第一節　不動產的含義

一、不動產的定義

不動產，英文稱“real estate”、“real property ”或“immovable property”，它是“動產”的對稱。當下，各國對不動產的定義各不相同。日本《民法》（第86條）規定，“土地及其定著物為不動產”。《法國民法典》規定，“不動產是其性質不能移動，其用途不能移動，其權利客體不能移動，法律規定不能移動的財產”。中國的有關法律中也有不動產的相關概念，如：《中華人民共和國擔保法》（第92條）規定，“本法所稱不動產指土地以及房屋、林木等地上定著物”。

從經濟學角度上看，動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、器物等，如：計算機、手機、手表等。不動產是指不能移動或如移動即會損害其經濟效用和經濟價值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。例如，鋼材、水泥等是動產，但是用其做成了房屋，就變成了不動產。所以，動產與不動產的劃分，是以物是否能夠移動并且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。

在本書中，我們將不動產的概念界定為：土地、建筑物及其他土地定著物，以及衍生的全部權利、利益和收益的總和。不動產涉及實物、權益、區位三部分。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物均屬于不動產，如建筑物及土地上生長的植物。所以，不動產包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

在各種物權客體中，不動產對人們的生活影響重大，是人們立身的物質前提，且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性、不可移動性和價值大等特點，具有作為財產的基礎性作用。因此，各個國家十分重視對不動產權益的保護。

有學者依據不動產的不動性，認為不動產即地產，這種觀點在中國香港、加拿大很多著作中較為多見。由于地產是一切不動產的基礎，所以不動產可以視為廣義上的地產。除卻土地本身之外，土地的附著物及附屬設施，諸如房屋、輸電電纜、通信設施、水管等均屬于不動產的范疇，所以，從嚴格意義上說，不動產即地產欠妥當。

同時，有些學者認為不動產即房地產，這種觀點也不正確。“不動產”不僅指房屋建筑及其所在地塊，還包括林地、水系、草地等，而“房地產”是對開發性土地、建筑物的稱謂。相對而言，不動產是一個大概念，房地產是一個相對小的概念，但是房地產是不動產的主要組成部分。

二、不動產中的土地、建筑物和其他土地定著物的含義

1．土地

土地是不動產最為主要的組成部分，是不動產的基礎。

一般來說，可以將土地的定義大體劃分為狹義和廣義的概念。狹義的土地，僅指陸地部分，較有代表性的是土地規劃學家的觀點。土地規劃學家認為：“土地是指地球陸地表層，它是自然歷史的產物，是由土壤、植被、地表水及表層的巖石和地下水等諸多要素組成的自然綜合體……”廣義的土地，不但包括陸地部分，而且包括光、熱、空氣、海洋等。經濟學家對土地所做的解釋多為廣義的概念。英國經濟學家馬歇爾（Marshall）認為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質和力量。”

因為土地概念涉及面大，影響范圍廣，所以，在1975年聯合國發表的《土地評價綱要》中指出，“一片土地的地理學定義是指地球表面的一個特定地區，其特性包含著此地面以上和以下垂直的生物圈中一切比較穩定或者周期循環的要素，如大氣、土壤、水文、動植物密度，人類過去和現在的活動及相互作用的結果，對人類和將來的土地利用都會產生深遠的影響。”分析此定義我們可知這是一個廣義上的土地的定義。

在不動產估價中我們必須采用土地的廣義定義。在不動產估價中，土地不再單純地指陸地部分，而是指地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間，即土地是由地球陸地部分的一定高度和深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素組成的歷史自然綜合體。

嚴格地說，不動產估價評估的是地產而不是土地。地產與土地既有聯系，又有區別。地產是指作為財產的土地，其中既包括純自然土地，也包括經過人類開發、改造的土地，但一個重要的特點是能夠被人們當作財產占有。地產不僅包括特定范圍的土地物質形態，而且包括土地權利，如所有權、使用權、經營權等。地產必然屬于土地，但是土地不一定屬于地產。地產具有商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其他商品一樣進行交換。但是，還有許多土地不具有使用價值和價值，它們不是地產，沒有估價的必要。

從不動產估價的角度來看，對一宗土地的基本認識，主要考慮以下幾點。

（1）位置 （或坐落）　包含所處的區位（宏觀區位）和具體地點，可以從國家、地區、鄰里、地點這些從宏觀到具體的表現來認識。

（2）面積　依法確認的面積，通常以平方米（m2）來表示，面積較大的土地常以公頃表示。

（3）四至　土地四鄰的名稱或界定，如“東至××，南至××，西至××，北至××” 。

（4）形狀　通常用圖（如規劃圖或宗地圖、建筑總平面圖）來說明。

（5）地形、地勢　指土地表面高低起伏的狀態或格局，包括與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

（6）周圍環境　例如，環境優美、整潔程度，有無廢氣、噪聲、土壤、水體、固體廢物、輻射等污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址，周圍有無高壓輸電線路、無線電發射塔、垃圾站等。這些通常用文字加照片來描述。

（7）利用狀況　主要指其法定用途和實際用途，如對城市規劃區內土地來說，需要了解其法定用途，土地上有無建筑物、其他附著物等。如有建筑物、其他附著物，還要進一步了解該建筑物、其他附著物對土地利用情況的影響。

（8）產權狀況　因為土地權利的種類和內容對土地價值有很大的影響，所以進行不動產估價要特別注重調查、了解土地的權利狀況。在我國目前的土地制度下，應了解待估價土地是國有土地還是集體土地，土地 取得途徑是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權，屬于出讓土地使用權的，應了解土地使用年限（起止年月日）和剩余土地使用年限及可否續期。要了解取得土地的有關手續是否齊全，土地是否抵押、是否典當、是否出租、是否涉案、權屬是否具有爭議、是否為臨時用地、是否屬于違法占地等。此外，還要了解土地所有權或土地使用權是否為共有。

（9）土地使用管制　對城市建設用地來說，土地使用管制主要是指城市規劃設定的限制條件，包括用途、建筑高度、容積率、建筑后退紅線距離（指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離）、建筑間距、綠地率（指一定地塊內各類綠地面積的總和占該地塊總面積的比率）、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩及其他要求，規定設計方案應符合環境保護、消防安全、文物保護、衛生防疫等有關法律、行政法規的規定。

（10）地質條件　包括地基的承載力和穩定性、地下水位和水質、不良地質現象等。

（11）基礎設施完備程度和土地平整程度　指“三通一平（一般指路通、水通、電通和場地平整）”、“五通一平（指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施或條件以及場地平整）”、“七通一平（一般是指具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施或條件以及場地平整）”。

（12）其他　例如，臨街商業用地還需要了解其臨街寬度和臨街深度，農用地還需要了解其土壤情況、排水與灌溉情況。

一般的土地了解前八項既可；對于待開發或在開發的土地，還需要了解后幾項。

從不動產估價的角度而言，還要了解城市規劃對土地使用管制設定的兩個指標。

① 建筑密度　建筑密度（建筑覆蓋率），是指一定地塊內所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率，即：

建筑密度=（建筑物基地總面積/土地總面積）×100%　　（1-1）

例如：某宗土地面積為1000m2，其上建筑物的基地面積為700m2，則建筑密度為70%。

② 容積率　容積率是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積　　（1-2）

例如：某宗土地的總面積為1000m2 ，其上建筑物的總建筑面積為4000m2，則容積率為4。

在某一宗地塊內，如果建筑物的各層建筑面積均相同，則總建筑面積為：

總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數 　　（1-3）

將式（1-3）兩邊同時除以土地總面積，可得容積率與建筑密度、建筑層數之間的關系為：

容積率＝建筑密度×建筑層數 　　（1-4）

注意：在城市規劃上，地下建筑面積通常不計容積率。

2．建筑物

建筑物的概念有廣義和狹義之分。

狹義的建筑物僅包含房屋，不包括構筑物。而廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有整體物，既包括房屋又含有構筑物。在不動產估價中通常將建筑物作廣義理解。

廣義的建筑物的概念中，房屋和構筑物是同一個層次的。房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲存物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如：紀念碑、水壩、道路、煙囪、隧道等。

雖然，房屋和構筑物是同一個層次的，兩者之間存在以下兩個區別：①人們是否直接在其內進行生產或生活活動；②是否有門、窗、頂蓋。

從不動產估價的角度來看，對建筑物的認識主要包括以下幾方面。

（1）位置（或坐落）　包含所處的區位（宏觀區位）和具體地點，可以從國家、地區、鄰里、地點這些宏觀到具體的表現來認識。

（2）面積　不動產的價值計量單位一般以面積為常用單位，建筑物的面積一般包括建筑面積、成套房屋的套內建筑面積、使用面積等。

（3）層數和高度　層數包括地上層數和地下層數。建筑物通常根據層數或總高度分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常按照層數來劃分：1～3層為低層住宅，4～6層為多層住宅，7～9層為中高層住宅，10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m為高層，但不包含總高度超過24m的單層建筑。建筑總高度超過100m的，不論住宅還是公共建筑、綜合型建筑，均稱為超高層建筑。

（4）結構　結構是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

（5）設備　包括排水、衛生、電氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備。

（6）層高或凈層高　層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈層高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

（7）空間布局　包括平面圖、戶型圖等。

（8）裝飾裝修　包括外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等。

（9）外觀　包括外觀圖片等。

（10）建成日期　包括開工日期和竣工日期。

（11）利用狀況　包括用途（法定用途和實際用途），多用途的還需要了解不同用途的位置或樓層分布及其面積。

（12）維修養護情況及完備程度　包括地基的穩定性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度）等。

（13）產權狀況　要了解是獨有、共有還是建筑物區分所有權，是完全產權還是部分產權，是否抵押、典當、出租，是否涉案，權屬是否有爭議，是否為臨時建筑，是否屬于違章建筑，還要了解所坐落土地的權利狀況。

（14）公共服務設施完備程度　對住宅而言，公共服務設施主要是指教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電等公共建筑的完備程度，寫字樓、工業廠房等也要求有相應的公共服務設施。

（15）其他　例如，通風、采光、隔音、隔震、隔熱、物業管理等。

3．其他土地定著物

其他土地定著物是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在不動產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經濟或移動后會對土地、建筑物造成很大的使用不便及價值損害的，如：花園、假山、設施等。

美國有關法律規定，一旦某動產被視作附著物，則該動產在法律上將被看做土地的一部分，無論該動產原來屬于誰，都將歸土地所有者所有。例如，土地所有者和承租人在契約中約定，承租者在所承租的土地上建造的工具棚，若契約約定不能拆除，則該工具棚被視為附著物而為土地所有者擁有；反之，若可以在契約到期前拆除移走，則該工具棚為承租人的動產而不屬于附著物。

某些固定在土地或建筑物上的動產，與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經濟或移動后會對土地、建筑物或該動產本身造成很大的價值損害，則該動產都將自動被視為附著物，如：排水管道、電力、熱力系統等。

三、不動產實物、權益和區位的含義

1．實物

不動產實物是指不動產中看得見、摸得著的部分，例如，不動產建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修新舊程度等，土地的形狀、地勢、地質、平整程度等。

在現實的不動產估價當中，對于不動產實物的分析，應包含對有形實體、實體質量以及二者組合所能達到的功能三方面的分析。

2．權益

不動產權益是指不動產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。不動產交易既是實物交易，更是權益交易。所以，不動產不同于一般性的有形資產，實物的品質決定著價值的高低，如鐘表、珠寶、家具等；也不同于一般性的無形資產，權益多少決定了價值的高低，如專利權、商標權、著作權、有價證券（股票、債券）等。不動產的實物質量和權益狀況都會影響不動產價值的確定。

不動產的權益以不動產權利為基礎，中國目前主要的不動產權利有：所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權等。同一宗不動產可以同時設置多項權利。

不動產所有權指房地產所有權人對自己的不動產，依照法律規定享有占有、使用、收益和處分的權利。不動產所有權按照占有狀態可分為：獨有、共有和建筑物區分所有權。獨有是指不動產由一個所有人（自然人或法人）所有。共有是指不動產由兩個以上的所有人（自然人或法人）所有。建筑物區分所有權是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產所有權形式，是一種復合性的權利，由專有部分的所有權、共有部分持有權和因共同關系所產生的成員權（表決權、參與制定規約、選舉及卸任管理者等）構成。

土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。按照所有權性質可將土地使用權劃分為國有土地使用權和集體土地使用權兩部分。按照獲取方式可將國有土地使用權劃分為：有償取得（出讓、國有土地租賃、作價出資或入股）的土地使用權、無償取得的劃撥土地使用權。集體土地使用權包括：農用土地使用權（主要是土地承包經營權）、農村居民宅基地使用權、鄉村企事業建設用地使用權。此外還包括臨時用地的臨時用地土地使用權。

不動產租賃權在我國是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利 。土地使用權的租賃獲得的是土地租賃權，國有土地租賃獲得的是土地使用權，二者存在很大的區別。

不動產抵押權是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法將該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產的價款優先受償。在我國，土地抵押權僅指土地使用權抵押。

不動產典權是指支付典價占有他人房地產而為自己使用、收益的權利 。

不動產地役權是指土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利（典型的通行權）。

空間利用權是指在土地使用權及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內的空間所享有的排他使用權 。

3．區位

不動產區位是指不動產的空間位置，可以分為位置（或坐落）、交通、環境（包括自然環境、人工環境、社會環境、景觀等）和配套設施（基礎設施和公共服務設施等）四個方面。

具體地說，一宗不動產的區位是該宗不動產與其他不動產或事物在空間方位和距離上的關系。除了其地理坐標位置，還包括不動產與重要場所的距離，從其他地方到達該宗不動產的可及性，從該宗不動產去往其他地方的便捷性，以及該宗不動產的周圍環境、景觀、配套設施等，包括所在地區的人口狀況、該地區的聲譽、政府提供的服務設施、學校的教學質量、犯罪率等，最常見、最簡單衡量區位好壞的方法是距離。距離分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離三種。當下，人們對交通時間距離的重視遠勝于前兩者。

不動產的區位具有固定性，所以區位對不動產價值的影響十分重要，對兩宗實物和權益相同的不動產，如果所處的位置、周圍環境、景觀、公共服務設施等區位狀況不同，價值很可能就會有很大的差異。

四、不動產的其他名稱

不動產有房地產、物業等不同的稱呼。

房地產（real estate或real property）：real estate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物，如構筑物和房屋；real property是指real estate加上與其有關的各種權益，包括權利、利益和收益。Land是指地球的表面及下達地心、上達無限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹和水。

物業（real estate property）：港澳地區對房地產的專門用語。如李宗鍔先生對物業的解釋是：“物業是單元性地產。一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業可分割為小物業。”

五、不動產的存在形態

不動產包括土地和建筑物兩部分，房依地建、地為房載、房地不可分離，但并不是只有土地和建筑物合為一體時才能被稱為不動產，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動產，它們都是不動產的一種存在形態。歸納起來，不動產有單純的土地、單純的建筑物和房地結合的不動產三種存在形態。

單純的土地：①城市中無建筑物的空地；②地上有建筑物，但根據需要仍要把土地單獨看待，并評估其價值。此時既可假想建筑物不存在，也可在土地評估中考慮建筑物的存在對土地價值的影響。

單純的建筑物：脫離土地的建筑物是不存在的，但是在有些情況下，需要將建筑物單獨看待，僅評估建筑物的價值。在單獨評估建筑物時，既可假想土地不存在，也可考慮土地的存在對建筑物價值的影響。

房地合一的不動產：土地與建筑物合為一體時，是不動產的完整實物形態。

六、不動產的特性

不動產具有以土地特性為基礎的特殊屬性，決定了其價格與其他商品的價格有許多差異。對不動產估價人員來說，全面、準確地認識不動產的特點是正確評估不動產價格必備的前提條件之一。

（一）自然特性

1．不可移動性

不動產的一個重要特點是位置的不可移動性或者固定性。由于其不可移動性，每宗不動產的交通、周圍環境、景觀、與市中心的距離等均有一定的狀態，從而形成其獨特的自然地理位置和社會經濟位置，使其位置具有優劣之分。不動產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，地塊之間不能互相調換位置。隨著城市建設和發展，對外交通、外部配套設施均會發生不同程度的變化，進而影響不動產的社會經濟位置。不動產的社會經濟位置的不同會影響不動產價格的形成。

不動產的不可移動性決定了其固定或依附于土地的建筑物和其他附著物也不能移動。所以，不動產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動是反方向的。

2．獨一無二

不動產不像其他產品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗不動產是完全相同的。即使兩處的建筑物外觀一模一樣，但其坐落的位置不同，環境不同，這兩宗不動產實質上是不同的。不動產有具異質性，沒有相同不動產的大量供給。不動產的獨一無二的特性使得不動產之間不能實現完全替代。從而，不動產市場不能實現完全競爭，不動產價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。但很多不動產之間仍然有一定程度的替代性。

3．壽命長久

壽命長久性是指不動產的耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續性。對建筑物而言，也稱為長期使用，在使用過程中會產生磨損、折舊乃至報廢，其使用壽命主要受經濟壽命的制約。

由于壽命長久性，不動產可以給產權人帶來持續的收益，但是產權人所能獲得的未來持續收益受到有關法律制約。根據我國《土地管理法》，土地使用者通過出讓方式獲得土地使用權，必須根據用途確定其使用年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得土地使用權的，只能在出讓合同約定的使用年限內獲得土地收益；轉讓不動產時，土地使用權年限為原合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，在不動產估價時必須考慮土地使用權年限的限制。

4．自然供給有限

土地是自然的產物，土地的面積為地球表面積所限定。地殼運動、人類的生產活動不斷改變著地球表面的形態，但土地的總面積不會改變。在現有的科學技術條件下，人力不可能創造土地、消滅土地或用其他生產資料來代替。由于土地不能增加，同時土地具有不可移動性，區位較好的土地具有供給有限性，導致了建筑物特別是區位較好的建筑物數量也是有限的。

（二）經濟特性

1．價值量大

價值量大，是指不動產與一般的物品相比，不僅單價高，而且總價大。不動產在形成過程中，從土地開發、建設到裝修等，經過開發和再開發的過程，凝聚了大量的社會勞動力，因此單位產品的價格較高，整體價值較大。

2．用途多樣性

土地本身的用途多種多樣，如用于商業、辦公、居住、農業、林業等。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有公寓、普通住宅等。不動產的用途多樣性決定了不動產在不同的用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。從經濟學的視角來看，土地利用的一般順序是商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、 森林、不毛荒地。

3．相互影響性

由于可以移動，一般商品的交易既包括實物的交易，又包括權益的交易。而不動產由于不可移動，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會對其他不動產甚至社會公眾利益產生影響；同時，周圍其他不動產的利用狀況也會對該不動產產生影響。例如，在一個住宅小區附近建一個工廠將會導致該小區的價值降低，而如果在該小區附近建一個公園，則可使其價值升高。

4．難以變現性

不動產的價值相對較高，加上其不可移動性和獨一無二性，使得同一宗不動產的交易不可能太過頻繁，一旦需要買賣需要花費很長時間來尋找合適的買者。

當急需資金或者有其他急需時，不易將不動產變現，如若快速變現需進行適當幅度的降價。替代變賣不動產遇到的難以變現問題的辦法，是將不動產抵押或典當來獲得現金。

5．保值增值性

一般的商品價格隨時間推移呈下降趨勢，一方面是由于科學技術的進步，重新生產該商品的生產成本下降了，另一方面是由于商品在使用過程中發生了磨損。而不動產不同，它既是一種財富，又是一種商品；它是消費資料，又是生產資料；它本身不可移動，但其權益可以流通。不動產的壽命長久、供給有限特性，使得其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加。當然，處在不同的經濟周期和不動產發展的不同階段，這種保值增值性有不同的表現，甚至還會出現階段性價格下降。

引起不動產價格上升的原因主要有4個方面：①不動產本身進行投資改良，如裝修改造，更新或添加設施設備，改進物業管理；②通貨膨脹；③需求增加導致稀缺性增加，如經濟發展和人口增長帶動不動產需求增加；④外部經濟，如周圍環境或交通條件改善。

（三）制度和政策限制性

政府對不動產的限制通過下列4種特權來實現的。

1．管制權

政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對不動產的使用作出限制，例如通過城市規劃對建筑高度、土地用途、容積率、建筑密度和綠地率等作出規定。

2．征稅權

政府為了提高財政收入，可以對不動產征稅或提高不動產稅收，只要這些稅收是公平課征的。

3．征收權

政府為了社會公共利益的需要（修公路、建學校等），即使違反了這些被征收人的意圖，可以強制取得公民和法人的不動產，但要對被征收的公民和法人給予公正補償。

4．充公權

政府可以在不動產業主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回不動產。此外，不動產由于不可搬走，也不可隱藏，因此無法擺脫未來制度、政策變化的影響。這一點既說明了不動產投資的風險性，也說明了政府制定長遠不動產政策的重要性。