第五節(jié)　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

一、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。

在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或“估價(jià)作業(yè)期”內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過(guò)去或者未來(lái)，由估價(jià)目的決定。

估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。

二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的作用

因?yàn)橛绊懖粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，不動(dòng)產(chǎn)狀況也隨時(shí)間變化，所以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也隨時(shí)間變化。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，不動(dòng)產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物會(huì)變得陳舊過(guò)時(shí)。因此，同一宗不動(dòng)產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)一個(gè)時(shí)間，不存在“沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值”，如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值也就失去了意義。反之，同樣也不可能離開(kāi)時(shí)間來(lái)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。估價(jià)既不可能也無(wú)必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的主要作用在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交代的界限和評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)值的界限。例如，政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前還是之后的價(jià)值，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。再如，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例的成交價(jià)格，才可以作為評(píng)估對(duì)象價(jià)值的參照值。

三、使用估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則應(yīng)注意的事項(xiàng)

對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，值得注意的是，遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在先，評(píng)估價(jià)值的確應(yīng)當(dāng)在后，而不是在先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。

在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般是將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或“估價(jià)作業(yè)期”內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過(guò)去或者未來(lái)，由估價(jià)目的決定。

因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)表3-1。確定了估價(jià)目的之后，便可以根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定其他的事項(xiàng)。

不論是何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。由表3-1可知。

（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)過(guò)去的估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定。

（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的情形，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。

（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的情形，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的情形，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估期房的價(jià)值。

（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為不動(dòng)產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。