第一章 什么是房地產(chǎn)研究

近年在香港一講到“房地產(chǎn)”這三個字，很多人的自然反應(yīng)就是發(fā)展商投地，然后高價賣樓，投資/投機者瘋狂炒樓。所以社會上每當(dāng)講到一些土地建設(shè)，無論開始的討論是什么，集中點往往走到一個問題，就是這個建設(shè)項目是否是一個“房地產(chǎn)”項目。如果被定性為地產(chǎn)項目，很可能就會遇到很大的反對聲音。“房地產(chǎn)”（Real Estate）一詞一直都被自然而然地聯(lián)想為與“房地產(chǎn)發(fā)展”（Real Estate Development）和“房地產(chǎn)投資”（Real Estate Investment）等詞匯有對等的意思。此現(xiàn)象在香港尤其普遍，令我不由得在卷首提出兩個問題：究竟什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)研究又包含了什么？

按維基百科和牛津線上字典定義，房地產(chǎn)的英文“Real Estate”一詞定義為“Property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals, or water;immovable property of this nature; an interest vested in this;（also）an item of real property;（more generally）buildings or housing in general. Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings or housing”。可以看出其對“房地產(chǎn)/Real Estate”一詞的解釋，主要是將土地/房屋作為一種資源。這個看法，和中文“房地產(chǎn)”不謀而合。按照新華在線字典，房地產(chǎn)的基本解釋為“個人或團體保有所有權(quán)的房屋及地基”。房地：（1）宋代戶部檢法所掌事之一部分；（2）房屋及其地基的統(tǒng)稱。產(chǎn)：制造、養(yǎng)種植或自然生長；工業(yè)生產(chǎn)。

但人們卻傾向于把房地產(chǎn)等同為樓宇買賣投資和金錢的回報，而非土地與建筑物的存在價值。個中原因可能是在一些經(jīng)濟體系（如香港）里，土地和建筑物包含較高金錢價值，因而成為積蓄財富的有效工具。這也解釋了為何房地產(chǎn)研究普遍只著眼于投資方面，有研究者甚至只視那些刊載于學(xué)術(shù)期刊里著重量化投資或金融分析的研究為區(qū)分不同房地產(chǎn)研究學(xué)派的依據(jù)。這種觀念令所有分析建筑物和土地使用的著述，因不涉及投資和商業(yè)研究，皆被視為社會科學(xué)類別的研究，而非房地產(chǎn)研究。至此我提出第三個問題：房地產(chǎn)研究是否只容得下有關(guān)投資量化分析的課題？

這些問題顯然不會有直截了當(dāng)?shù)拇鸢浮７康禺a(chǎn)與其他投資工具有一個明顯的區(qū)別，前者除了提供金錢和財務(wù)的回報外，還比其他投資機會多了一個實質(zhì)的應(yīng)用價值：建設(shè)的環(huán)境（Built Environment）。大多數(shù)的房地產(chǎn)研究都甚少注意到這點。本書旨在證明房地產(chǎn)研究不只有投資和財務(wù)一方面的議題，一些“軟性”的房地產(chǎn)研究同樣可帶出有趣的結(jié)果和含義。因此，本書的第一個議題便是，“軟性”的房地產(chǎn)研究既然脫離了財務(wù)回報和投資分析，又究竟包含了什么？而這些“另類房地產(chǎn)研究”（Alternative real estate research）又有沒有范例可考？

另類房地產(chǎn)研究像其他稱為“另類”的事物[如另類醫(yī)學(xué)（Alternative Medicine）]一樣，都代表使用與主流不同的另一種方法來達(dá)成同樣的結(jié)果。這種房地產(chǎn)研究能令讀者對一個決策為社會帶來的不同影響有更全面的了解。房地產(chǎn)的定義為“建筑物和土地”，因而房地產(chǎn)決策包括土地運用的策略和建筑物使用的決定，并直接或間接地引致一系列關(guān)乎社會上不同范疇和網(wǎng)絡(luò)的后果，當(dāng)中顯然包括很多關(guān)乎社會經(jīng)濟，甚至是政治的議題，而非只與商業(yè)或投資掛鉤。

要界定甚至修訂房地產(chǎn)研究的范圍絕非易事，尤其我們的社會對房地產(chǎn)有一種根深蒂固的觀念，即房地產(chǎn)一詞必定圍繞金錢的概念來演化——“有土斯有財”，加上近年樓價飆升，我們的社會沉湎于認(rèn)為“地產(chǎn)發(fā)展”是一種賺盡市民每一分、每一毛的情緒之中，故每逢提及房地產(chǎn)議題，人們即將之聯(lián)想成商業(yè)和投資/投機的范疇。我國很多大城市，例如香港的商界和房地產(chǎn)發(fā)展有著千絲萬縷的關(guān)系。當(dāng)社會對有錢的商界抱有負(fù)面的觀念時，這種負(fù)面觀念亦會自動投向房地產(chǎn)方面。

無可否認(rèn)，房地產(chǎn)包含了土地和物業(yè)的買賣，因而涉及投資回報的分析，確實是可以令富者愈富。但把房地產(chǎn)研究定性為只限于土地和物業(yè)市場表現(xiàn)的分析，那無疑是非常狹隘的看法，大大限制了房地產(chǎn)研究的各種可能。至此我們不禁要問，房地產(chǎn)的決定是否是純粹商業(yè)的決定？只憑商業(yè)考慮又是否能得出一個理性的決定？

首先，由于房地產(chǎn)活動都涉及金錢交易，因而這類決定會帶來財務(wù)和商業(yè)的結(jié)果。房地產(chǎn)是少數(shù)被使用或占用后價值仍會提升的資產(chǎn)。而即使是最受財政回報所主導(dǎo)的房地產(chǎn)決定[例如房地產(chǎn)信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITS）]，其價值表現(xiàn)仍必然為建筑物的形體所限制。故而市場上有投資房地產(chǎn)等于“買磚頭”的說法。這與其他能以紙本或電子形式存在的投資大相徑庭。房地產(chǎn)投資的存在方式使房地產(chǎn)決定帶來除商業(yè)結(jié)果以外的另一個成果，即不同規(guī)模的建筑物，或宏觀地說建設(shè)環(huán)境。這些建筑物部分地代表著我們社會的物理框架，它們影響我們的生活方式和其他在這建筑外構(gòu)（physical envelop）內(nèi)的各種活動，當(dāng)然也包括了商業(yè)活動。即便是最簡單的房地產(chǎn)決定——家庭置業(yè)，也會導(dǎo)致一系列的后果，如買房子的財政負(fù)擔(dān)，亦會令一家人的生活和房子內(nèi)外的環(huán)境捆綁在一起。結(jié)果家庭成員可能要調(diào)整上班、上學(xué)路線和適應(yīng)新的鄰居。這些調(diào)整或適應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)都源于最初的一個決定。僅僅視房地產(chǎn)為商學(xué)的一個分支便會令房地產(chǎn)研究作為多學(xué)科學(xué)術(shù)研究（Multi-disciplinary Research）的角色大為失色。而這種狹隘的看法會令公眾和學(xué)術(shù)界都把房地產(chǎn)聯(lián)想成投資和商業(yè)分析，令房地產(chǎn)研究不能在社會上發(fā)揮潛在的影響。

筆者曾屢次向人解釋房地產(chǎn)作為一個學(xué)科除了有商業(yè)和投資分析的研究以外，尚有其他的研究范疇可以涉獵，也在這當(dāng)中面對過不少面露狐疑之色的聽眾。從大學(xué)升遷評核委員會的提問，到申請研究資助的評審，這些場合都不乏狐疑的聽眾。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)研究是一道橋梁，聯(lián)系著充滿量化（quantitative）和數(shù)字內(nèi)容的經(jīng)濟投資分析與相對定性的（qualitative）社會科學(xué)研究（如圖1-1所示）。我們應(yīng)視房地產(chǎn)為社會科學(xué)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩個學(xué)術(shù)研究范圍的交匯處。

每當(dāng)我向人解釋人們不應(yīng)阻止一個像我一樣接受過傳統(tǒng)房地產(chǎn)教育，并有房地產(chǎn)市場專業(yè)經(jīng)驗的人嘗試應(yīng)用其對房地產(chǎn)的知識來解釋一些與房地產(chǎn)相關(guān)的社會議題時，這些狐疑的面孔又會出現(xiàn)。實際上，在城市里人們每天都在某種被歸納為房地產(chǎn)的環(huán)境下活動。例如教育研究，研究者就不能回避學(xué)校的位置和周邊環(huán)境一類的問題，而這些問題某種程度上就是一些房地產(chǎn)決定帶來的后果。城市研究也不得不涉足土地和房屋市場的運作。假若研究者囿于狹窄的研究范圍，而每當(dāng)他們以其專業(yè)知識去探索其他范疇上的應(yīng)用時卻不為人所鼓勵，那很多有趣的研究作品便不能出現(xiàn)在學(xué)術(shù)世界里。克萊夫·格蘭杰教授（Professor Clive Granger）在2003年12月諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎講座上解釋他在“協(xié)整”（cointegration）領(lǐng)域上的重要成果時曾說過：

“Before considering the usefulness of the new methods of analysis, I would like to take a personal detour...Previously in my career, I have been Chair of two economics departments, yet I have received very little formal training in economics...Whatever other knowledge I have, it has come from living amongst economists for about forty years, by osmosis, attending seminars, having discussions with them, and general reading. My question is: does this say something about me, or something about the field of economics? I think it is true to say that I am not the first Nobel Prize Winner in economics to have little formal training in economics...Economics does have a multitude of different aspects, applications, and viewpoints which has to each for their own basis, at least in practice...”（pp. 363-364）

（筆者翻譯）“在探討這新的分析方法是否有用之前，我想先回顧一下我的人生……我曾任兩間院校的經(jīng)濟學(xué)系系主任，但其實我只接受過非常少的正規(guī)經(jīng)濟學(xué)訓(xùn)練……在本科課程的經(jīng)濟學(xué)訓(xùn)練以外，我所有的知識全都是這40年來在經(jīng)濟學(xué)家堆中耳濡目染而得。我出席座談會，和經(jīng)濟學(xué)家們討論，也博覽群書。我有一個疑問：我的經(jīng)歷是否只對我一個人有意義？還是對整個經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域都有啟示？我想我并不是第一個只受過很少正規(guī)經(jīng)濟學(xué)訓(xùn)練的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得獎?wù)摺?jīng)濟學(xué)有很多角度、應(yīng)用和觀點，起碼在實踐中，都要各自建立自己的理論基礎(chǔ)。”

筆者不會妄想高攀和諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主作比較，但筆者在格蘭杰教授的有趣言論中卻找到不少真理。筆者亦想在本書中闡述一個信念：即使我并沒有受過社會學(xué)的正規(guī)訓(xùn)練，我仍可以從房地產(chǎn)研究的角度去探究各種社會、民生議題。房地產(chǎn)研究不單是講“金錢”的，也可以閑話家常，因為它確實有投資分析以外的另一方面。

我的學(xué)生曾替我快速地在網(wǎng)上圖書館搜索了一些同時包含房地產(chǎn)和其他學(xué)術(shù)范疇的研究。有趣的是，他找到了一些包含房地產(chǎn)的跨科目研究，例如房地產(chǎn)與綠色建筑（Wedding,2008;Aroul,2009），房地產(chǎn)與樹木保養(yǎng)（Gerstle,2008），房地產(chǎn)與核子廢物運輸（Conway,2004），還有房地產(chǎn)與信息科技革命（Dickson,2002）。這些都證明房地產(chǎn)研究是了解各種與商業(yè)議題無直接關(guān)系的社會問題的一個良好基礎(chǔ)。