參考。根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬需要進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有公信力，因此關(guān)注登記人與出售人是否一致，成為判斷買(mǎi)受人是否“善意”的重要標(biāo)準(zhǔn)，也可以說(shuō)公示公信制度為買(mǎi)受人提供了一個(gè)臺(tái)階，基于善意信賴(lài)公示內(nèi)容的買(mǎi)受人，站在這一臺(tái)階上，相對(duì)于隱性共有人就獲得了一定的優(yōu)勢(shì)。

以共同共有為例，其登記人與共有人的關(guān)系大致有兩種，即：

1.顯名共有，即所有的共有人都依法進(jìn)行了登記；

2.隱名共有，即只有一個(gè)共有人進(jìn)行了全部所有權(quán)登記，房產(chǎn)權(quán)屬證明上無(wú)其他共有人；

從二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽約實(shí)際情況來(lái)看，又有四種情形，即：

1.登記人與出售人完全一致，即所有（一個(gè)或數(shù)個(gè)）登記人一致簽約出售該房屋；

2.登記人均為出售人，有部分隱名所有人也為出售人，部分隱名所有人則未出現(xiàn)；

3.部分登記人為出售人；

4.出售人全部為隱名共有人。

在上述情形下，結(jié)合公示公信原則，我們認(rèn)為買(mǎi)房人的善意應(yīng)分情況進(jìn)行具體判斷：在第一種情形中，由于所有的共有人都進(jìn)行了登記，登記人全部簽約出售該房屋，顯然不存在是否善意取得的問(wèn)題；在第二種情形中，由于登記人全部參與了簽約，另有一部分隱名共有人也參與了，則買(mǎi)受人知曉存在隱名共有人，但只要買(mǎi)受人盡了詢(xún)問(wèn)義務(wù)，即便沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他隱名共有人的存在，也應(yīng)推定其為“善意”；而第三種情形中，由于有登記人未參與出售，則需要看出售人是否提供了足以使買(mǎi)受人相信未參與出售的登記人同意出售的證明，或是相應(yīng)的授權(quán)委托書(shū)，如果沒(méi)有或者顯著虛假，則買(mǎi)受人在明知存在其他權(quán)利人的情況下依然進(jìn)行交易，無(wú)疑是“惡意”的；最后，在第四種情況中，由于買(mǎi)受人明確知曉登記人均未參與簽約，無(wú)公示公信依據(jù)判斷其所有權(quán)，那么對(duì)其他隱名共有人所出具的簽名、證明、委托書(shū)等，則買(mǎi)受人必須盡必要的審慎注意義務(wù)，否則被判斷為“惡意”的可能性最大。

買(mǎi)受人已盡審慎注意義務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可從以下幾方面著手：（1）在明知有其他共有人沒(méi)有參與房屋買(mǎi)賣(mài)簽約的情況，應(yīng)要求出賣(mài)方提供其他共有人同意出售的聲明公證書(shū)或合法有效的授權(quán)委托書(shū)，否則應(yīng)判定未盡注意義務(wù)。（2）在權(quán)屬登記人與出售人不一致的情況下，買(mǎi)受人應(yīng)要求簽約人出示權(quán)屬登記人有權(quán)出售及處分該二手房產(chǎn)的公證授權(quán)委托書(shū)或其他合法有效的授權(quán)文件，否則也應(yīng)判斷為未盡注意義務(wù)。（3）在買(mǎi)受人明知出售人出售的是夫妻關(guān)系存續(xù)期間的二手房產(chǎn)時(shí)，如果權(quán)屬登記人聲稱(chēng)其為依法獨(dú)享的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或協(xié)議的婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，買(mǎi)受人應(yīng)要求出售人出示婚姻證明文件或夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議等合法有效的法律文件核實(shí)，否則應(yīng)視為未盡注意義務(wù)。[6]

除此之外，在司法實(shí)踐中，司法機(jī)關(guān)還可以運(yùn)用一些其他標(biāo)準(zhǔn)判斷買(mǎi)受人是否“善意”：比如買(mǎi)受人對(duì)合同條款是否仔細(xì)閱讀，是否忽視了明顯的矛盾之處；是否現(xiàn)場(chǎng)踏勘出售標(biāo)的狀況，看房時(shí)是否發(fā)現(xiàn)另有人居住，居住者是否對(duì)于房屋擁有所有權(quán)；再如，買(mǎi)賣(mài)雙方私人關(guān)系及熟悉程度如何，是否充分信任，是否知曉或應(yīng)當(dāng)知曉該房屋存在共有人及具體的產(chǎn)權(quán)情況等，這些考量主要是圍繞“合理注意義務(wù)”展開(kāi)的。

（二）合理價(jià)格

合理價(jià)格這一要求，與“善意”的認(rèn)定也有關(guān)。善意取得的適用應(yīng)以有償取得為前提，無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)本身就表明其所有權(quán)有極大可能存在瑕疵。[7]如果不經(jīng)調(diào)查就受讓財(cái)產(chǎn)，本身就是非善意，或者說(shuō)是有過(guò)失的。而且無(wú)償接受的財(cái)產(chǎn)，包括接受贈(zèng)予，本身具有純獲利性質(zhì)，返還財(cái)產(chǎn)并不會(huì)受到多少損失，因此無(wú)償取得并不適用善意取得。在此前提下，合理的價(jià)格是衡量財(cái)產(chǎn)取得是否善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般是以對(duì)價(jià)為條件的，違反這一規(guī)律的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就可以引起人們對(duì)該交易是否善意的合理懷疑，如價(jià)格過(guò)低，則買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查，以盡合理注意義務(wù)，如果僅僅為了貪便宜，則顯著為“惡意”；如價(jià)格過(guò)高，則買(mǎi)賣(mài)雙方存在合謀侵害他人合法權(quán)利的嫌疑，同樣不應(yīng)認(rèn)定為“善意”。

判斷交易對(duì)價(jià)是否合理，可有以下幾種標(biāo)準(zhǔn)：（1）是否實(shí)際支付了對(duì)價(jià)。（2）所支付的對(duì)價(jià)是否與房屋所在地域同等房屋條件的市場(chǎng)交易價(jià)格基本吻合或與評(píng)估價(jià)基本吻合。（3）在以物抵債作支付對(duì)價(jià)的方式時(shí)，債務(wù)是否真實(shí)、合法有效；債務(wù)額與抵債房屋當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值是否基本吻合；以物抵債是否是雙方真實(shí)的意思表示，是否存在《物權(quán)法》禁止的流質(zhì)抵押情形。

（三）是否完成不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶手續(xù)

合同簽訂后，還需要不動(dòng)產(chǎn)已完成登記過(guò)戶手續(xù)，才能受到善意取得制度的保障。登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間標(biāo)志，如果雙方僅僅達(dá)成合意，并沒(méi)有發(fā)生標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，則雙方當(dāng)事人仍然只是一種債的關(guān)系。為了保護(hù)不知情共有人的權(quán)利，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶之前，買(mǎi)受人僅憑買(mǎi)賣(mài)合同，不能主張善意取得。從另一個(gè)角度說(shuō)，買(mǎi)受人在占有不動(dòng)產(chǎn)之前（即未完成“取得”），已經(jīng)知曉共有權(quán)人存在，就喪失了“善意”的基礎(chǔ)。以知悉存在其他未參與處分的共有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)瑕疵的那一刻為時(shí)間點(diǎn)，買(mǎi)受人從此就喪失了自辯為“善意”的資格，倘若此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)尚未登記過(guò)戶，則不應(yīng)繼續(xù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)在登記過(guò)戶之前，其他共有人（權(quán)利人）發(fā)現(xiàn)該事實(shí)，拒絕追認(rèn)并主張合同無(wú)效的，買(mǎi)受人不能以“善意取得”進(jìn)行對(duì)抗，只能根據(jù)實(shí)際情況，向無(wú)權(quán)處分人追究締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。而登記過(guò)戶完成之后，原有的物權(quán)即告消滅，新的公示公信內(nèi)容產(chǎn)生，即便此時(shí)善意買(mǎi)受人知曉，亦不影響其所有權(quán)。

三、善意取得與私自處分合同的效力之間的關(guān)系

雖然善意買(mǎi)受人有機(jī)會(huì)取得房屋所有權(quán)，但私自處分者與其訂立的合同效力如何也是一個(gè)存在爭(zhēng)論之處。善意取得制度解決的是物權(quán)歸屬之問(wèn)題，合同效力是債法領(lǐng)域的問(wèn)題，兩者應(yīng)有所區(qū)別。[8]因此只要滿足善意取得的條件即可善意取得，并不依賴(lài)于合同效力。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”與此同時(shí)，《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第三條也規(guī)定了：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”這兩條法律和司法解釋往往被認(rèn)為存在沖突，但其實(shí)不然。筆者認(rèn)為二者非但不沖突，且后者可視為對(duì)前者的補(bǔ)充說(shuō)明。

無(wú)權(quán)處分合同，如果權(quán)利人予以追認(rèn)，則該合同為有效合同，雙方按約履行，自然也不存在善意第三人的問(wèn)題。但法條不能推導(dǎo)出權(quán)利人不追認(rèn)，合同就無(wú)效的結(jié)論，《合同法》在此處也沒(méi)有說(shuō)明。而《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》所表達(dá)的意思有兩點(diǎn)：第一，買(mǎi)賣(mài)雙方不能主張無(wú)效，不代表其他權(quán)利人不能主張無(wú)效；第二，如果允許締約其中一方主張無(wú)效，則剝奪了其他權(quán)利人追認(rèn)有效，和出賣(mài)人嗣后取得處分權(quán)從而使合同有效的權(quán)利，這就與《合同法》的立法目的相違背，也不符合意思自治原則。

從法理上分析，在物權(quán)行為模式下，法律行為被分為負(fù)擔(dān)行為（無(wú)因行為）和處分行為。負(fù)擔(dān)行為的效力不受處分權(quán)的影響，即無(wú)權(quán)處分人簽署了合同，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任。因此無(wú)權(quán)處分的合同，負(fù)擔(dān)行為有效，而處分行為效力待定。如果處分行為獲得處分權(quán)人追認(rèn)，或者無(wú)權(quán)處分人取得了處分權(quán)，則該處分行為也有效，合同即完全有效，雙方履行合同，就不存在善意取得的問(wèn)題，反之，則可能需要適用善意取得制度。

二手房買(mǎi)賣(mài)中的諸多問(wèn)題，大體離不開(kāi)公示公信制度和善意取得制度間的摩擦，在實(shí)踐中，需要考慮的因素還有很多，可能發(fā)生的情形也更為復(fù)雜。文中所及，難免掛一漏萬(wàn)，權(quán)作拋磚引玉，懇請(qǐng)各位律師同行批評(píng)指正。

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[1]張育泉、謝昕，廣東法制盛邦律師事務(wù)所。

[2]參見(jiàn)[德]拉倫茨：《德國(guó)民法通論》（上冊(cè)），王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第58-60頁(yè)。

[3]全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)編：《中華人民共和國(guó)合同法釋義》，法律出版社2009年版，第95頁(yè)。

[4]參見(jiàn)劉貴祥：“論無(wú)權(quán)處分和善意取得的沖突和協(xié)調(diào)——以私賣(mài)夫妻共有房屋時(shí)買(mǎi)受人的保護(hù)為中心”，載《法學(xué)家》2010年第5期。

[5]參見(jiàn)梁慧星：《梁慧星教授談買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》，載中國(guó)法學(xué)網(wǎng)http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp？id＝3531，最后訪問(wèn)時(shí)間2015年3月23日。

[6]參見(jiàn)程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義”，載《法商研究》2010年第5期。

[7]參見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法編寫(xiě)小組：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第328-329頁(yè)。

[8]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，第77頁(yè)。