2.5 管制性商品房住宅均衡價(jià)格決定

為平抑商品房住宅銷售價(jià)格，給過熱的商品房住宅市場(chǎng)降溫，政府于2010年9月29日頒布 “新國(guó)五條”，要求房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市限定居民購(gòu)房套數(shù)。2011年1月26日出臺(tái)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議八條住宅市場(chǎng)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”）又進(jìn)一步加強(qiáng)了這一措施。限購(gòu)政策開始全面施行，并進(jìn)一步擴(kuò)散到二三線城市，實(shí)施“限購(gòu)令”的城市數(shù)量也由最初的20個(gè)大幅增加到50個(gè)。由于政府單市場(chǎng)調(diào)控政策未考量租賃市場(chǎng)均衡，對(duì)于租賃市場(chǎng)并無(wú)政策干預(yù)，所以對(duì)均衡情況很有可能產(chǎn)生意想不到的后果。

如圖2—5所示，在配額管制期間的租賃市場(chǎng)中由于大量新增（流量）應(yīng)然性租賃需求不再能轉(zhuǎn)化為購(gòu)房居住需求，所以導(dǎo)致持續(xù)膨脹的承租方需求。因此調(diào)控的關(guān)鍵在于：是否存在大量的投機(jī)需求開始在銷售市場(chǎng)賣出商品房住宅，即增加商品房住宅總供給，同時(shí)意味著該政策成功打破投機(jī)者對(duì)于銷售價(jià)格的普遍看漲預(yù)期。但是，如果僅僅討論單一商品房住宅銷售市場(chǎng)，則不能準(zhǔn)確分析政策效果，所以，必須結(jié)合租賃市場(chǎng)來(lái)對(duì)管制政策的有效性進(jìn)行進(jìn)一步的深入分析。

圖2—5 配額管制下的二手房（商品房住宅）銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)均衡價(jià)格決定

由于租賃市場(chǎng)在此狀況下相對(duì)自由，并無(wú)政策調(diào)控，則基于單市場(chǎng)（銷售市場(chǎng)）數(shù)量調(diào)控下的均衡狀況可能有如下效果：“限購(gòu)令”必須維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期才能產(chǎn)生政策效果，即讓投機(jī)需求方轉(zhuǎn)而進(jìn)行價(jià)值投資（抑或在銷售市場(chǎng)拋售），補(bǔ)足總居住需求，即限購(gòu)下的均衡形式至少令投機(jī)需求對(duì)租賃市場(chǎng)預(yù)期流量供給產(chǎn)生正向作用；但同時(shí)，“限購(gòu)令”的效應(yīng)具有不可預(yù)測(cè)性，即有可能不能完全對(duì)沖租賃需求增長(zhǎng)，則總效應(yīng)仍然為租賃市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格大幅上揚(yáng)。

綜合商品房住宅銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)均衡可進(jìn)一步得如下結(jié)論：

結(jié)論：在銷售市場(chǎng)實(shí)行配額制行政管制，直接效果是在人為降低銷售市場(chǎng)總需求的同時(shí)造成超量的租賃市場(chǎng)需求，其結(jié)果是形成商品房住宅租賃市場(chǎng)供給持續(xù)不能滿足租賃需求的預(yù)期，繼而造成租金價(jià)格持續(xù)上漲預(yù)期。配額制總的效果為：市場(chǎng)參與者對(duì)于租賃市場(chǎng)價(jià)格的看漲預(yù)期會(huì)對(duì)沖銷售市場(chǎng)政策效果。從而，存量投機(jī)方不愿意賣出，轉(zhuǎn)而進(jìn)行價(jià)值投資，即銷售市場(chǎng)相對(duì)泡沫化市場(chǎng)而言，購(gòu)房需求、供給同時(shí)銳減（見圖2—5）。供求同方向運(yùn)動(dòng)造成均衡價(jià)格水平波動(dòng)且具有不確定性。但如果政府在長(zhǎng)期進(jìn)行積極干預(yù)，則結(jié)合外生新生商品房供給，可以預(yù)測(cè)將會(huì)出現(xiàn)商品房住宅銷售價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)中有降但租賃市場(chǎng)租金水平大幅上揚(yáng)的局面。