中國樓市泡沫該由誰負責？

美國經濟學家，第十三任美國聯邦儲備委員會主席格林斯潘說過一句話:“泡沫只有在破滅之后才知道是泡沫。”格林斯潘用這句話形容了人在經濟規律面前的短視，然而在現如今的中國，即便是最短視的人，也不能否認房地產市場上出現的泡沫了，因為這泡沫實在是太過巨大了。

房地產業在我國經濟中占的比重非常之大，可以說關系到國家命脈，同時也和我們每個人的生活息息相關，因此，任誰也不希望房地產業出現災難。可是，房地產泡沫終究是形成了，那么，誰是中國房地產泡沫背后的推手呢？面對如今的局面，誰該為中國的房地產泡沫負責呢？這個問題，是值得我們每一個人思考的。

中國房地產泡沫的第一大推手——經濟發展。經濟發展導致房地產泡沫，這句話聽起來十分匪夷所思，但個中道理確實是存在的。

經濟的發展會帶來社會財富的增加，中國改革開放幾十年經濟的飛速發展使得政府和民間積累了大量的資金，這些資金不能為實體經濟全部消化，就必然進入到回報率頗高的房地產市場，而隨著進入房地產市場的資金越來越多，投資房地產的回報率越來越高，原本存在于實體經濟當中的資金就被吸引了進來，到最后，整個社會的經濟就全部圍繞房地產展開了。

在這個問題上面，我們是有前車之鑒的。譬如“四小龍”，在經歷了經濟持續高速發展之后，房地產泡沫開始出現，并最終導致了1997年的經濟危機。對于因經濟發展而導致的房地產泡沫，格林斯潘將其總結為“非理性繁榮”，意思是經濟的發展并不在一個相對理性的軌道上，那么其結果就必然會出現問題。

中國房地產泡沫的第二大推手——貨幣政策。但凡探討中國房地產泡沫，央行的貨幣政策總是免不了要被人拿出來說說的。

在金融學范疇，廣義貨幣( M2)是一個非常重要的名詞。廣義貨幣不僅包括經濟體內流動性較強的現金和活期存款，還包括流動性稍差但有收益的存款貨幣等，因此這一數值不僅可以衡量一個社會的現實購買力，還可以反映這個社會的潛在購買力。

而根據貨幣學基本原理，一個國家經濟每增長100元價值，中央銀行也應該相應供給100元貨幣，如果供給的貨幣超出100元，則意味著貨幣超額發行。

2015年1月，中央銀行發表數據顯示：2014年我國廣義貨幣( M2)數額為122.84萬億元，較2013年的103.61萬億元上漲了12.2%。與此同時，2014年我國GDP總額則為63.6萬億，廣義貨幣( M2)與GDP比值為1.93倍，而同樣的比值在美國和歐洲都不超過1，由此可見，我國的貨幣超發是十分嚴重的。

超發的貨幣進入社會之后必然流向回報率最高的領域，因此就為房地產市場注入了大量的資金，而大量的資金又是房地產泡沫能夠出現的根源，因此說在中國房地產泡沫這個問題上，央行的貨幣政策是難辭其咎的。

知識鏈接

在經濟學范疇，貨幣分為狹義貨幣和廣義貨幣。

在我國現行的貨幣分層中，流通中現金用M0表示。

狹義貨幣M1 = M0 +可開支票進行支付的單位活期存款；

廣義貨幣M2 = M1 +居民儲蓄存款+單位定期存款+單位其他存款+證券公司客戶保證金；

另外還有M3 =M2 +金融債券+商業票據+大額可轉讓定期存單等；

其中，M2減M1是準貨幣，M3則是根據金融工具的不斷創新而設置的。

M1反映著經濟中的現實購買力； M2不僅反映現實的購買力，還反映潛在的購買力。若M1增速較快，則消費和終端市場活躍；若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。中央銀行和各商業銀行可以據此判定貨幣政策。M2過高而M1過低，表明投資過熱、需求不旺，有危機風險； M1過高M2過低，表明需求強勁、投資不足，有漲價風險。

中國房地產泡沫的第三大推手——國際熱錢。隨著國與國之間聯系越來越緊密，國際貿易越來越發達，資金在國際間的流轉也就越來越頻繁。我國房地產市場的快速發展起始于2002年，而非常巧合的是，在同一年美元指數開始急速下跌，自2002年到2008年的6年間，美元指數由121點一路跌至71點，跌幅超過40%。因此我們可以得出結論，中國房地產市場的興起和美國美元指數的下跌，其實是國際間資本巨額流動在作怪。

其實不僅僅是中國，包括巴西、印度等新興市場經濟國家都出現過類似的問題，要么通貨膨脹、要么資產價格上漲，或者兩者同時出現。這都是世界貨幣體系缺陷形成的“美元”陷阱，實質就是國際資本以飛快的速度流出美國流向新興市場國家來投機高額回報。

中國房地產泡沫的第四大推手——土地制度。在市場經濟國家里，我國的土地制度是相對復雜的，我國實行的是國有或者說集體土地制度，土地供應市場的行政化非常嚴重。

行政壟斷土地審批，導致土地成為稀缺資源，進而抬高了地價，地價上漲最終會被加入到房地產市場的成本當中，導致了房價的持續高漲，在房地產泡沫的形成過程中起到了推波助瀾的作用。

中國房地產泡沫的第五大推手——商業銀行。銀行信貸在社會經濟中應該起到一個杠桿的作用，當某個行業過熱而產生泡沫時，銀行信貸的做法是對其降溫，然而中國的商業銀行面對房地產泡沫的所作所為卻是火上澆油。

有數據統計，2014年底，我國全部金融機構本外幣各項貸款余額為86.8萬億元，而同期的GDP則為63.6萬億元，兩者達到了1.36倍。其中2008年之后貨幣信貸刺激的三年里，銀行放貸達到26萬億，占55萬億總貸款的近50%。這就解釋了為什么在2008年全球發生金融危機之后，中國房地產市場非但沒有遭受打擊，反而與全球房價下降趨勢呈逆向運行且出現暴漲態勢。

中國房地產泡沫的第六大推手——投資市場。我國的投資市場過于單一，除了股市之外，民間很少再能找到其他的投資對象，因此使得民間多年來積累的龐大資金只能流向房地產市場。而另一方面，長期的低利率甚至負利率給人民造成了對貨幣貶值的恐懼，迫使百姓將多余的資金買進房產保值乃至增值。

中國房地產泡沫的第七大推手——持有成本。持有成本過低，這是很多經濟學者認同的，形成中國房地產投資的共同詬病。持有成本是持有房產所必須支付的成本，這一成本的抬高可以抑制房地產市場上的盲目投機行為，對房地產泡沫的抑制作用非常明顯。

但可惜的是，在我國房地產市場中，除了交易費用外，持有領域的成本幾乎為零，這就給了投機者以可乘之機。沒有成本的占有，可以使他們肆無忌憚地把資金投入到房地產市場當中，因此說沒有房產稅，這可以說是我國房地產監管領域的一大失誤。

對于這個問題，我們可以參考一下德國。德國在歷史上也曾經經歷過房地產泡沫，在泡沫破裂之后，痛定思痛的德國人在房地產市場采取了以稅收為主的嚴控措施，之后德國的房價一直很穩定。而由于德國房價相對較低，也曾多次成為國際資本攻擊的對象，但都沒有能在德國掀起波瀾，這其中的原因就是有高昂的持有成本在保駕護航。

中國房地產泡沫的第八大推手——貪婪。因為房地產市場的火爆和極高的回報率，使得整個社會都被吸引了過來，人人想要進入房地產市場分一杯羹，在這樣的社會心理下，房子已經超出了其原始的居住屬性，成了人們投機賺取暴利的工具。

政府、開發商、炒房者，無數只貪婪的手同時伸向房地產業，破壞了房地產業良性的發展環境，使得房地產泡沫越做越大，并最終形成了今天積重難返的局面。

中國房地產出現如此巨大的泡沫，大到可能需要整個社會來為之破裂帶來的經濟震蕩買單，這是我們中國經濟發展的巨痛，也是我們每個中國人的痛。現在，我們分析房地產泡沫的成因對于現實來說可能沒有什么作用，但對于警示自己和后人，避免再一次的陷入到同樣的問題當中，卻有著彌足珍貴的意義。