二、征稅對象

土地增值稅征收的基本范圍是指凡有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的都是土地增值稅的范圍。“國有土地”即法律規定屬于國家所有的土地，其中城市的土地屬于國家所有，法律規定屬于國家所欲的農村和城市郊區的土地歸國家所有。“地上的建筑物”即建于土地上的一切建筑，包括地上、地下的各種附屬設施。“附著物”即附著于土地上不能移動或一經移動就將損害其屬性的物品。

征稅范圍的界定標準：①需進行轉讓，土地增值稅只對 “轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對 “出讓”國有土地使用權的行為不征稅，對房地產產權未發生變更的行為不征稅，如房地產的出租。②只對有償轉讓行為進行征稅。對于房地產的繼承、贈與不在征稅范圍內。這里的 “贈與”僅指贈與給直系親屬或承擔贍養義務的人或其他社會福利、公益事業。③轉讓的對象為國有土地地使用權、地上的建筑物及其附著物，若是轉讓集體土地使用權不屬于土地增值稅的征收對象。國家為了公共利益可以對集體土地實行征收，依法被征用后轉為國家所有才能進行轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為，對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。簡言之，征收土地增值稅需滿足 “有償”、“轉讓”、“國有土地使用權、地上建筑物、附著物”三個條件。

具體判定如下：

1.出售國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，需征收入地增值稅。具體可以分為三種情況：（1）出售國有土地使用權。國家將土地使用權通過出讓的方式轉讓給受讓人，受讓人支付土地出讓金后對土地進行通水、通電、路面平整等土地開發，將 “生地變為熟地”，再將熟地售出。（2）取得國有土地使用權后進行房地產開發。在國有土地上建造房屋并出售，在房屋的所有權轉移至新的買受人時，土地使用權也隨之轉移，房地產的權屬發生變化，也產生一定的收入。（3）存量房買賣，指將已經建成并已投入使用的房地產再出售。這種情況既發生了權屬變更又取得了收入，屬于征稅的范圍。

2.房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用并由承租人向出租人支付租金的行為。這種情況下房地產權屬沒有轉移，土地的使用權和建筑物附著物的所有權仍然屬于原所有權人，雖然取得了收入，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3.房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房地產權屬也沒有轉移，只是以抵押物的價值擔保將來的債權的實現，因此房地產的抵押不征收土地增值稅。至于抵押期滿后，債務未能清償，債權人欲實現抵押權而拍賣、變賣抵押物，屬于另外的轉讓房地產的行為，應視具體情況而定。

4.房地產的繼承、贈與。房地產的繼承，指房產的所有人或國有土地的使用人死亡后，其繼承人依法取得相應的物權的行為。這種情況下，房地產的權屬發生了變更，但是被繼承人并沒有取得收入，因此不應征收土地增值稅。

房地產的贈與，指房產的所有人或國有土地的使用人將自己所有的房地產無償轉讓給他人的行為。這種情況下，房地產的權屬發生了變更，贈與人是否取得收入難以確認，法律對此作出明確規定僅對以下兩種情況免征土地增值稅：其一，贈與人和被贈與人有特殊的關系，被贈與人是贈與人的直系親屬或承擔贍養義務的人；其二，贈與屬于公益性質，贈與人通過中國境內的非營利性的社會團體將房地產贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。（見財政部 《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》）

5.房地產的互換，指一方以自有的房地產與另一方自有的房地產進行交換的行為。這種情況下，房地產權屬發生了轉移，也取得了實物收入，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

6.合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，這種情況下并沒有發生房地產的權屬變更，當然免征土地增值稅。建成后轉讓的，與其他的房地產轉讓并無不同，應征收土地增值稅。

依據 《國稅局關于印發 〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》，企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，也屬于合作開發房地產項目。

7.以房地產投資聯營。以房地產進行投資、聯營，指房地產開發公司以房地產作價入股進行投資或者作為聯營條件，將房地產權屬轉讓到被投資、聯營企業的行為。這種情況下，免征收土地增值稅。若投資、聯營企業將上述房地產在轉讓的，應征收土地增值稅。但是，按照 《財務部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》存在三種例外情況：第一，以房地產投資聯營，投資、聯營的企業從事房地產開發，需征土地增值稅；第二，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的，需征土地增值稅。第三，投資、聯營企業將該房地產再進行轉讓，需征土地增值稅。

8.企業兼并轉讓房地產。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。

9.房地產的代建行為，是指房地產開發公司接受他人委托進行房地產的開發，開發完成后向委托人收取費用的行為。這種情況下，房地產開發公司是基于委托而從事一定的行為，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不在土地增值稅征稅范圍。對房地產開發企業接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按 “服務業—代理業”征收營業稅，其營業額為其向委托方收取的代建手續費。

10.房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

11.國家收回國有土地使用權、征收地上建筑物及其附著物。這種情況下，房地產的權屬發生了變化，房地產的產權由原權利人轉至國家，原權利人取得一定的收入即補償金，但是免征土地增值稅。