11 對合同內容重大誤解的認定

——董建業訴中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第08724號民事判決書

2.案由：合同糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：董建業

被告（上訴人）：中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司

【基本案情】

2013年11月19日，董建業（乙方）與中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司（以下簡稱中礦宏業錦泰公司）（甲方）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定董建業購買中礦宏業錦泰公司開發的601號房屋，合同中約定礦宏業錦泰公司應當在2014年8月31日前向董建業交付該商品房。同日，雙方還簽訂了《協議書》一份，協議主要約定：“為方便乙方生活，甲方向乙方提供地下附屬設施供其使用，雙方達成如下協議：……2.甲方向乙方提供地下附屬設施編號為：B3-092。3.乙方應在簽訂本協議的同時向甲方一次性支付使用費人民幣20萬元……4.乙方對該附屬設施的使用期限自本協議簽定之日起20年止。期滿后由乙方繼續使用，不再另行收取使用費。……12.本協議與《北京市商品房買賣合同》為不可分割的整體，彼此關聯，同時履行，同時解除?！碑斎眨I向中礦宏業錦泰公司支付使用費20萬元。中礦宏業錦泰公司至今仍未將該地下車位交付給董建業使用。

2015年1月19日，董建業訴至法院，要求確認其與中礦宏業錦泰公司簽訂的《協議書》無效并返還使用費，其理由為訴爭地下車位未取得規劃許可。2015年3月9日，董建業變更訴訟請求為依法撤銷《協議書》并返還使用費及支付利息。二審中，中礦宏業錦泰公司稱訴爭地下車位已達到交付條件，可以給董建業使用。董建業在庭審中表示因為商品房存在政府限價，故中礦宏業錦泰公司以地下車位或地下室進行捆綁銷售。中礦宏業錦泰公司認可存在政府限價，亦表示地下車位的出售與商品房價格密切相關。

【案件焦點】

董建業是否因構成重大誤解而有權撤銷《協議書》？

【法院裁判要旨】

北京市昌平區人民法院經審理認為：董建業與中礦宏業錦泰公司簽訂的《協議書》中雖然寫明了地下附屬設施由中礦宏業錦泰公司投資建設，依法享有使用權和收益權，但其并未明確寫明該地下附屬設施屬于人防設施的范圍。而根據法院查明使用人防設施需要向相關主管部門進行審批，且需每年審批，由此可能導致在使用該地下附屬設施時產生不確定性。對此中礦宏業錦泰公司在與董建業簽訂協議時并未明確告知，從而導致董建業產生重大誤解，誤認為該地下附屬設施的使用權并不存在任何障礙，進而簽訂了協議?，F董建業以簽訂協議時存在重大誤解為由要求撤銷協議的請求，符合法律規定，法院予以支持。合同被撤銷后，因該合同取得的財產應當返還，故法院對董建業要求返還使用費的請求予以支持。因中礦宏業錦泰公司的過錯導致合同被撤銷，對此給董建業造成的損失應當予以賠償，故法院對董建業要求中礦宏業錦泰公司支付利息的請求予以支持。

北京市昌平區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條之規定，判決：

一、撤銷董建業與中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司于2013年11月19日簽訂的《協議書》；

二、中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司于本判決生效后30日內退還董建業已支付的地下附屬設施使用費20萬元；

三、中礦宏業錦泰（北京）房地產開發有限公司支付董建業已支付的車位使用費20萬元的利息，利率按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2013年11月19日計算至上述本金付清之日止。

中礦宏業錦泰公司不服，提起上訴。北京市第一中級人民法院經審理認為：因重大誤解而訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。重大誤解是誤解者作出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在認識上的顯著缺陷，其后果是使誤解者的利益受到較大的損失，或者達不到誤解者訂立合同的目的。重大誤解而可撤銷的合同一般具有以下幾個要件：（1）誤解是因受害方當事人自己的過失產生的。（2）必須是要對合同的內容構成重大的誤解。（3）這類合同要能直接影響到當事人所應享有的權利和承擔的義務，合同一旦履行就會使誤解方的利益受到損害。（4）重大誤解與合同的訂立或者合同條件存在因果關系。首先，董建業稱其產生誤解是由于中礦宏業錦泰公司未明確告知其地下車位系人防工程，中礦宏業錦泰公司在簽訂《協議書》時故意隱瞞重要事實，與重大誤解所需具備的誤解方之過失并不相符，董建業對地下車位性質產生的誤解并非因其個人原因而產生，故董建業所稱對地下車位性質的不知情并不構成其誤解。其次，從合同內容可以看出，雙方協議約定的是使用地下車位，并非轉讓買賣，對合同內容并不會產生重大的誤解。再次，董建業與中礦宏業錦泰公司簽訂《協議書》的目的是使用地下車位，只要中礦宏業錦泰公司提供該車位給董建業使用，則董建業使用車位的合同目的便可實現，董建業的合同利益并不會必然受到較大的損失。根據關于人防工程的相關規定以及一審法院的調查筆錄，人防工程歸開發商管理使用，人防工程使用證采取一年一審批的方式進行管理，中礦宏業錦泰公司作為該人防工程的投資開發商，具有對地下車位的管理使用權，每年審批屬于行政機關正常的管理規范，并不必然影響對地下車位的使用。最后，董建業購買了該小區商品房，為了居住生活便利，由中礦宏業錦泰公司為其提供地下車位符合常理，雙方訂立地下車位的使用合同并不是因為誤解而產生，即董建業并非由于誤解才訂立《協議書》。

北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決：

一、撤銷北京市昌平區人民法院（2015）昌民初字第3255號民事判決；

二、駁回董建業的全部訴訟請求。

【法官后語】

在司法實踐中，當事人主張雙方存在重大誤解的情形較多，尤其是在簽訂買賣合同等交易行為中。如何認定重大誤解對于此類案件的審理具有重要意義。

首先，重大誤解應當是由于誤解人自己的大意、缺乏經驗或者信息不通而造成的，是受害方當事人自己的過失，而不是由于受到對方的欺詐、脅迫或者對方乘人之危而被迫訂立的合同。

其次，重大誤解中的誤解應當是對合同的內容構成重大誤解。對于合同內容，雙方簽訂合同時應當是具有一致的意思表示，當雙方所表示的意思不一致而一方產生誤解時，才構成對合同內容的誤解。

再次，產生重大誤解的合同能直接影響到當事人所應享有的權利和承擔的義務，合同的履行會使誤解者的利益受到較大的損失或達不到誤解者訂立合同的目的。

最后，重大誤解導致合同撤銷，應當是由于誤解才導致合同的訂立，沒有這種誤解，當事人將不訂立合同或者雖訂立合同但合同條件將發生重大改變。

編寫人：北京市第一中級人民法院 夏根輝