第三章 頂層設計

第一節 開發商遇到的困惑

筆者前年在商業地產咨詢過程中遇到過兩個典型的項目，這兩個項目位于不同的省份，但同是城市老城區改造的商住綜合體項目，兩個項目的開發商在前期方案設計中不同程度遇到了同樣的困惑，簡述如下：

項目一：位于湖南某地級市的商業局國有百貨公司物業開發，占地面積14000平方米，容積率8，商住綜合體，地上總建筑面積可建112000平方米，根據規劃指標要求，30%建住宅，部分給回遷居民，部分出售，合計住宅面積33600平方米，其余78400平方米建大型商場、酒店、寫字樓等商業物業，另外建不算容積率的地下二層，其中地下一層用于開設大型綜合超市，地下二層做停車場，總建筑面積達134000平方米。根據開發商自身的資金保障能力，至少需要50000平方米的各類商業用房物業產品出售變現，才能維持項目開發完成，收支基本平衡，除地下二層停車庫以外，含地下一層開發商留下39400平方米的商業物業持有出租經營收取長期租金回報。在這39400平方米的自留經營的商業面積中，其中有12000平方米商業面積需要還給商業局，這歸還商業面積按照租金0.8元/平方米·天，開發商每年有350萬元需要支付給商業局，作為開發商拆除老百貨大樓后，商業局今后給原百貨大樓職工發下崗工資和生活補助的資金來源。如上所述，實際上開發商對于這個項目的開發期望是項目開發完成，向動遷居民交還回遷房，出售部分住宅和50000平方米的各類商業用房以后基本收回項目全部投資，留下39400平方米經營性商業用房持有，每年出租經營收入除了支付商業局350萬元以后作為開發商的長期收入。如果說今后平均出租物業租金能夠達到1.2元/天·平方米，年總租金收入可以達到1700萬元，給商業局支付350萬元以后，開發商每年可以獲取1350萬元租金收入。

這個項目挑戰來自：①物業產品組合規劃復雜；②項目的容積率特高，容積率高以后房子只能造高，塔樓多，塔樓落下的筒體和剪力墻也多，下面商業裙房的結構復雜，大大降低了商業裙房的價值；③如何提高用于銷售和用于經營的各類商品物業的價值，用于銷售的要賣得出價錢？用于經營的怎樣才能租金收得高？④由于項目四址退界要求高，下面商業裙房每一層布局不足6000平方米，商業用房單層做不大，只能往高做，眾所周知，商業用房樓層越高，價值越低。開發商帶著這些要求，從前年年初以來，全國各地看了數十個商住綜合體項目，沒有一個適合這塊地的，全國各地找了十多家設計院做方案，沒有一個方案能夠演繹開發商心中想要的項目。

項目二：在安徽北部某地級市，項目規模從占地面積來說是前面項目的7.3倍，達103089平方米，從建筑面積來說是前面項目的3倍多，達40多萬平方米，其中約17萬平方米的塔樓包括住宅、酒店和寫字樓，約23萬平方米的購物中心。開發商為了設計好這個項目，請了國內著名的地產策劃公司做了市場研究和項目策劃，還花了不菲的費用請了國際著名的商業地產設計公司——美國捷德JERDE設計所設計建筑方案，以期打造當地乃至國內最好的大型購物中心之一。捷德公司的美國建筑師們也不負眾望，經過數月研發和同開發商舉行了數輪方案匯報，不斷調整，不斷深化，在最近一次方案匯報會上，捷德公司展示了一套完整的“城市公園”購物中心的建筑方案，觀景平臺、中心廣場、春街、夏街、秋街、冬街和自然之街的美景躍然視頻上，當與會的大部分人被該方案所展示出來項目未來商業環境所震撼時，開發商的領導終于表了態：“該方案并不適合這個項目，物業組合需要重新研發，為了確保開發商對項目的資金保障，至少需要4萬平方米的商業物業用于銷售，從該方案來看，沒有哪一部分的物業適合銷售，因此該方案需要重新做。”由于該會議的會場是隔著太平洋的在線視頻會議，話音一落，大洋兩岸與會人員頓時失語，大家好一會兒才回過神來，開始探討如何重做這個方案的問題。重做意味著什么？對于大洋彼岸的建筑師們來說不免傷感，他們數月的心血可能白費，需要重新來過；對于開發商來說，重做意味著需要為捷德前面做的工作補償，方案進程后延。但是，如不重做，整個項目開發風險隨著設計方案的深入越來越清晰，而這個風險開發商必須避免。

在這兩個典型的項目上，筆者認為并不是建筑師的無能，而是開發商沒有向建筑師講清楚心里想要什么樣的項目。如果開發商沒有清晰地將心中的項目向建筑師表述清楚，那么哪怕再有名氣，再有能耐的建筑師也不能準確猜透開發商到底想要什么樣的項目并且把它演繹出來。一般開發商拿到一塊大型城市綜合項目用地，自己還沒有想清楚到底自己想要做什么樣的項目，就到處找設計院設計方案，然后在眾多的設計方案中遴選，找出一兩個與自己心中的項目相近的方案送規劃局，政府部門就選他們認為最漂亮的效果圖。簡單的項目風險還小，大型城市綜合體項目，這樣選方案、做決策的風險就大了。正因為這樣，如第一個案例所述，做了十幾套方案，開發商還是沒有選到與他心中想象的方案相接近的方案。像第二個案例，盡管有世界一流的建筑師設計方案，也不是開發商想要的方案。這種有風險意識的開發商，盡管一時還說不清楚自己想要什么項目，但他們意識到了風險，會把心中想要的項目研究清楚，然后再叫設計院建筑師做方案，這樣可以避免風險。但是，有些開發商天生沒有風險意識，按照存在巨大風險的方案去繼續開發，最后使開發商陷入困境，百聯中環廣場的開發商，就是其中一個。

項目三：位于上海武寧路南、真北路西的上海百聯中環廣場（原來叫興利達國際廣場）占地面積約450畝約合30萬平方米，項目約20年前（1995）由長征鄉政府引進一家四川綿陽的開發商開發。項目總建筑面積約60萬平方米，其中包括20萬平方米購物中心商業用房，18萬平方米的寫字樓塔樓下面裙房商業用房，3.5萬平方米的五星級酒店用房和將近18.5萬平方米由數幢塔樓和獨立高層大樓的組成的寫字樓用房群。項目開發的目標是打造“上海市西北的徐家匯”。

項目從1996年開工，漫漫19年的開發之路，經歷了1997年和2007年兩次全球的金融危機和數次國家對房地產業的宏觀調控。項目全面開工不久結構尚未封頂開發商就遇到了資金鏈斷裂，項目開發陷入絕境，第一任項目開發商老板從人間蒸發，項目開發進程停頓。

普陀區長征鄉政府下屬“上海長征實業公司”接盤繼續項目開發，項目得到當時的“區”“市”二級政府強有力支持，據說得以利用18億社保基金（也有人說27億），項目的主體結構得以封頂，但因利用社保基金還有項目部分單體建筑抵押貸款不能及時歸還，據說第二任開發商領導被逮捕獲刑18年，項目開發再次陷入停頓；有一個上海鹽商再次接盤繼續開發該項目，這第三任開發商把上海百聯集團拖了進來，由鹽商融資完成項目開發，建設完后整體賣給百聯集團開設購物中心。2006年上半年購物中心物業率先完工，百聯集團不負眾望，在2006年年底前將20萬平方米的購物中心裝修招商完畢，并將開業的購物中心抵押給銀行獲得貸款給開發商付款，開發商得以將社保基金歸還。由于第三任開發商巧妙運作和強大的關系資源支撐，社保基金危機安然度過，百聯在苦苦經營著這個購物中心同時與該開發商簽訂了買下項目其余物業合約，第三任開發商繼續開發未完的工程，項目的進程似乎一切盡在掌握之中。然而，2008年，第三任開發商重復抵押項目部分單體物業騙取貸款的事東窗事發，被捕入獄，項目開發第三次陷入停頓至今。

還有一些項目建好以后，沒有實現開發商預想的開發目標，或項目物業的銷售、出租、招商經營陷入困境誰之過？一般的答案均是“項目設計壞了，是設計師水平低”。這個答案有失公允，當然，設計師的水平優劣對設計出來的物業產品是否好銷、是否好租、是否好用、同其租售的價格水平有很大的關系，但是更大的責任在于開發商自己。