第二節　不動產價格的特征

不動產的價格和一般物品價格相比具有較大的異同之處，主要表現在以下幾個方面。

與一般物品價格的共同之處如下所示。

（1）兩者都是指價格，通常是用貨幣的形式來表示，習慣上也都是用貨幣的形式來償付。

（2）兩者的價格都有波動，通常受市場的供求因素的影響。供過于求時，一定時間內物品的價格都會有相應幅度的下降；反之，一定時間內物品的價格則會有相應幅度的上升。

（3）兩者都是按質論價，價格與質量呈正相關關系。

與一般物品價格的不同之處如下所示。

（1）生產成本不同　一般物品是勞動的產物，有生產成本；而不動產中的土地不是勞動創造的，其與一般物品相比本質上不含有生產成本要素。例如，一塊風景秀麗的未開發的土地，因適宜建造別墅區導致其賣價很高，但在此之前這塊土地可能并未投入任何勞動力。

從其他層面看，一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現，圍繞當下“勞動價值”上下波動；而不動產中的地價本質上不是“勞動價值”的貨幣表現，而是地租的資本化，其價格很難說有一個波動中心。

（2）折舊不同　一般物品的壽命有限，而且可以大量重復生產，其價格隨著時間的流逝逐漸降低，因此具有折舊現象。而不動產中的土地由于具有永續性，不僅無這種現象，而且具有增值的現象，其價格隨著時間的流逝而自然升高。當然也有例外的情況發生，如一座礦山城市，當礦物被開采完后，若沒有其他產業興起，則當地的地價隨著城市的沒落而有降低的趨勢。

（3）價格差異不同　一般物品，如電腦、冰箱等可以大量生產，可標準化，其價格較為一致；不動產中的土地由于其自身的獨特性，沒有兩塊土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同土地的價格有較大的差異，在大城市的商業集中區的不動產的價值與在偏遠的山區或邊遠的荒漠土地的不動產差別很大。

（4）市場性質不同　一般物品具有較完全市場，形成的價格較為客觀，而不動產市場是一個不完全的市場，形成的價格容易受主觀因素影響。馬克思曾說過：“必須牢牢謹記，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產品的東西（如土地），或者至少不能由勞動再生產的東西（如古董、某些名家的藝術品等）的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。”

（5）價格形成時間不同　一般物品易于比較，并且具有較完全市場。但是在不動產中土地個別差異大，又無完整市場，其價格一般需要經過長期考慮后才形成。因此，不動產價格形成的時間通常較長而且較為艱難。

（6）供求變化不同　一般物品的價格和不動產土地的價格都受供求變化的影響，但土地的供給彈性較小。而且，從全社會的角度看，土地的總量是固定的，也就是說土地供給是完全無彈性的，供給曲線是一條垂直的直線。因此，不動產土地的價格大多數受需求方的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求。但是對某種特定的用途的土地而言，土地的供給是有彈性的。因為，土地往往可以在不同的用途之間進行選擇，從而使得一種用途的土地可以擠占其他用途的土地，例如：商業用地可以擠占居住用地，住宅用地可以擠占工業用地，工業用地可以擠占農業用地。

一、不動產價格對區位的敏感性

不動產區位是指不動產的區域位置，它不僅單純地反映在地理坐標上，還強調空間位置與周圍環境、場所、人類經濟活動之間的相互關系，是這些空間關系在某一地域內的綜合。

不動產區位本身是具有價值的，由于土地自身的空間結構，加之不斷在土地上進行開發、利用產生的附加值，逐漸形成了土地區位的經濟差異。不動產價格的增值性，在很大程度上是由土地的增值所決定的，而土地增值能力大小、利用程度好壞，都與區位密切相關，所以不動產價格對區位具有敏感性。

區位對不動產價格的影響，主要體現在：①對不動產價格的影響，例如對居民消費者來說，居住區位與住宅本身都具有居住效用，研究表明，住宅區位的價值可占住房總價格的一半；②區位在一定程度上決定人們生活的方便度及通達度，而周圍的自然、人文環境也對居住者身心產生重大影響；③對不動產類型、規模的影響，離市中心越近，土地價格越高。市中心范圍內的地產類型多以商業地產為主，如大型購物中心、金融中心等，住宅以高層建筑為主。而郊區的土地價格較為便宜，土地利用較粗放，多為工業用地或為低層建筑和別墅等。

二、不動產價格實質上是不動產權益的價格

由于不動產的自然地理位置具有不可移動性，所以，其可以轉移的并非是不動產實物本身，而是有關該不動產的所有權、使用權或其他權益，因此，通常所說的不動產價格實質上是這些無形的權益的價格。不動產的實物狀態與其權益狀況并不總是一致的。因此，不動產估價與對不動產權益的了解、分析之間有著必然的聯系。由于每種權益均會影響價格，同一宗不動產轉移的權益不同，估價結果也會不同。

三、不動產價格的形成時間較長

一宗不動產通常與周圍其他宗不動產構成某一地區，但該地區并非固定不變，尤其是其社會經濟位置經常處在擴大、縮小、集中、擴散、發展、衰退等不斷變化的過程中，所以，不動產價格是考慮該不動產過去如何使用，將來能作何種使用，綜合考慮這些結果后才能形成不動產的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。

四、不動產價格易受交易者的個別情況的影響

不動產現實價格，一般隨著交易的必要而個別形成。由于土地的不可移動性、數量固定性、個別性等自然特性，使不動產不同于一般物品，不易具有交易市場上的行情。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而不動產則不能搬到一處作比較，要認識不動產，只有親自到所在地觀察。同時，由于不動產的價值量大，相似的不動產一般只有少數的買者和賣者，有的甚至只有一個買者和賣者，因此不動產價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素（如偏好、感情沖動、討價還價能力等）的影響。

五、不動產價格既有買賣價格，也有租賃價格

由于不動產價值量大、壽命長久，出現了買賣和租賃兩種交易方式、兩種市場并存的狀態，所以，不動產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金。有些類型的不動產，如公寓、寫字樓、旅館等，租賃的交易方式是主流。不動產價格與租金的關系，猶如本金與利息的關系。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。在一定條件下，兩者之間可以相互比較，產生一個合理的租售比價。