協議出讓國有土地使用權規(guī)范(試行)

(2006年5月31日國土資發(fā)〔2006〕114號發(fā)布 自2006年8月1日起施行)

前 言

為完善國有土地使用權出讓制度,規(guī)范國有土地使用權協議出讓行為,統一程序和標準,加強國有土地資產管理,推進土地市場建設,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定,制定本規(guī)范。

本規(guī)范的附錄A、附錄B為協議出讓活動中所需文本示范格式。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位:國土資源部土地利用管理司,國土資源部土地整理中心,遼寧省國土資源廳,黑龍江省國土資源廳,江蘇省國土資源廳。

本規(guī)范主要起草人員:廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛(wèi)東、鐘松釔、林立淼、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張昉。

本規(guī)范參加起草人員(以姓氏筆畫為序):于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯祺、劉祥元、劉瑞平、朱育德、閆洪溪、嚴政、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉華。

本規(guī)范由國土資源部負責解釋。

1 適用范圍

在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權,適用本規(guī)范;以協議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利,參照本規(guī)范執(zhí)行。

2 引用的標準和文件

下列標準和文件所包含的條文,通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時,所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權出讓合同示范文本》

國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》

國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》

3 依 據

(1)《中華人民共和國土地管理法》

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》

(3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

(4)《中華人民共和國行政許可法》

(5)《中華人民共和國合同法》

(6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

(7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號)

(8)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)

(9)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)

(10)《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第21號)

4 總 則

4.1 協議出讓國有土地使用權內涵

本規(guī)范所稱協議出讓國有土地使用權,是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。

4.2 協議出讓國有土地使用權原則

(1)公開、公平、公正;

(2)誠實信用。

4.3 協議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權,除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協議方式,主要包括以下情況:

(1)供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

(4)出讓土地使用權人申請續(xù)期,經審查準予續(xù)期的,可以采用協議方式;

(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協議出讓的其他情形。

4.4 協議出讓國有土地使用權組織管理

國有土地使用權協議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立國有土地使用權出讓協調決策機構,負責協調解決出讓中的相關問題,集體確定有關事項。

4.5 協議出讓價格爭議裁決

對于經營性基礎設施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地,應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中,意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致,意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的,可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。

4.6 地方補充規(guī)定

地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或實施細則,并報上一級國土資源管理部門備案。

5 供地環(huán)節(jié)的協議出讓

5.1 供地環(huán)節(jié)協議出讓國有土地使用權的一般程序

(1)公開出讓信息,接受用地申請,確定供地方式;

(2)編制協議出讓方案;

(3)地價評估,確定底價;

(4)協議出讓方案、底價報批;

(5)協商,簽訂意向書;

(6)公示;

(7)簽訂出讓合同,公布出讓結果;

(8)核發(fā)《建設用地批準書》,交付土地;

(9)辦理土地登記;

(10)資料歸檔。

5.2 公開出讓信息,接受用地申請,確定供地方式

5.2.1 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據供地進度安排,分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊,并將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時通過中國土地市場網(www.landchina.com)公布。

5.2.2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息,應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式,公開接受用地申請。

5.2.3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應當根據公布的國有土地使用權出讓計劃,細化的地段、地塊信息以及自身用地需求,向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。

5.2.4 在規(guī)定時間內,同一地塊只有一個意向用地者的,市、縣國土資源管理部門方可采取協議方式出讓,但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。對不能確定是否符合協議出讓范圍的具體宗地,可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。

5.3 編制協議出讓方案

市、縣國土資源管理部門應當會同規(guī)劃等部門,依據國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等,編制國有土地使用權協議出讓方案。

協議出讓方案應當包括:擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。

5.4 地價評估,確定底價

5.4.1 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況,按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行,根據需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行評估。

5.4.2 確定底價

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等,集體決策,綜合確定協議出讓底價。

協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協議出讓最低價。

出讓底價確定后,在出讓活動結束之前應當保密,任何單位和個人不得泄露。

5.5 協議出讓方案、底價報批

市、縣國土資源管理部門應當按規(guī)定將協議出讓方案、底價報有批準權的人民政府批準。

5.6 協商,簽訂意向書

市、縣國土資源管理部門依據經批準的協議出讓方案和底價,與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商、談判。協商談判時,國土資源管理部門參加談判的代表應當不少于2人。

雙方協商、談判達成一致,并且議定的出讓價格不低于底價的,市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》。

5.7 公示

5.7.1 《國有土地使用權出讓意向書》簽訂后,市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網進行公示,并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。

5.7.2 公示期間,有異議且經市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現確實存在違反法律法規(guī)行為的,協議出讓程序終止。

5.8 簽訂出讓合同,公布出讓結果

公示期滿,無異議或雖有異議但經市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現存在違反法律法規(guī)行為的,市、縣國土資源管理部門應當按照《國有土地使用權出讓意向書》約定,與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內,市、縣國土資源管理部門將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布,接受社會監(jiān)督。

公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。

5.9 核發(fā)《建設用地批準書》,交付土地

市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設用地批準書》,并按照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》約定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。

5.10 辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金,依法申請辦理土地登記手續(xù),領取《國有土地使用證》,取得土地使用權。

5.11 資料歸檔

協議出讓手續(xù)全部辦結后,市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理,并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括:

(1)用地申請材料;

(2)宗地條件、宗地規(guī)劃指標要求;

(3)宗地評估報告;

(4)宗地出讓底價及集體決策記錄;

(5)協議出讓方案;

(6)出讓方案批復文件;

(7)談判記錄;

(8)《協議出讓意向書》;

(9)協議出讓公示資料;

(10)《國有土地使用權出讓合同》;

(11)協議出讓結果公告資料;

(12)核發(fā)建設用地批準書與交付土地的相關資料;

(13)其他應歸檔的材料。

6 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓

6.1 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓的,分別按下列情形處理:

(1)不需要改變原土地用途等土地使用條件,且符合規(guī)劃的,報經市、縣人民政府批準后,可以采取協議出讓手續(xù);

(2)經規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的,報經市、縣人民政府批準,可以辦理協議出讓手續(xù),但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。6.2 申請與受理

6.2.1 原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續(xù)的,應由原土地使用權人持下列有關材料,向市、縣國土資源管理部門提出申請:

(1)申請書;

(2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》;

(3)地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明;

(4)原土地使用權人有效身份證明文件;

(5)改變用途的應當提交規(guī)劃管理部門的批準文件;

(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。

6.2.2 市、縣國土資源管理部門接到申請后,應當對申請人提交的申請材料進行初審,決定是否受理。

6.3 審查,確定協議出讓方案

6.3.1 審查

市、縣國土資源管理部門受理申請后,應當依據相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經審查,申請地塊用途符合規(guī)劃,并且符合辦理協議出讓手續(xù)條件的,市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估,確定應繳納的土地出讓金額,擬訂協議出讓方案。

6.3.2 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格進行評估,估價基準期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的,出讓土地使用權價格應當按照新的土地使用條件評估。

6.3.3 核定出讓金額,擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等,集體決策、綜合確定協議出讓金額,并擬訂協議出讓方案。

6.3.3.1 申請人應繳納土地使用權出讓金額分別按下列公式核定:

(1)不改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格

(2)改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格

6.3.3.2 協議出讓方案應當包括:擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、擬出讓時間和應繳納的出讓金額等。

6.4 出讓方案報批

市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定,將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。

6.5 簽訂出讓合同,公布出讓結果

市、縣人民政府批準后,國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案,依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》或解除《國有土地租賃合同》,注銷土地登記,收回原土地證書,并與申請人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

《國有土地使用權出讓合同》簽訂后,市、縣國土資源管理部門應當按照5.8的規(guī)定公布協議出讓結果。

6.6 辦理土地登記

按5.10規(guī)定辦理。

6.7 資料歸檔

協議出讓手續(xù)全部辦結后,市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理,并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括:

(1)申請人的申請材料;

(2)宗地條件及相關資料;

(3)土地評估資料;

(4)出讓金額確定資料;

(5)協議出讓方案;

(6)出讓方案批復文件;

(7)《國有土地使用權出讓合同》;

(8)協議出讓公告資料;

(9)其他應歸檔的材料。

7 劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓

7.1 劃撥土地使用權申請轉讓,經市、縣人民政府批準,可以由受讓人辦理協議出讓,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

7.2 申請與受理

7.2.1 原土地使用權人應當持下列有關材料,向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請:

(1)申請書;

(2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》;

(3)地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明;

(4)原土地使用權人有效身份證明文件;

(5)共有房地產,應提供共有人書面同意的意見;

(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。

7.2.2 市、縣國土資源管理部門接到申請后,應當對申請人提交的申請材料進行初審,決定是否受理。

7.3 審查,確定協議出讓方案

7.3.1 審查

市、縣國土資源管理部門受理申請后,應當依據相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經審查,申請地塊用途符合規(guī)劃,并且符合辦理協議出讓手續(xù)條件的,市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估,確定應繳納的土地出讓金額,擬訂協議出讓方案。

7.3.2 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估,估價基準期日為擬出讓時點。

7.3.3 核定出讓金額,擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等,集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額,并擬訂協議出讓方案。

7.3.3.1 應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定:

(1)轉讓后不改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

(2)轉讓后改變用途等土地使用條件的

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

7.3.3.2 協議出讓方案應當包括:擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應繳納的出讓金額等。

7.4 出讓方案報批

市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定,將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。

7.5 公開交易

協議出讓方案批準后,市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》應當包括準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人,應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易,確定受讓人和成交價款。

7.6 簽訂出讓合同,公布出讓結果

通過公開交易確定受讓方和成交價款后,轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同,約定雙方的權利和義務,明確劃撥土地使用權轉讓價款。

受讓人應在達成交易后10日內,持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等,向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。

市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等,依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》,注銷土地登記,收回原土地證書,與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

市、縣國土資源管理部門應當按照5.8有關規(guī)定公布協議出讓結果。

7.7 辦理土地登記

按5.10規(guī)定辦理。

7.8 資料歸檔

出讓手續(xù)辦結后,市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、交易、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理,并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括:

(1)申請人的申請材料;

(2)宗地條件及相關資料;

(3)土地評估資料;

(4)出讓金額確定資料;

(5)協議出讓方案;

(6)出讓方案批復文件;

(7)《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》等相關資料;

(8)公開交易資料及轉讓合同等資料;

(9)《國有土地使用權出讓合同》;

(10)協議出讓公告資料;

(11)其他應歸檔的材料。

8 出讓土地改變用途等土地使用條件的處理

出讓土地申請改變用途等土地使用條件,經出讓方和規(guī)劃管理部門同意,原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》,調整國有土地使用權出讓金,但《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定,及時補繳土地使用權出讓金額,并按規(guī)定辦理土地登記。

調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平,按下式確定:

應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格

附錄A (略)

附錄B (略)